摘要：央行營業(yè)管理部7日發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整北京市差別化住房信貸政策的通知》，規(guī)定商業(yè)銀行對貸款購買第二套住房的家庭首付款比例不得低于70%，不過利率暫時還沒有改變，仍為基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，信貸政策繼續(xù)收緊，二套房首付七成在北京的嚴(yán)格執(zhí)行，受到影響的主要為出于改善型需求而購買二套房的購房者，增加一成首付對于這類人群來說明顯地增加壓力。

　　新政

　　二套房首付提高一成

　　《通知》提出，從4月8日起，貸款購買第二套房的家庭，首付款比例不得低于七成，而此前的規(guī)定是六成。央行營管部將會同相關(guān)部門對各商業(yè)銀行落實差別化住房信貸政策情況進(jìn)行督查。

　　據(jù)了解，提高首付的同時，貸款利率暫未發(fā)生變化，仍為基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　央行營管部表示，根據(jù)北京市政府新建商品住房價格控制目標(biāo)和政策要求，央行營管部對北京市差別化住房信貸政策進(jìn)行了調(diào)整。

　　改善型貸款適度放寬

　　根據(jù)《通知》，首套住房貸款、第三套及以上住房貸款的相關(guān)政策要求不變。貸款購買首套自住住房的家庭，繼續(xù)執(zhí)行最低首付款比例30%的規(guī)定；繼續(xù)暫停發(fā)放家庭購買第三套及以上住房貸款。

　　《通知》還明確“對在北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會房屋登記信息系統(tǒng)中顯示無房、在中國人民銀行個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫中有一筆住房貸款記錄、第二次申請貸款購買住房的家庭，仍執(zhí)行首付款比例不低于60%的政策”。這意味著，曾有購房貸款記錄但名下無房的改善型購房者，首付比例不提高。央行營管部表示，這體現(xiàn)了對自住型、改善型購房需求的支持。

　　二套房貸款變化表

　　如果購買一套評估價200萬的二套房，使用商業(yè)貸款，以貸款20年為例，新政前后的首付和月供將會發(fā)生如下變化。如果名下無房，但為第二次申請房貸，則不受新政影響。

　　落實

　　銀行昨已開始執(zhí)行

　　京城商業(yè)銀行均表示已經(jīng)收到該文件，并從4月8日起嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸的新政。

　　廣發(fā)銀行信貸人員表示，該行7日起已經(jīng)開始執(zhí)行新的二套房商業(yè)貸款首付政策。另一位股份制銀行信貸業(yè)務(wù)人士表示，當(dāng)前二套房貸所占比重很小，影響的客戶較少。

　　對于一套房貸款政策是否將調(diào)整，一家國有銀行個貸部負(fù)責(zé)人表示，預(yù)計短期不會出現(xiàn)變化，還將有一定程度的利率優(yōu)惠。該負(fù)責(zé)人還表示，在該行目前的貸款結(jié)構(gòu)中，“二套房的占比不到兩成，所以對銀行的利潤影響不大”。

　　分析

　　或?qū)⒊霈F(xiàn)量價齊跌

　　中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，信貸政策繼續(xù)收緊，二套房首付七成在北京的嚴(yán)格執(zhí)行，受到影響的主要為出于改善型需求而購買二套房的購房者，增加一成首付對于這類人群來說明顯地增加壓力。張大偉同時指出，一般二手房貸款評估值都低于實際交易值10%，按照首付七成計算，購房者只能貸款兩成，貸款的意義不大。

　　雖然目前貸款利率并未出現(xiàn)上調(diào)，但張大偉預(yù)計，后續(xù)可能逐步進(jìn)行利率上調(diào)。他指出，信貸政策對樓市的影響力度一直是遠(yuǎn)超過樓市其他的調(diào)控政策。逐漸開始落地的信貸收緊政策對市場的影響將很快出現(xiàn)。本輪調(diào)控的力度已經(jīng)超過之前預(yù)期。北京樓市在4月份將明顯進(jìn)入起碼半年的調(diào)控周期。成交量大跌將很快出現(xiàn)，價格松動的可能性也非常大。

　　交行金研中心高級宏觀分析師唐建偉認(rèn)為，中國房價近10年的上漲得益于人口結(jié)構(gòu)的調(diào)整和城鎮(zhèn)化建設(shè)，但中國的人口紅利即將結(jié)束，老齡化社會的到來或致房地產(chǎn)的需求下降，中國的城鎮(zhèn)化建設(shè)則仍會持續(xù)并支撐房地產(chǎn)市場，未來上述兩個影響中國房地產(chǎn)走勢的因素哪個將起主導(dǎo)作用尚難判斷。

　　銀行業(yè)績受影響有限

　　交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平表示，二套房貸在銀行信貸業(yè)務(wù)中占比不大，因此不會對銀行業(yè)績造成明顯影響。實際上，去年以來一些中小銀行已經(jīng)有意壓縮個人房貸業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)向資金收益率更高的個人經(jīng)營性貸款、小微企業(yè)貸款等業(yè)務(wù)。