摘要：“國五條”出臺前后，京、滬、穗樓市又出現漲聲。個別的二手房房東、開發商更是乘機坐地起價，一次性跳價幅度甚至超過10%。然而，當個別的現象被廣為傳播，購房者很容易地誤認為整個市場都已經出現了大幅漲價現象。關于房價上漲的事實真相究竟是怎樣的?3月9日、10日，對北京、上海、廣州三地的一二手房市場進行了調查。

　　北京

　　新盤趕趟入市 部分項目均價上調

　　在北京二手房市場一片火熱的同時，一手房市場在新政的“窗口期”也開始躍躍欲試。

　　“我們這次開盤還沒有提價，但如果周邊的項目開盤提價賣得好的話，我們也會考慮。”3月10日，北京房山區的某在售項目的銷售人員說到，目前該項目均價是在1.8萬-1.9萬元，而區域內個別項目已經提價到了2.2萬元。

　　漲價的沖動并非體現在這一個項目上。在多個樓盤中，計劃在近期開盤的項目，均價相比此前都有所上浮，剛需盤尤甚。

　　“新政對于普通住宅、剛需項目來說都是一個利好。”東亞新華地產營銷總監賈玉鵬指出，正因如此，在細則落地之前的窗口期，個別的項目會因市場需求升溫而加大漲價預期。

　　新盤加緊入市

　　“國五條”落地一周后的首個周末，從多個在售樓盤發現，一些熱點區域項目的售樓處人滿為患，大部分購房者都是帶上了個人資料進行排號登記的。

　　在房山區的金地朗悅項目售樓處看到，由于下周日就要開盤，前來登記的購房者非常多，售樓處擠得水泄不通。銷售人員透露，這兩天登記的意向客戶已近600人，本次即將開盤的10棟樓，總套數只有一百多套。

　　與金地朗悅一路之隔的京投萬科新里程項目，銷售人員同樣表示，項目過兩天便會開盤。“目前我們登記的購房客戶已經有600多人，而此次開出的房源只有100套，開盤當天會采取搖號的方式。”

　　除房山區域外，通州區域的多個在售樓盤也出現同樣的情景。

　　“目前已經有1000多個客戶做了登記。”定于下周開盤的金地格林格林項目的銷售人員透露，此次開盤的套數也僅有200余套。

　　“在地方細則出臺之前這段窗口期，開發商都在加緊推盤走量。”賈玉鵬說到，3月份以來，開發商推盤的速度明顯加快，不管是剛需項目還是改善型產品都有加緊入市之勢。“3月份我們已經開了兩次盤了，接下來還會加推新的產品。”

　　上漲預期明顯

　　“我們這次原本打算把剩下的房源都開出來，但是公司決定還是先開十棟，留五棟。”北京房山區域某項目開發商聲稱，由于此前項目預售證審批的價格相對較低，而如今周邊項目漲價趨勢又很明顯，所以有意調整剩余樓盤的價格。

　　“長陽的一些項目都漲到2.2萬元了，如果成交狀況好的話，我們也打算提價3000元。”該人士表示。據了解，該開發商項目目前銷售均價在1.8萬元左右。

　　同樣位于房山的京投萬科新里程的銷售人員表示，即將開盤的這一期具體價格還未定，應該在2萬元/平方米左右。記者從北京市住建委網站上看到，該項目去年7月份開盤的一期簽約均價為14988元/平方米，12月份開盤的一期，均價為17164元/平方米。相比之下，新入市的一期房源漲價預期明顯。

　　“需求量對項目的定價起了很大的作用，目前來看，北京市場確定上半年入市的項目并不多，主要是去年同期土地供應量偏少造成的。”在賈玉鵬看來，開年以來樓市成交的持續走高也推高了目前項目的入市價格。

　　東匯置地董事長劉東提供的數據顯示，北京市今年前2月共成交了18818套新建商品房，而去年同期僅成交了5548套，銷售套數、銷售面積、銷售總額同比分別大漲了2.39倍、2.69倍、3.47倍。

　　東匯置地房地產整合運營機構統計監測中心發布的數據顯示，今年1-2月，北京新建商品房成交均價為22207元/平方米，比去年同期上漲21.07%，相比去年全年20673元/平方米的均價，漲幅也達到7.42%。

　　不過賈玉鵬表示，“北京市‘國五條’細則出臺之后，這一輪小高潮也許將會平息。”在他看來，一旦出臺了具體的控制目標，將會嚴格控制后期入市項目的價格上漲空間。

　　上海

　　新開樓盤小幅加價 未來或現分化走勢

　　和北京、廣州等城市相比，上海的商品房庫存壓力也許是最大的。截至3月10日，上海可供銷售的新房總量達到880萬平方米。但即便面對如此高的庫存和“國五條”調控，上海的近日新開盤樓盤報價仍較前期有所上漲。

　　剛需盤價格小幅上漲

　　新浪樂居的調查顯示，3月9日和3月10日兩天上海共計有12個樓盤開盤，其中不少剛需樓盤的報價都較之前有小幅上漲。以青浦華新鎮的恒文星尚灣為例，售樓處3月1日的銷售預計報價為14000元/平方米，但3月9日開盤的報價上漲至14500元/平方米。同樣，鵬潤伊頓公寓加推房源的報價也較前期有600元/平方米的上漲。

　　根據統計，3月9日和3月10日開盤的12個樓盤中，至少有一半樓盤的售樓處報價較前期有小幅上調。

　　相比起一手房，二手房的價格上調幅度更為明顯。

　　酷房網的信息顯示，很多樓盤在春節后掛牌的房源報價比之前上調了不少。如三林的浦發博園，春節前掛牌的14樓精裝修兩房公寓的報價是235萬元。而3月4日同一小區同一房型5樓的毛坯公寓價格達到250萬元。閘北的新梅共和城的兩房2月中下旬報價為300萬元左右，而現在的報價普遍上升至340萬元。

　　不過，上述新房和二手房價格上調是否具有普遍性，還有待進一步觀察。

　　中原地產研究總監宋會雍說，“國五條”出臺后，二手房掛牌價格上漲和下跌的現象同時出現，不過所占的比例都較小。和二手房相比，新房價格普漲概率更低。前期，他曾經組織過部分開發商進行座談，其中包括上海地產行業的龍頭企業。這些公司當場都表態，不會整體上調售價。他認為，按照座談會的結果看，多數樓盤不會大幅上調售價。

　　成交面積環比上漲20.7%

　　宋會雍說，無論是新房還是二手房，漲價能否成功，取決于成交量。新浪樂居在3月9日和3月10日對部分樓盤的現場調查顯示，盡管部分樓盤價格小幅上漲，但購房者似乎尚能接受。#p#分頁標題#e#

　　以恒文星尚灣為例，該樓盤共推出85平方米、86平方米、136平方米戶型100多套。開盤當天，80多平方米戶型就全部售出。鵬潤伊頓公館售樓處也反映，周末開盤主推的80平方米戶型，已所剩不多。

　　和黃上海樓盤御沁園公寓雖然每平方米售價18000元，比周邊一些樓盤高出1000-1500元/平方米，且售賣的主要是140平方米以上的大戶型，但依然賣得不錯。該樓盤開盤當天總共推出的200多套房子，當日就只剩余二三十套。

　　佑威地產市場研究部統計數據顯示：今年3月4日-月10日上海市商品房成交面積為38.34萬平方米，環比前周上漲6.9%，其中商品住宅成交面積為31.20萬平方米，環比前周上漲20.7%。

　　開發商小幅上調售價卻仍然熱銷，讓人擔心市場后期的價格走勢。

　　中房信研究總監薛建雄提供了一組剛性需求樓盤的價格調研數據顯示，上海開發商目前的價格策略仍然是“小步快跑”，每次加價幅度都不大。

　　不過，根據薛建雄提供的2012年一季度和截至2013年3月6日的樓盤成交價格對比，至少有一半以上的樓盤成交價漲幅超過10%，其中個別樓盤的價格漲幅甚至超過30%。

　　大幅漲價可能性小

　　雖然上海樓盤仍存價格上漲預期，但是部分樓盤價格上調的阻力也已顯現。

　　根據中房信的調研數據，在去年成交價格上漲幅度超過10%的公寓樓盤中，至少有七成以上出現了成交套數和成交面積的大幅下滑，其中部分樓盤的成交量甚至較去年同期下滑了七成以上。

　　薛建雄說，這一現象有兩種原因，一是今年推出的房源數量不如去年多，二是市場接受程度因價格上調而下滑。

　　相比之下，高端樓盤的成交則很少受到價格的影響，絕大部分價格較去年上浮的樓盤成交仍然保持活躍。

　　以保利茉莉公館為例，目前的平均成交價格較2012年第一季度上漲了14.3%，但成交量和成交套數比2012年增加了近一倍。另一成交價格較去年同期大幅上漲的大華·河畔華城，雖然價格較去年同期上漲了11.9%，但成交套數和成交面積卻由去年同期的7套1641平方米，增加至今年的19套4293平方米。

　　宋會雍說，剛需樓盤和別墅樓盤漲價后兩種截然不同的市場表現，預示著未來房價的趨勢，即剛需樓盤的上漲價格空間將非常小，而別墅等改善需求的樓盤雖然價格上漲的空間會大一些，但不可能再出現大幅漲價的現象。

　　廣州

　　一手房優惠力度收緊尚未出現集中漲價

　　“國五條”細則出臺之后的首周，廣州樓市釋放出的最明顯的信號是二手房簽約量集中爆發，但根據數日調查的經歷，以及多位業內人士透露的信息，廣州目前尚未出現大面積漲價的情況。不過，也有一些主流開發商的內部人士透露，計劃在一手房集中開盤期間提價。

　　二手房漲價屬個案

　　3月1日“國五條”細則出臺之后，已有數位中介表示，如果買二手房，要在廣州本地實施細則出臺之前盡快出手。

　　日前，在廣州房產登記交易中心看到，截至當日的12時許，中心排隊機叫號信息區顯示的派號數量已經達到1057。一位剛剛辦理完過戶手續的買家表示，他早上不到8點鐘就來到交易登記中心門外排隊，當時已有數十人早已在這里等候。

　　據滿堂紅對陽光家緣二手房網簽數據的統計，3月1日至3月7日，廣州二手住宅的網簽數據已經達到1776條，超過2月全月的網簽數（1357套）。

　　由于調控新政的造成買家急于出手，一些賣家在價格上擁有了更多的話語權。

　　在廣州某知名的大型小區看過一套面積約66平方米的兩房單位，業主起初叫價75萬元，但僅一天時間就調高至76萬元。

　　滿堂紅研究部高級主任肖文曉透露，在“搶末班車”的行情之下，一些剛過5年的 “免稅房源”最受歡迎，導致部分業主調高了售價。

　　不過，肖文曉認為，“國五條”出臺后雖然出現了漲價現象，但并不代表整體的市場情況。

　　經緯行研究中心總監朱欣苑也表達了類似的觀點，“在地方細則沒有真正落地之前，目前二手房市場主要的變化是集中簽約導致成交量放大，但價格沒有太大變化。一些未滿5年的二手房由于面臨潛在的征稅風險，還降低了售價。”

　　一手房市場相對平淡

　　相對于二手房的火爆行情，近期廣州一手房市場則顯得相對平淡。

　　網易房產監測到的數據顯示，3月2日至3月9日期間，廣州共成交了2681套單位，比“國五條”細則出臺前一個周期的3422套成交量出現下跌，但成交均價仍保持在19300元/平方米的高位。

　　從多個樓盤了解，尚未發現大面積的一手房漲價現象。除一些在售樓盤表示小戶型基本售罄之外，一些待售樓盤回避了對開盤價格的預測。

　　“新的政策本身對一手房市場的影響有限，由于春節過后開發商需要一段時間蓄客，為開盤做準備，所以目前一手房市場相對平淡。”朱欣苑指出，一手房的集中開盤時間應該要到4月中旬或“五一”前后。

　　但值得關注的是，近期有多位主流開發商內部人士表示，計劃在新項目開盤時提高售價。同時，了解到，在3月入市的樓盤，給出的優惠力度也在縮減。搜房網統計顯示，3月廣州樓市預計有52盤推新房源，但其中只有15個優惠盤，占比為28.85%，比2月優惠盤占比下跌約10個百分點。

　　肖文曉認為，對二手房征收差額20%的個稅導致部分二手房市場需求轉向一手房市場，在需求充裕的情況下，開發商才有了提價和收緊優惠的底氣。但他同時指出，提價其實夸大了新政對一手房的利好。他表示，新政出臺之后，最明顯的變化是進一步抑制投資需求，這對滿足剛需的一手房或許是利好消息，但對于仍然以投資需求為主的高端樓盤來說，仍然是不利消息。