摘要：1月23日，海南樓市是否真的像外界傳言那么懸，即將面臨崩盤？即將面臨泡沫？在“價格戰”的背后隱情到底是什么?

　　泡沫·印象

　　投資客夢碎海南島

　　當“三亞鳳凰島”被媒體曝出價格相比兩年前下跌近一半時，劉漢璽（化名）再也坐不住了。很不幸，這名在瓊的重慶商人2010年曾以每平方米7萬元的價格，買下這個被譽為海南樓市標桿項目中的一套房。

　　1月22日晚，海口龍昆北路一家酒店，在打了十多個電話后，劉漢璽失望了——從三亞到海口，奔波幾百公里，見了好幾撥人，也打了不計其數的電話，仍然未能出手。又很不幸——“現在每平方米5萬元都出不了手，真砸手里了？”

　　劉漢璽是大批被套牢的投資客之一。近段時間以來，媒體披露稱海南樓市價格風云突變，大批2010年樓市高位接盤的投資客深陷套牢困境、進退兩難，甚至有輿論驚呼海南樓市價格即將破滅，上世紀90年代海南樓市“擊鼓傳花”悲劇將重新上演。

　　時隔三年后，劉漢璽仍能回想起，當初買下那套房時的“艱辛”。

　　2010年初，三亞鳳凰島正式開盤，“那不叫買，簡直就是搶，像搶不要錢的大白菜一樣。”在排了大半天的隊、經歷一番哄搶后，劉漢璽也終于到手一套。當時的瘋狂從鳳凰島這個標桿樓盤的銷售可見一斑——一期開盤700套一天售罄，這樣的銷售奇跡，不但在海南創下銷售紀錄，在全國也屬罕見。

　　“不僅鳳凰島，整個海南樓市，包括開發商和購房者，都是一個極度瘋狂的狀態。”中原地產海南分公司資源管理中心研究主任付澤龍表示。海南克爾瑞項目總監陳明輝則表示，“當時很多人用口袋拎著現金來買房，并且不是現房，很多房還僅僅停留在圖紙上就被搶光。”

　　據有關資料發現，當時銷售火爆，一天一價，公交車上擠滿外地買房人，有人哄搶完之后才發現買下的是寫字樓……

　　陳明輝來海南已經快三年了，他坦言，“那樣的銷售盛況，2010年之后我再也沒有見過了。”“我們經常去新開盤的樓盤踩盤，到了一看，幾乎全是業內的熟人，有些樓盤為了烘托人氣，甚至找工作人員來做購房者。”付澤龍也說。

　　在海口樓盤較為集中地西海岸地帶發現，即使是在周末時間，很多樓盤也人氣冷清。“冬季是海口銷售旺季，盡管很多樓盤都在打折，但人氣仍然不旺，可以說，房地產暴利的時代真的一去不復返了。”付澤龍說，“整個2011年，包括2012年上半年，海南樓市都呈現有價無市的現狀，隨著開發商主動拉低身段降價，局面才有所打開，不過‘賣得好’也僅僅是相對而言。”

　　賣得好不好，衡量指標之一是去化速度。他提供了一組數據，以海口為例，按照目前的去化速度仍需30個月，但在海南全島，“這還算情況好的了”。

　　泡沫·俯瞰

　　海島樓市遍地虛胖

　　對于近日媒體頻頻曝出海南樓市存在泡沫，本月18日，海南省住建廳和海南省房地產協會做出澄清：一些媒體報道中提到的數據并不真實，海南房地產市場沒有泡沫、總體平穩、運行健康。

　　然而，從研究機構到購房者，甚至開發商似乎都有不認可的聲音。

　　“2010年前后，價格平均翻了一番，不僅有泡沫，泡沫還很大，開發商堅持了兩年沒降價，現在的降價，換種說法也是在去泡沫化。”海南克爾瑞項目總監陳明輝說。去泡沫，言外之意即現在價格仍然存在泡沫。

　　“泡沫不僅有，還不小，比如三亞，均價都2萬以上，誰能說沒泡沫？”一品牌開發商海南分公司的策劃主管表示。對于很多單價跌至萬元以下的樓盤，在他看來，仍然存在泡沫，“這些低價樓盤，當時拿的地，大多是上世紀90年代樓市崩盤之后的爛尾樓，價格相對便宜得多。”他解釋說。

　　“泡沫至少還有三到五成。”昨日，藍洋融資擔保股份有限公司總裁胡定核稱，“上世紀90年代海南樓市崩盤后，價格連續十多年一蹶不振，很多樓盤跌到崩盤前價格的一成，泡沫基本被榨干凈了，而國際旅游島之后，壓抑了很多年的樓市，價格一下子又暴漲，泡沫又起來了。”

　　1992年初，海南樓市步入“瘋狂”時，胡定核也是千萬“淘金大軍”中的一員，一年半后，淘得千萬現金的他在海南樓市崩盤前夕迅速抽身撤離，對于“全島瘋狂”有著切身體驗，并于次年出版專門介紹海南房地產的書籍。

　　泡沫·追問

　　“擊鼓傳花”會否重演

　　海南樓市價格泡沫是否到了最危險的邊緣？多位業內人士均表示：“不可能。”

　　“這一輪和上世紀90年代那一輪不同，當時是炒地皮，價格高得離譜最后崩盤，而現在以投資為目的的購房者越來越少，全島正在去投資化、去泡沫化，無論開發商還是購房者，更趨于理性。”海南克爾瑞項目總監陳明輝表示。

　　“上世紀90年代，海南樓市幾乎沒有需求支撐，泡沫完全是被吹出來的，現在有需求支撐，雖然也有泡沫，但沒有那么危險。”藍洋融資擔保股份有限公司總裁胡定核說。

　　“開發商的爭相降價，是為國際旅游島后的過度開發買單，是一次陣痛。”中原地產海南分公司資源管理中心研究主任付澤龍說，伴隨陣痛的，是整個海南樓市的理性回歸。他舉例說，有個樓盤去年初以12000元/平方米的價格開盤時，賣得相當不錯，后期價格漲上來就賣不動了，現在價格調整了下來又賣得動了，“現在的購房者正變得越來越理性，已經不會像2010年時那樣一窩蜂買房了”。

　　而對于泡沫問題，海南官方也有明確表態。日前，海南省委、省政府主要領導在接受央視均明確表示，海南不會再重蹈房地產泡沫覆轍。雖然多數業內人士仍對海南樓市保持樂觀，并堅信上世紀90年代海南樓市上演的“擊鼓傳花”游戲不會重演，但并沒有人敢斷言像上文提及的劉漢璽這樣的被套牢投資客何時才能解套。

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　　價格走勢不明 觀望情緒日益彌漫

　　隨著大小開發商陸續加入“價格戰”，一直堅挺的海南樓市價格出現罕見松動，新入市的低價樓盤也不斷挑動著購房者的神經。

　　“價格戰”的效果，對開發商而言似乎立竿見影。“開盤當天就賣出將近200套。”濱海新天地的置業顧問說。據獲悉，該樓盤一期共推出約700套，也就是說，當天售出的占總套數的近三成。

　　相比之下，海長流的銷售似乎上演了上世紀90年代的“瘋狂”，“開盤兩個小時，就售出280套，創西海岸紀錄”的橫幅在海長流售樓部顯得異常醒目。而將價格拉低至不足6000元/平方米的海口御景灣項目，在開盤短期內即實現700套去庫存任務。

　　而“打折”帶來的價格波動，也增加了許多購房者對未來價格的想象空間，觀望情緒較濃。“和股票一樣，買漲不買跌，是購房者普遍的心態。”海南克爾瑞項目總監陳明輝稱。

　　在濱海新天地售樓部，一對來自東北的夫妻正在為是否“下叉”而起了爭執，“她想現在買，我認為應該再等等，說不定還會降呢。”多個新開盤樓盤發現，許多樓盤的售樓部較為冷清，開盤當天銷售火爆的場面不復出現。

　　對于購房者在下手上的觀望，加入“價格戰”的開發商，在拿地上也在觀望。“現在的樓市，開發商都看不懂，不敢亂拿地，土地流拍的很多。”上述策劃主管表示。

　　據獲悉，由于價格走勢不明朗，有些開發商不敢開發，導致拍得的土地被收回的案例也已在海口發生。“當時高價拿下地，現在大打價格戰，開發之后只會賠得更多，還不如不開發。”陳明輝解釋。

　　新聞分析

　　中小開發商式微 當地樓市洗牌在即

　　在調查中發現，“價格戰”參與者多是中小開發商，大型開發商價格依然堅挺，“萬科的價格一直很穩，按照既定戰略在進行。”海南萬科人士表示。

　　大開發商資金壓力較小，價格依然堅挺；中小開發商無奈之下“以價換量”，以回籠資金。“目前許多開發商是以薄利多銷的心態消化庫存，以活躍市場成交，可以預見在相當長的一段時期內，去庫存化、回籠資金仍是開發商的主要任務。”海南克爾瑞項目總監陳明輝表示。

　　然而，隨著購房者觀望情緒日濃，“價格戰”似乎不再是一試百靈的妙藥，在這次“價格戰”背后，一場海南房地產行業洗牌正在悄悄醞釀。

　　“行業正在重新洗牌，大魚吃小魚，中小開發商被吞并或者淘汰是必然趨勢。”中原地產海南分公司資源管理中心研究主任付澤龍說。陳明輝則表示，隨著拿地成本越來越高，在未來的海南，有兩類開發商優勢更大，一類是在海南生存很久的，一類是品牌企業，而中小開發商越來越難分得一杯羹。

　　“公司現在就想著趕緊把目前的這關過了，資金壓力緩解后，可能價格上還會有小幅上調。現在最怕的是價格降下來，量還是上不去。”趙兆陽（化名）表達了自己的擔憂，他的身份是海南本地一家房地產企業的銷售總監。

　　此次海南樓市深陷崩盤漩渦，源自海南克爾瑞的一份報告，這猶如一根至關重要的稻草，壓向了本就資金鏈岌岌可危的開發商們，這個龐大的駱駝能否因此而倒掉？多米諾骨牌的倒下，始于哪里？又將終于何處？沒有人能夠預測。正如一名海南本土開發商所言，“海南的樓市，我們作為業內人，都看不清。”

　　新聞述評

　　海南樓市啟示：剛需為樓市的基石

　　海南島，這片面積3.4萬平方公里，人口不足千萬的土地，曾是中國最吸金的投資熱土，也曾留下中國最刺眼的爛尾焦土。

　　20年后的今天，這片上演了從熱土到焦土的土地上，似乎還殘留著上世紀90年代中國房地產市場最危險、最驚心動魄的泡沫。

　　翻開海南房地產史，兩個關口將這段歷史硬生生扯裂成三段。

　　1993年下半年，海南樓市泡沫破滅引發全面崩盤。這是一場始于1988年8月23日海南脫離廣東省成為中國第31個省級行政區、全國淘金者扎堆進入海南的“擊鼓傳花”游戲。游戲的結果，是給占全國0.6%總人口的海南省留下了占全國10%的積壓商品房，以及全省高達600多棟、1600多萬平方米的“爛尾樓”。海南用了整整7年才基本處置完積壓房地產的工作，步入艱難而緩慢的恢復性增長。

　　另一次則是2010年1月4日，國務院發布了《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》，國際旅游島紅利催生的海南樓市熱潮，又一次引爆樓市瘋狂。

　　還好，這一次海南樓市有驚無險。

　　而近日，關于海南樓市崩盤的傳言再一次甚囂塵上。海南房價一向對全國房價的走勢具有一定的指示意義，尤其是上世紀90年代，中央采取嚴厲調控房產政策時，海南迅速領跌，之后全國房價開始雪崩，中國房地產業就此進入冰河期。

　　海南樓市正在發生的一切，放到中國樓市整體回暖跡象日益明顯的背景下，又代表著什么？

　　同全國所有城市的樓市相比，海南樓市具有其獨特的產業屬性，島外購房者占絕大多數比例。島外人去海南購房，無非出于兩種需求：投資以及休閑度假。而這，也成為海南樓市是否能走向崩盤的關鍵。

　　許多業內人士也表示，上世紀90年代海南樓市走向崩盤，根源在于沒有任何需求的純炒作，而此次不會崩盤，根源在于有了需求，包括島內剛需和島外休閑度假需求。這是兩者最大的區別。

　　這也給全國樓市帶來了一個教訓——任何時候，剛需都是支撐一地樓市健康發展的基石。炒作這種“擊鼓傳花”的游戲，總會有終點，鼓一停，游戲也結束了，沒有人能夠事先預測到花落在誰手里，但對樓市而言，結果卻只有兩個字“崩盤”。海南樓市已經留下了血的教訓。