摘要：2012年11月“豪客”蜂擁買入，珠江新城豪宅。根據最新研究報告天河區的均價相應出現下跌，成為2012年12月廣州中心區域唯一跌價的區域，“其他區域依然出現價格上漲勢頭。”

　　豪客去年11月蜂擁買入珠江新城豪宅拉高均價 后因豪宅成交放緩

　　宋先生(化名)在去年11月的時候一次性付款買入珠江新城一套總價1900萬元的豪宅，成為當月一擲千金購買豪宅的“豪客”之一。多套單價過7萬元/平方米的單位成交，將珠江新城該月的二手均價拉高，而12月均價則因此出現下跌。“這就是珠江新城均價出現下跌的原因。”滿堂紅研究部高級經理周峰說到，根據最新研究報告，上月天河區的均價相應出現下跌，成為去年12月廣州中心區域唯一跌價的區域，“其他區域依然出現價格上漲勢頭。”

　　合富置業市場經理梁燕明表示，去年11月后房地產政策趨向及后市走勢明朗化，也因成交結構比例的變化導致去年12月成交均價下降并不出奇。

　　“豪客”入市為使業主讓步

　　這些“豪客”的共同目標是凱旋新世界，令去年11月該小區成功售出數套總價超過1900萬元、單價超過7萬元/平方米的單位。經手這些成交的中介人士透露，這些超高價物業的新買家是以“改善居住環境”為購房目的的客戶。“超高總價的物業成交集中在去年11月，而放盤則高度集中在第三季度，這種厚積薄發的現象說明客戶的稀缺性。”

　　對于“豪客”出手，周峰認為：“去年11月下旬開始，很多銀行都沒有錢可以借出來了，特別是這種總價超過千萬元的物業，銀行更加審慎，故業主面對的有效客戶更加少，業主多多少少都會作出讓步。”

　　珠江新城二手樓價未降

　　珠江新城中區一家中原地產分行的營業經理李小姐聲稱，最近分行所在附近的樓盤成交均價均有1000~2000元/平方米的漲幅，成交量也有所增加，上個月成交了8~10宗。“我們這些樓盤都以居住型為主，買家都是在周邊上班的，他們只要有需要，又能承受價格就會買，不會考慮太多投資的目的。”

　　據了解，房地產中介業內往往將珠江新城分為東區、中區、西區，不過周峰認為分為東西兩區比較合適。東西區以冼村路分界，西區大部分樓盤樓齡較高，但生活設施更成熟，因此成交量較多，約為整個珠江新城的60%左右;東區集中較多新盤，成交量沒有西區多，但其總價高，平均比西區高出150~200萬元/套，買家多為資金實力較強的“豪客”。

　　“二手業主很精明，不會隨便降低心理預期的。”合富置業匯豪分行一名主管邱榮銳聲稱，二手業主對一手價格較為敏感，放盤價格變動會緊跟一手新貨價格，除非有急售情況，才會稍微調低一點價格，“他們很清楚二手物業有一定優勢。而且個個覺得自己的單位是優質物業，很難有議價空間。起碼我未發現有二手豪宅出現降價情況。”

　　提醒：豪宅要漲15%投資者至少要等2年

　　“豪客”膽敢在這個時間段大舉入市，是否意味著珠江新城依然具備了投資空間?梁燕明認為與非市中心新興的豪宅板塊相比，珠江新城價格雖然較高，但發展成熟度、區位價值讓豪宅買家對其保值力更有信心，因此珠江新城會吸引那些資金雄厚但對物業保值力和發展成熟度有較高要求的買家入市：“對這些買家來說，入市發展成熟的珠江新城當然比入市新興板塊的風險要低一些。”

　　而在周峰看來，這些“豪客”的舉動確實具有風向標的作用。“現在是春節前的淡季，高價房的板塊也會跟其他板塊一樣，出現階段性淡季，如果準客戶確實看中了對應的物業，且可動用的資金尚算充裕，可以考慮進入市場，畢竟高價盤的買價并不是大比例的群體，原業主在淡季或許會對物業的售價作出優惠性的微調。”不過，他認為現在是豪客進入珠江新城看房買房的好時機，但不一定是進入整個天河所有板塊買房的好時機。

　　另外，目前珠江新城二手價格普遍在3萬元/平方米左右，短期內繼續沖高的空間不大，但他預期未來兩年仍有15%左右的升幅，投資者要有心理準備，持有物業到升幅達到15%才放手的話，還需要沉得住氣等待至少兩年時間。

　　投資回報分析：外籍客租賃回報率較高

　　廣州豪宅市場整體情況與珠江新城市場趨勢一致。據仲量聯行8日發布的“2012年廣州房地產市場年度回顧”報告，2012年廣州一手豪宅市場共成交1680套單位，比2011年的總銷量減少大約7.5%。另外，豪宅租賃市場出現變化，租價漲幅環比出現下跌。曾麗分析，豪宅市場的放租量和銷售盤都有所增加，影響租金的上漲，特別以二沙島和濱江東為明顯。而珠江新城和天河北因為平均租價相對上述兩者較低，吸引更多外籍雇員的租賃。廣州力派資訊服務總經理簡健偉稱，50元/平方米/月的租賃價格只是天河的均價，實際上天河北的新樓盤租價至少達到70~80元/平方米/月，如天河新作、中宇廣場、瑞安創日等，對于外籍租客來說，他們認為6~8年樓齡的已經算是舊房子。他們需要至少70~80平方米的兩房單位。據中介人士透露，珠江新城的租客中至少有30%是外籍租客。因此，這些物業的租金回報率也相對高于其他物業，簡健偉以瑞安創日為例分析，其賣價為3萬元/平方米左右，90平方米的單位可租7000~8500元/月，天文苑110平方米的兩房單位租金為8000~9000元/月，售價為3萬元/平方米左右，租金回報率均有3%~4%之間。按照滿堂紅數據，144平方米以上的非普通住宅出租回報率為2.7%，比去年同期上升0.2個百分點，也是租金回報率唯一有上升的物業類型。