摘要：新建商品房和二手房成交價(jià)上下波動(dòng)，北京市五環(huán)內(nèi)外“二八開(kāi)”，數(shù)據(jù)顯示本市去年新建商品住房成交均價(jià)為每平方米2.07萬(wàn)元，比2011年下降7.6%；二手房成交均價(jià)為每平方米1.87萬(wàn)元，同比上漲5.1%。

　　量升價(jià)降

　　五環(huán)內(nèi)外“二八開(kāi)”

　　數(shù)據(jù)顯示，本市去年新建商品住房成交均價(jià)為每平方米2.07萬(wàn)元，比2011年下降7.6%；二手房成交均價(jià)為每平方米1.87萬(wàn)元，同比上漲5.1%。

　　“以全年的成交量來(lái)看，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的主要力量仍是首次置業(yè)的剛需人群。”北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志說(shuō)。

　　數(shù)據(jù)顯示2012年本市住房市場(chǎng)呈兩個(gè)“二八開(kāi)”五環(huán)外成交量占86.5%，占了8成多，其成交均價(jià)為每平方米1.76萬(wàn)元，同比下降2.1%；140平方米以下戶(hù)型成交量占80.1%，也占了8成，其成交均價(jià)為每平方米1.73萬(wàn)元，同比下降3.2%。四環(huán)以?xún)?nèi)的新建商品房?jī)r(jià)格同比上漲了5.6%，五環(huán)外的房?jī)r(jià)同比下降了約兩個(gè)百分點(diǎn)。

　　“市場(chǎng)上供應(yīng)的大部分房源是適合剛性需求的普通住房，這些房源主要分布在五環(huán)外的發(fā)展新城。”陳志說(shuō)，這些區(qū)域住房供地充足并以普通住房為主，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降，并且近幾年軌道交通快速發(fā)展，市政條件不斷改善，有效滿(mǎn)足了首次置業(yè)型的剛性自住需求。

　　而偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)的數(shù)據(jù)顯示，去年北京四環(huán)以?xún)?nèi)房?jī)r(jià)為每平方米3.9萬(wàn)元，四到五環(huán)之間為每平方米3.3萬(wàn)元，五到六環(huán)之間為每平方米2萬(wàn)元左右，六環(huán)以外為每平方米1.3萬(wàn)至1.4萬(wàn)元。

　　剔除保障房

　　不再提“新建普通住宅”

　　大家注意到，這次的統(tǒng)計(jì)范圍為全市的新建商品房，其中除了普通住宅以外，甚至還包括公寓、別墅等高檔住宅。而此前曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)的“新建普通住房”已經(jīng)不再作為統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。

　　“這是因?yàn)樾陆ㄆ胀ㄗ》侩m然面積、售價(jià)都更符合普通購(gòu)房人的需求，但由于包括了經(jīng)適房和兩限房，會(huì)導(dǎo)致一些不能購(gòu)買(mǎi)保障房的普通市民，對(duì)房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)感覺(jué)差異過(guò)大。”陳志說(shuō)。

　　去年一年盡管有“豪宅”拉高平均成交房價(jià)，但來(lái)自偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)卻顯示，剛需人群仍是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交的絕對(duì)主力軍。該數(shù)據(jù)顯示，2012年北京套均成交額千萬(wàn)元以上的豪宅共有2209套，僅占全市新房成交量的2.4%，同比萎縮0.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　年底翹尾

　　預(yù)計(jì)今年房?jī)r(jià)平穩(wěn)

　　在陳志出示的成交價(jià)、成交量曲線(xiàn)圖上，房?jī)r(jià)波動(dòng)呈現(xiàn)出一條尾端微微翹起、但全年十分平穩(wěn)的直線(xiàn);而成交量則按不同月份畫(huà)出了非常大的波浪線(xiàn)，似乎跳繩一樣忽高忽低。

　　據(jù)分析，年末翹尾的上升行情，具有階段性，且幅度也是有限的。這是因?yàn)椋�推�?dòng)翹尾行情的利好因素在年末時(shí)有一定透支，其影響力隨著時(shí)間推移會(huì)逐步弱化。

　　去年房?jī)r(jià)的翹尾走勢(shì)讓部分市民擔(dān)憂(yōu)：如果再不買(mǎi)，今年是否會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)烈的“上翹”行情?陳志回應(yīng)說(shuō)，根據(jù)房協(xié)對(duì)市場(chǎng)上在建項(xiàng)目的跟蹤監(jiān)測(cè)，目前全市已實(shí)現(xiàn)開(kāi)工、但尚未上市的商品住房項(xiàng)目大約有1200萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)能形成10萬(wàn)至12萬(wàn)套的新增供應(yīng)，明顯會(huì)高于2012年的8.9萬(wàn)套。再加上二手住房的盤(pán)子在不斷擴(kuò)大，也會(huì)在一定程度上增加二手房源的供應(yīng)。“房?jī)r(jià)上漲因素中也有預(yù)計(jì)供應(yīng)量將下降的原因，但從數(shù)據(jù)上看，商品住房的總體供應(yīng)量不會(huì)出現(xiàn)大幅短缺。”陳志說(shuō)，預(yù)計(jì)今年本市房?jī)r(jià)仍將保持平穩(wěn)。