摘要：2013年1月7日溫州平陽(yáng)縣泰宇花苑整個(gè)工地停工，老板攜款逃走，只留下了一個(gè)停工的房地產(chǎn)項(xiàng)目和負(fù)債約13億。該如何設(shè)計(jì)該項(xiàng)目的方案?

　　溫州平陽(yáng)縣泰宇花苑整個(gè)工地已經(jīng)停工，老板也攜款逃走。項(xiàng)目公司實(shí)際控制人陳岳西攜款潛逃后，平陽(yáng)縣政府立即成立處置小組，對(duì)各方債權(quán)人進(jìn)行協(xié)調(diào)工作。據(jù)一位內(nèi)部人士透露，目前泰宇花苑項(xiàng)目負(fù)債總額達(dá)13億元。

　　“眼下，我們更傾向于重組續(xù)建，希望建行、安信信托以及自然債權(quán)人能夠出資續(xù)建后期未完工項(xiàng)目，完工售樓的收入可償還部分債務(wù)。”該內(nèi)部人士透露。

　　經(jīng)過(guò)處置小組努力，各方債權(quán)人開(kāi)始草擬《框架協(xié)議》，旨在就泰宇花苑后期項(xiàng)目處置達(dá)成一致，不過(guò)，處置小組的協(xié)調(diào)工作并非一帆風(fēng)順，安信信托對(duì)《框架協(xié)議》并不感冒，至今就項(xiàng)目處置方案未給出明確答復(fù)。

　　負(fù)債約13億元

　　“我們預(yù)估，泰宇花苑項(xiàng)目總負(fù)債額約為13億人民幣。”平陽(yáng)縣政府處置小組的一位內(nèi)部人士透露，“其中包含拖欠金融機(jī)構(gòu)、自然債權(quán)人、政府稅款、工程款等諸多名目。

　　“拖欠金融機(jī)構(gòu)總計(jì)4.7億元，其中發(fā)售《溫州‘泰宇花苑’項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款集合資金信托計(jì)劃》向安信信托融資4億元，建行貸款7000萬(wàn)元。”這位內(nèi)部人士表示。

　　“民間借貸初步確認(rèn)為4.9億元，但該數(shù)字尚未得到司法確認(rèn)。”上述內(nèi)部人士說(shuō)，“2012年3月份，自然人債權(quán)人自發(fā)成立自救小組，據(jù)他們內(nèi)部測(cè)算金額為4.9億元，目前相關(guān)部門也在對(duì)這些債權(quán)人逐個(gè)進(jìn)行司法認(rèn)定。”

　　“截至去年9月，欠稅總計(jì)887萬(wàn)元。”上述內(nèi)部人士透露，“拖欠施工單位約3300萬(wàn)元工程款，該數(shù)字我們尚未進(jìn)行最終核實(shí)，原因在于所有的工程量，包括原來(lái)施工的進(jìn)度表，我們還要向施工單位收集，并向有關(guān)部門確認(rèn)，才能整理出最終的欠款金額，3300萬(wàn)元是由自然人債權(quán)人的自救小組報(bào)過(guò)來(lái)的。”

　　清算還是續(xù)建?

　　“眼下，我們?cè)O(shè)計(jì)了兩套方案，一個(gè)是進(jìn)入破產(chǎn)清算，另一個(gè)就是續(xù)建剩余項(xiàng)目。”上述內(nèi)部人士說(shuō)，“但兩種解決方案都無(wú)法回避資金缺口的壓力，后者缺口相對(duì)小些;但同時(shí)要承受房?jī)r(jià)不穩(wěn)定、難預(yù)估等風(fēng)險(xiǎn)。”

　　“如果走破產(chǎn)清算程序，僅僅就土地使用權(quán)按資產(chǎn)重組處置，資金缺口還是很大的。況且眼下僅剩下7萬(wàn)平方米左右的樓層面積，即使按樓盤(pán)價(jià)13000元/平方米測(cè)算，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。”這位內(nèi)部人士說(shuō)道。

　　“而續(xù)建剩余項(xiàng)目，資金缺口會(huì)小一些。”該內(nèi)部人士說(shuō)到，“如果把剩余1、2、3號(hào)樓再注資開(kāi)發(fā)出來(lái)，將來(lái)售樓可產(chǎn)生的利潤(rùn)，據(jù)我們初步測(cè)算，如果把全部因素都考慮進(jìn)去的話，項(xiàng)目收益預(yù)計(jì)為9.2億元，資金缺口在3.8億～4.8億元。”

　　該內(nèi)部人士坦陳，資金缺口存在浮動(dòng)區(qū)間的原因，是房屋買賣后續(xù)市場(chǎng)情況不明朗所致。“舉例來(lái)說(shuō)，我們很難預(yù)測(cè)每平方米的單價(jià)是1萬(wàn)元還是1.2萬(wàn)元，每平方米2000元的價(jià)差，最終導(dǎo)致差價(jià)就是1億元，所以在預(yù)估過(guò)程中，會(huì)存在一兩億元的誤差。”

　　同時(shí)，上述內(nèi)部人士表示，政府方面還是更傾向于第二套方案。

　　“政府為保證購(gòu)房戶的利益，打算墊資續(xù)建樓盤(pán)。建行和承包商也在為籌措資金、建設(shè)后續(xù)工程商議。”該人士說(shuō)道，“購(gòu)房戶看到政府牽頭會(huì)比較安心，讓他們覺(jué)得拿到房子會(huì)有希望。”

　　“我們計(jì)劃2013年3月前，對(duì)已經(jīng)售出、但尚未完工的樓盤(pán)復(fù)工。”上述內(nèi)部人士聲稱，“所以由政府出面，將金融機(jī)構(gòu)、自然債權(quán)人等聚在一起，希望草擬一份 《框架協(xié)議》，就如何處置泰宇花苑資產(chǎn)意見(jiàn)達(dá)成一致。”

　　然而，這個(gè)《框架協(xié)議》遇到了阻力。

　　擱淺的《框架協(xié)議》

　　“從去年10月26日至今，平陽(yáng)縣政府、建行、安信信托以及自然債權(quán)人歷時(shí)2個(gè)月的拉鋸，擬定的《框架協(xié)議》卻遲遲得不到安信的明確答復(fù)。”上述內(nèi)部人士透露，“安信的回復(fù)始終模棱兩可，我們也不清楚原因何在。”

　　所謂《框架協(xié)議》，是在泰宇花苑老板陳岳西攜款潛逃事件爆發(fā)以來(lái)，各債權(quán)人在盡可能滿足各方利益的前提下，草擬的一份關(guān)于如何處置泰宇花苑資產(chǎn)的方案。

　　據(jù)上述內(nèi)部人士透露，《框架協(xié)議》主旨仍是希望債權(quán)人合作注資后續(xù)項(xiàng)目，并明確了償債優(yōu)先權(quán)。“一旦開(kāi)發(fā)完成，售樓產(chǎn)生的收入，首先償還安信信托4億元以及銀行7000萬(wàn)元的貸款，最后償還自然債權(quán)人。考慮到僅憑房屋出售恐無(wú)法覆蓋所有債權(quán)人損失，安信信托在獲得償債優(yōu)先權(quán)后，應(yīng)對(duì)4億元產(chǎn)生的利息考慮適當(dāng)減免。”該人士說(shuō)道。

　　“政府、銀行和自然債權(quán)人都認(rèn)為，破產(chǎn)重組是眼下最好的方式，即安信信托、建行與自然人債權(quán)人共同接盤(pán)，把項(xiàng)目做下去。”這位內(nèi)部人士表示，“建行曾積極表示，愿意對(duì)購(gòu)房者即將到期貸款延期，并為政府提供貸款，資助其續(xù)建泰宇花苑剩余項(xiàng)目。”

　　但是，安信信托卻對(duì)上述破產(chǎn)重組方案態(tài)度曖昧。

　　“安信始終沒(méi)有給出明確表態(tài)。起初，安信方面表示方案只要董事會(huì)批準(zhǔn)，就著手準(zhǔn)備簽署 《框架協(xié)議》;但安信董事會(huì)姍姍來(lái)遲，讓所有債權(quán)人干等了2個(gè)月后，又告知董事會(huì)不通過(guò)，原因是大部分董事會(huì)成員同意了，但有一部分沒(méi)同意。”這位內(nèi)部人士透露，“我們也不熟悉安信的董事會(huì)框架，到底如何才算通過(guò)。”

　　安信信托董事會(huì)辦公室工作人員表示，該項(xiàng)目土地依然是超值3倍以上的抵押，安信手里的這塊土地質(zhì)量還是比較優(yōu)良的，目前都是足值抵押。信托公司已經(jīng)對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的流動(dòng)性做了預(yù)案，保證收益。這位工作人員同時(shí)強(qiáng)調(diào)：“我們這款產(chǎn)品從設(shè)立抵押到管理，都是合法合規(guī)的，我們的抵押物是非常充足的，保全措施也做得不錯(cuò)。”

　　但是，內(nèi)部人士認(rèn)為平陽(yáng)縣政府處置小組所說(shuō)的情況，顯然是不現(xiàn)實(shí)的。