經(jīng)歷近兩年的調(diào)控之后，開發(fā)商們發(fā)現(xiàn)深入三四線拓展是一件有風(fēng)險的事情，眾多的三四線城市正深陷庫存和消化危機之中。數(shù)據(jù)顯示，截至今年的10月，全國待售面積約為3.2億平米，超過去年底的2.7億平米，并一直維持在高位，這其中一二線城市和三四線城市的境遇可謂不太一樣。摩根大通最新的報告指出，從地區(qū)上來看，明年一線城市更加樂觀一些，而三四線城市去庫存的壓力會更大。　不少業(yè)內(nèi)人士都將今年稱為去庫存年，維持在高位的待售面積一方面是市場里供需雙方博弈的陣地，另一方面也是懸在房企頭上的一柄達摩克利斯之劍。

　　今年以來，不少房企提出了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型計劃。新華聯(lián)就提出“立足北京，有選擇地進入經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的二線、三線城市”的戰(zhàn)略布局。臨近年底，公司對旗下的項目進行整合，將持有的惠州市國力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)作價2.86億元轉(zhuǎn)讓，同時加大了在北京地區(qū)的投入。與之相比，一家業(yè)務(wù)主要集中在二三線城市的上市房企相關(guān)人士則表示，公司目前還沒有計劃調(diào)整戰(zhàn)略布局。“有些城市的住宅供應(yīng)量確實比較大，但短期內(nèi)對公司的影響有限。公司已經(jīng)加大了對銷售節(jié)奏的控制。”無論是退出還是堅守，部分三四線樓市快速放量的供應(yīng)都是懸在開發(fā)商頭上的利刃。聯(lián)達地產(chǎn)機構(gòu)董事長楊少鋒認為，三四線城市供應(yīng)量加大，開發(fā)商的去化速度必然受到影響，這會對中小房企的資金鏈產(chǎn)生壓力。總體來看，開發(fā)商在三四線城市的投資應(yīng)該更加謹慎。

　　在推進城鎮(zhèn)化過程中，三四線城市或扮演重要角色。不過，近幾年不少三四線城市掀起大規(guī)模“造城運動”，當?shù)貥鞘泄��?yīng)量急劇放大。業(yè)內(nèi)人士認為，雖然三四線城市發(fā)展?jié)摿�較大，但當前一些三四線城市樓市的供給已明顯過剩，而這些城市的購房人群基數(shù)較小、購買力有限，短期去庫存壓力較大，開發(fā)商在三四線城市的布局趨于謹慎。“之所以有很多開發(fā)商選擇去三四線城市，主要是過去的判斷比較樂觀，同時三四線城市大多不在限購范圍內(nèi)，調(diào)控壓力比較小，但這些城市本身存在很多問題。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強表示，三四線城市的樓市支撐能力不強，每年新增人口和可吸納的外來資金有限，再加上地方政府近幾年出讓的土地充足，造成了局部地區(qū)樓市供給過剩的情況。

　　中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2009年以來，我國部分三四線城市住宅市場供應(yīng)規(guī)模增長較快，營口、南通、煙臺、佛山等地的土地供應(yīng)總量位居全國前列，待開發(fā)量在3000-8000萬平方米之間。僅從2011年到今年11月末，營口住宅用地成交面積就接近1200萬平方米，幾乎是北京同期成交面積的2倍。業(yè)內(nèi)人士指出，由于土地供應(yīng)量過高，在售住宅項目規(guī)模龐大，這些城市的消化時間在6年以上。相比之下，北京現(xiàn)有土地存量消耗時間不足兩年半，上海和廣州則分別不足一年半和一年。“很多城市可供應(yīng)量和后續(xù)供應(yīng)量相對當?shù)氐馁徺I力已經(jīng)明顯過剩，這將導(dǎo)致供求失衡。”陳國強直言，開發(fā)商要想在這些城市獲得較高收益很困難。中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認為，不可否認個別城市存在供應(yīng)壓力，但并不能認為三四線樓市都存在泡沫。“與房價相比，三四線城市的土地價格遠低于一二線城市，而且大多數(shù)項目銷售順暢。雖然房企在三四線城市的平均周轉(zhuǎn)速度要低一些，但仍然享有土地升值和產(chǎn)品溢價。”張大偉直言，至少在明年，三四線樓市應(yīng)不會有崩盤風(fēng)險。未來房企進入三四線城市的大趨勢不會發(fā)生改變。

　　盡管部分三四線城市面臨供給壓力，但相對較低的土地價格和運營成本是吸引開發(fā)商涌入的“賣點”。相比之下，一二線城市投資門檻不斷提高，已迫使中小房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市。較高的土地價格無疑是擋住眾多中小開發(fā)商進入一二線城市的最大障礙。近期，北京、上海、深圳、南京等地相繼成交一批高價地塊，土地成交總價均在數(shù)十億元，樓面地價也維持在較高水平。可以看到，頻頻在一二線城市出手拿地的，大多是大型房企。僅11月，萬科、保利、中海等大型房企便在一二線城市斬獲了多宗地塊。張大偉表示，由于一二線城市的土地價格越來越高，房企之間的競爭日趨激烈，市場空間相對收窄。這也迫使部分房企進入三四線城市尋找發(fā)展機遇。　除了一二線城市的“擠出效應(yīng)”外，城鎮(zhèn)化發(fā)展也為三四線城市提供了長遠的政策紅利。三四線城市的發(fā)展是未來我國經(jīng)濟發(fā)展的著力點之一，將會起到更重要的作用。在政策的扶持下，三四線樓市需求有望增加。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，開發(fā)商涌入三四線城市首先面對的就是“本土化”問題。由于三四線城市的主要購房人群為當?shù)丶爸苓吘用瘢�地域色彩較一二線城市更為濃重。這就需要開發(fā)商適應(yīng)當?shù)匦枨筇攸c，推出適合的產(chǎn)品。同時，來自三四線城市同城中小開發(fā)商的競爭也不可小覷，而通常情況下，這些開發(fā)商的拿地成本更低。當前樓市已經(jīng)開始回暖，不僅是一二線城市成交量大幅提升，三四線城市的量價也出現(xiàn)上漲。不過，與一二線城市率先“發(fā)力”相比，大多數(shù)三四線城市還處于底部回升的過程。

　　中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，11月全國百城(新建)住宅平均價格連續(xù)第6個月環(huán)比上漲。北京、上海等十大重點城市住宅均價年內(nèi)首次出現(xiàn)“雙漲”，環(huán)比、同比分別上漲了0.39%和0.15%。營口、貴陽、淮安、佛山等三四線城市也出現(xiàn)環(huán)比增長。相比之下，溫州、金華11月的房價環(huán)比下降了2.56%和2.87%;南通、鄂爾多斯(600295)、惠州等城市的房價也有不同程度下滑。“今年全國樓市都在復(fù)蘇，只不過各地的復(fù)蘇點不一樣。”張大偉指出，京滬等一線城市在4月、5月就結(jié)束以價換量，樓市出現(xiàn)回暖。而二線城市到9月、10月才結(jié)束以價換量。從市場表現(xiàn)看，三四線城市同比去年已經(jīng)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，正處底部復(fù)蘇的提速過程中。未來三四線城市的發(fā)展速度肯定要超過以前。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，今年三四線樓市已現(xiàn)回暖跡象。不過，由于人口基數(shù)低，實際需求有限，要消耗過去幾年快速擴張拿地和在建項目，還需要相當長時間。這些城市的供應(yīng)壓力或?qū)㈤L期存在，開發(fā)商在三四線樓市的投資需要更加謹慎。有數(shù)據(jù)顯示，當下高舉不下的房企的去庫存壓力，使得個別的房企如果按照今年的銷售速度，所需消化時間需要10年之久，而其中很大一部分正是被三四線城市所累。克爾瑞董事長丁祖昱強調(diào)，這些城市有限的客戶需求、市場需求和相對無限的土地供應(yīng)構(gòu)成了城市最大的風(fēng)險。消化庫存成為當前房企最重要的任務(wù)之一，有業(yè)內(nèi)人士表示，目前很多大房企積壓了不少待售面積，盡管今年的銷售不錯，尤其是在一些三四線的城市，雖然成交量有所回升，但是只要價格微漲，銷售速度就會立刻慢下來。因此希望快速去庫存化的房企都不敢輕易調(diào)整售價，庫存成為了博弈的一個底線。