摘要：7月26日，A股、港股全線下挫，地產板塊、物業管理板塊跌幅居前，其中萬科A、保利地產跌幅超6%，融創中國、中國恒大跌超7%，物業股也迎來了一次深度回調，世茂服務的跌幅達到了19.55%，碧桂園服務、旭輝永升服務分別重挫16.6%、17.47%。

  “主要是政策利空，上周末出臺的新政策提到要整治規范房地產市場秩序，覆蓋了地產和物業兩個行業。在一定程度上，規范化就意味著成本增加，利潤減少。”一位機構分析師是如此看待今日的股市震動。

  7月23日，住房和城鄉建設部等8部委聯合印發了《住房和城鄉建設部等8部門關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》（以下簡稱“通知”），指出要重點整治房地產開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務等領域人民群眾反映強烈、社會關注度高的突出問題，力爭用3年左右時間，實現房地產市場秩序明顯好轉。

  行業整治政策發布 地產個股應聲下跌

  地產股、物業股遭遇了一次重大挑戰，7月26日開盤，兩個板塊內的龍頭股便一路下探，午后跌幅進一步擴大，板塊內的個股幾乎全線飄綠。最終，同花順房地產開發指數錄得了今年以來的最大跌幅——2.74%。

  萬科A報收21.36元，下跌7.57%，也創下年內最大跌幅，保利地產緊隨其后，跌6.64%至10.41元。內房股同樣慘淡，中國恒大、融創中國分別下跌7.58%、7.82%，跌幅超過7%的還有新城發展、合景泰富、合生創展等。

  近兩年，地產股越來越不受資本市場待見已經是不爭的事實，但一向備受資本寵愛的物業股卻也出現了罕見的全線暴跌，跌幅超過10%的個股不在少數。物業管理行業龍頭碧桂園服務跌了16.6%，報收59.55港元，回到今年3月份的水平。世茂服務一度深跌30.42%，午后跌幅逐漸收窄，最終報收17.82港元，下跌19.55%，據了解，高盛在7月19日剛剛將該公司的目標價由27港元調高37%至37港元。旭輝永升服務的跌幅也達到了17.47%，報收15.02港元，截至目前，已經回吐了近7個月的漲幅。

  據業內人士分析，引發這兩個板塊巨震的正是上周末出臺的通知，其中關于房地產開發、房屋買賣及物業管理的相關內容對行業影響較大。

  通知中涉及房地產開發的整治內容包括：房地產開發企業違法違規開工建設；未按施工圖設計文件開發建設；未按房屋買賣合同約定如期交付；房屋滲漏、開裂、空鼓等質量問題突出；未按完整居住社區建設標準建設配套設施。

  房屋買賣的整治重點則是：布虛假違法房地產廣告，發布虛假房源信息；捂盤惜售，囤積房源；挪用交易監管資金；套取或協助套取“經營貸”“消費貸”等非個人住房貸款用于購房；協助購房人非法規避房屋交易稅費；違規收取預付款、“茶水費”等費用，變相漲價；利用不公平格式條款侵害消費者權益；捆綁銷售車位、儲藏室；捏造、散布不實信息，擾亂市場秩序。

  物業服務也在整治范圍，包括：未按照物業服務合同約定內容和標準提供服務；未按規定公示物業服務收費項目標準、業主共有部分的經營與收益情況、維修資金使用情況等相關信息；超出合同約定或公示收費項目標準收取費用；擅自利用業主共有部分開展經營活動，侵占、挪用業主共有部分經營收益；物業服務合同依法解除或者終止后，無正當理由拒不退出物業服務項目。

  某機構判斷，這釋放了一種政策從嚴的信號。該機構認為，通知不但明確了整治規范房地產市場的重點工作內容，同時給出了明確的工作時間表，并對落地方案給出了具體指導。預計接下來各部門、各城市將有序推進房地產整治規范工作，結合22號韓正副總理的講話，下半年樓市政策將維持偏緊的狀態。

  下跌中的看空聲浪

  物業中期業績預計“驚多于喜”

  對于通知對地產行業的影響，國泰君安分析師謝皓宇看得更為細致。他認為，通知的核心看點在于房屋買賣，房地產開發、住房租賃和物業管理主要是規范化行業運營行為，而房屋買賣在于規范化金融介入，從力度上看，是這次政策里面最可能帶來行業不僅僅是規范化發展、而是較大調控壓力的一條。他將通知里提到的整治監管交易資金，視為自2018年以來最大的金融調控，認為其影響能級遠大于資管新規和三道紅線。

  謝皓宇在7月26日發布的報告中表示，房企最大的負債是預收賬款，三道紅線主要針對開發融資，但給房企提供最大杠桿的，其實是銷售融資，占比超過總負債的50%。按照規定，這筆資金應該放在第三方監管賬戶，但在實際操作中，存在普遍的挪用現象。一旦監管，則銷售回款只能用于本項目的資金置換和后續項目開發，那么，以加快推盤、促進回款、來進行債務償還這條鏈就斷了，銷售回款被“凍結”在第三方賬戶，則可能發生較為嚴重的兌付危機。

  跟調控力度不斷加碼的地產開發行業不同，物業管理行業此前一直在享受政策紅利，通知的出臺是整個行業始料未及的。在7月26日之前，物業股還沒有遭受過覆蓋面如此之廣的打擊，即便不少個股都經歷了波動，但龍頭物業上市公司——碧桂園服務的股價始終堅挺，還在6月底創出了85.2元的新高，此后雖也有調整，但并未跌破70港元。然而，這種堅挺的走勢在今天被打破了，碧桂園服務一早便以67.8港元、5%的跌幅開盤，此后跌幅不斷加深，當天的成交額高達27.66億港元，是前一個交易日的6倍。

  從盤面上看，7月26日有大量資金在賣出物業股，資本市場的風向此前已有所轉變，利空政策的發布進一步堅定了投資者的獲利了結決心。摩根士丹利在最新的研報中將內地物管股行業看法由原來的“吸引”降至“符預期”，理由是內地房地產行業去杠桿化和流動性前景，將繼續影響市場情緒。美銀證券也在7月23日表示，隨著內地物管股即將公布中期業績，市場將持續作價值重估，但預期在眾多潛在負面因素下，中期業績將是“驚多于喜”，對于物管公司是否可達成進取的增長目標存疑。該行預期有部分物管公司上半年毛利率下跌，加上增值服務業務發展受制于內地消費復蘇較預期慢，預計仍會對股價造成影響。