摘要：一個月之前世博板塊商用地平均樓板價高達4萬元;僅僅一個月后，同一板塊出讓的兩幅地塊樓板價都降到了不到3萬元/平方米。業內人士認為，這不可能是土地市場退燒，而是因為相關地塊附帶了拿地企業“入駐上海世博會地區國際企業總部集聚區”的承諾，此次參與拍地的企業均為央企，所以在土地出讓金上會有一定程度的折讓。公開信息顯示，在2011年，世博9幅地塊同樣均以底價由中國商飛、中信建設等央企拿下。

　　世博板塊出讓均價月降一萬

　　6月20日，世博板塊再次出讓兩幅地塊。據上海市規劃和國土資源管理局 (以下簡稱上海市規土局)出讓公告，其中A13A-02東至國展路，南至國展路、A13A-03地塊，西至A13A-01、A13A-04、A13A-03地塊，北至世博大道，出讓面積18218.4平方米、容積率4.5;A13A-03東至國展路，南至國展路，西至白蓮涇路，北至A13A-04地塊，出讓面積14786.5平方米，容積率5.2。兩幅地塊土地用途均為商辦。

　　消息顯示，中國銀聯股份以23.3億元底價奪得A13A-02地塊，折合樓板價28429元/平方米。而A13A-03地塊由中國電子科技集團以21.85億元底價競得，折合樓板價28429元/平方米。

　　這相比5月出讓的世博地塊均價降低了約1萬元/平方米。

　　5月上旬，世博A片區商辦用地曾迎來三連拍，并二度刷新了2012年以來上海的單價“地王”紀錄。上海市規土局網站發布的信息顯示，世博A09B-02地塊以9.78億元成交，折合樓板價40079元/平方米，溢價率達48%，競得人是遠東新世紀(中國)投資有限公司。據悉，這是世博區域地塊成交單價首度沖破4萬元，這一樓板價也刷新了2012年以來上海土地市場的單價地王紀錄。除了A09B-02地塊，A09A-02同樣以近48%的溢價率成交，總價為12.12億元，折合樓板價39932元/平方米。

　　為何僅僅過了一個月，世博A片區商辦用地樓板價就銳減了1萬多元?據悉，上海商辦物業價格有大幅趕上住宅的跡象。德佑地產分析報告顯示，位于黃浦淮海中路板塊的企業天地商業中心目前網上房地產報價12.59萬~20萬元/平方米，是上海報價最高的寫字樓，其售價已經接近上海頂級住宅。

　　受此影響，上海的商業用地價格也在走高。

　　蘭德咨詢總裁宋延慶對此表示，這絕不可能是土地市場退燒造成的，即使是地價下跌，也不可能一個月左右時間降那么多。

　　招標方案不同致地價差異大

　　21世紀不動產的統計顯示，自2011年10月出讓首幅世博地塊至今，該板塊已出讓了21幅經營性用地，皆為商辦用途;累計出讓面積為17.6萬平方米，出讓總金額達166.16億元。其中，世博B片區內已出讓的15幅地塊，皆為底價成交。

　　宋延慶認為，20日成交的地塊，之所以較5月成交的其他世博A片區商辦用地價格要低，主要原因還是在于招標方案的不同。

　　上海市規土局網站查到的世博地塊《國有建設用地使用權掛牌出讓須知》(以下簡稱《須知》)，盡管針對競買資格的規定是，境內外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規另有規定外，均可申請參加。但據克而瑞上海機構研究總監薛建雄透露，此次參與拍地的企業均為央企，所以在土地出讓金上會有一定程度的折讓。

　　《須知》中關于需提交的競買申請文件中有一項為，上海市有關部門(經信委或金融辦或市工商聯或商務委或臺辦、上海世博園區后續發展領導小組辦公室)針對本地塊頒發的認定文件原件及競買申請人向市有關部門提交的關于入駐上海世博會地區國際企業總部集聚區地塊的承諾書原件。

　　薛建雄指出，世博招商的土地要求拿地開發商把運營總部放過去，帶動商貿圈的氛圍，也保障了未來的稅收。所以有很大一部分是針對央企的，以此來提升區域的整體價值，只有這樣民企才會看好區域發展，并愿意高投入高定位開發。