摘要：近日，一則“一線城市將停貸二套房”的傳言在網(wǎng)上不脛而走，引發(fā)廣泛關(guān)注。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局數(shù)據(jù)顯示，2012年12月，70個(gè)大中城市中新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的有54個(gè)，持平的有8個(gè)；二手住宅價(jià)格上漲的城市有40個(gè)，持平的有9個(gè)，延續(xù)了2012年6月以來(lái)漲多跌少態(tài)勢(shì)。

　　房?jī)r(jià)上漲推助調(diào)控預(yù)期

　　在北京、上海、廣州等地了解到，目前三地各家銀行并未改變房貸政策：首套房最低首付三成，利率最高打八五折；二套房最低首付六成，利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。各地銀行工作人員均表示，沒有接到關(guān)于“二套房停貸”的通知。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，“二套房停貸”傳言并不靠譜。一位銀行研究人員表示，如果從盈利角度講，銀行可能會(huì)更傾向于利息更高的經(jīng)營(yíng)性貸款，但絕不會(huì)主動(dòng)對(duì)二套房停貸：一方面，今年的信貸額度比去年有所增加，且年初貸款額度高，銀行基本上不會(huì)惜貸；另一方面，房貸相比企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)更低，屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行不可能放棄。

　　中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，從政策層面上講，目前差別化的信貸政策已經(jīng)做出了提高首付比例、房貸利率上浮等限制，貸款用于投機(jī)、投資的可能性較低；且二套房屬于改善性需求，停貸并不符合國(guó)家保障住房改善需求的方針。

　　盡管如此，“二套房停貸”傳言并非空穴來(lái)風(fēng)。去年下半年以來(lái)，我國(guó)樓市明顯回暖：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年12月，70個(gè)大中城市中新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的有54個(gè)，持平的有8個(gè)；二手住宅價(jià)格上漲的城市有40個(gè)，持平的有9個(gè)，延續(xù)了2012年6月以來(lái)漲多跌少態(tài)勢(shì)。市場(chǎng)普遍認(rèn)為，若房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，樓市調(diào)控可能將進(jìn)一步加碼。

　　樓市看漲預(yù)期增強(qiáng)

　　事實(shí)上，進(jìn)入2013年以來(lái)，相較去年同期，一些城市的樓市已經(jīng)量?jī)r(jià)齊升。一組組對(duì)比鮮明的數(shù)據(jù)，使市場(chǎng)的神經(jīng)不斷繃緊。

　　以北京為例，據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2013年1月（截至1月28日）北京新建商品住宅成交均價(jià)環(huán)比上漲達(dá)9.3%，純商品住宅成交量達(dá)10032套，環(huán)比上漲2.6%，同比上漲達(dá)5.7倍。另有數(shù)據(jù)顯示，今年1月上半月，北京二手住宅網(wǎng)簽量為7940套，環(huán)比上漲6.6%，同比則大幅上漲360%。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，去年1月是樓市谷底，且是春節(jié)月份，成交少，基數(shù)小，今年1月不是春節(jié)，且延續(xù)了去年的上漲勢(shì)頭，單純比較這組數(shù)據(jù)意義不大。但盡管如此，從去年二季度起，住宅成交量已開始回升，帶動(dòng)房?jī)r(jià)止跌反彈，去年下半年已經(jīng)明確了復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，目前樓市確實(shí)在加速回暖。

　　中國(guó)人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院副院長(zhǎng)趙錫軍認(rèn)為，不排除一些開發(fā)商推波助瀾，有意引導(dǎo)甚至操控輿論，制造房?jī)r(jià)大幅上漲的氛圍，加強(qiáng)市場(chǎng)的看漲預(yù)期，進(jìn)而推高房?jī)r(jià)。

　　盡管如此，無(wú)論是一線城市還是二、三線城市，無(wú)論是開發(fā)商還是購(gòu)房者，看漲預(yù)期已經(jīng)形成：今年1月北京土地交易額達(dá)到205.7億元，成為近11年以來(lái)北京土地市場(chǎng)最好的開局；作為鐵桿剛需，天津某事業(yè)單位的李先生表示，他已經(jīng)觀望半年了，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)還是會(huì)漲，他需要“該出手時(shí)就出手”了。

　　看漲調(diào)控糾結(jié)同行

　　看漲預(yù)期普遍形成，政府調(diào)控這只“靴子”卻遲遲沒有落地，看漲預(yù)期與調(diào)控預(yù)期仍在反復(fù)博弈，糾結(jié)同行。專家普遍認(rèn)為，如果房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，信貸調(diào)控將進(jìn)一步加碼。

　　央行數(shù)據(jù)顯示，截至去年年末，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額62.99萬(wàn)億元，其中房地產(chǎn)貸款余額為12.11萬(wàn)億元，占比接近20%。2012年末，我國(guó)房產(chǎn)開發(fā)貸款余額3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)10.7%，個(gè)人購(gòu)房貸款余額8.1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13.5%。

　　趙錫軍認(rèn)為，2012年貨幣供應(yīng)充足，資金大量流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，是房?jī)r(jià)回暖的重要原因。如果房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，不排除政府通過(guò)嚴(yán)格區(qū)分二套房投資、改善屬性，將二套房調(diào)控差異化，進(jìn)一步限制投資需求。

　　天津市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)徐保滿認(rèn)為，在限購(gòu)、限貸的背景下，一線城市的投資和投機(jī)需求已被極大弱化。本輪調(diào)控初期，很多剛需都處于觀望狀態(tài)，由于去年樓市調(diào)控并加碼，看漲預(yù)期回升，被長(zhǎng)期壓抑的剛需集中出手，助推房?jī)r(jià)上漲。

　　徐保滿認(rèn)為，即使是剛需，也有很多不合理需求。“現(xiàn)在的年輕人，如果手中的現(xiàn)金夠買40平方米，肯定會(huì)貸款買80平方米。年輕人盲目追求一步到位，也是助推房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)因素，這些都可以通過(guò)更細(xì)化的信貸措施來(lái)調(diào)控。”