中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任、國家重大社科基金招標項目“促進房地產市場穩健均衡發展對策研究”課題組組長、首席專家倪鵬飛博士介紹《中國住房發展報告》的主要內容，報告主要分有五個觀點：

倪鵬飛

　　第一，2012年宏觀經濟增長速度出現了降中趨穩的總體趨勢。宏觀經濟增長受到了房地產的拖累，但是它擺脫了對房地產的過度依賴。從公布出來的前三季度的經濟增長來看，全年我們的經濟增長有望實現7.7%，這樣就可以超出我們年初預定的7%的目標的0.7個百分點。在這個過程中，于是乎也出現了一些積極的變化。比如說供給結構發生了變化，第三產業增速加快，需求結構也發生了很好的變化，消費需求成為了第一驅動力。

　　宏觀經濟增長受到房地產的拖累，但是擺脫了對房地產的過度依賴，今年宏觀經濟之所以沒有2009年那么高，與房地產投資有一定的關系。今年的房地產投資增速明顯低于前兩年，1-10月份是15.7%，2011年達到30%多，顯然對宏觀經濟的增長有所拖累。但是盡管房地產投資下降了15個百分點，同比增長了15.5%，但是宏觀經濟還是增長了7.7%，可以我們得出這樣一個結論，宏觀經濟增長受到房地產的拖累，有所下降，但是宏觀經濟初步擺脫了對房地產的過度依賴，也就是說我們明年可能形勢更好一點。這對打破許多人的幻想可能有一些價值，許多人認為宏觀經濟還是需要房地產來支撐，明年會不會對房地產調控有所改進。現在的情況來看，這個可能性沒有。

　　第二，2012年住房市場調控實現了住房價格相對下降的次優目標。我們說住房市場調控的最優目標是理性回歸，也就是說房地產絕對價格有個明顯下降，但是今年由于各種原因，我們沒有做到，按上半年的形勢完全是有可能的，但是年終的時候出現了一些返回。總體來看，房地產調控目標實現了價格相對下降，也就是相對于居民人均收入的增長，相對于經濟增長來說，房價的增長或者說房價的波動是相對下降了。

　　第三，關于明年的走勢。2013年住房市場的總體趨勢我們認為是穩中有進，大穩定中有小的振蕩。

　　具體表現：住房市場量價有可能有些調整，但是即使有一些增長，可能也遠遠低于經濟增長和人均收入的增長。之所以這樣判斷，有幾個原因，一是宏觀大環境為繼續從嚴房地產調控創造了條件。二是短期基本面來看，供求階段性釋放減弱了供求矛盾。三是從長期背景來看，住房發展的潛力仍然較大。綜合這三個層面來考慮，我們說2013年的總體趨勢是穩中有低，大穩定中有小振蕩。

　　但是我們認為，2013年住房市場也確實面臨著總體反彈和局部崩盤同時發生的風險。這是什么意思呢?如果我們處理得不好，宏觀調控執行得不好，有可能出現一些城市房價繼續上漲，另一些城市不僅下降了，而且是泡沫破滅、崩盤，這兩個同時進行。一些房地產項目價格在繼續上漲，另一些房地產項目可能就要爛尾，這樣一個局面，這是一個風險，這是可能性，但不是現實，不是像有些人說的明年三月份要暴漲，是說面臨這個風險，這個風險的前提就是如果我們在調控方面不到位或者有偏頗的話。

　　第四，2013年房地產調控的目標任務和政策策略，我們還是要爭取房地產市場實現例行回歸。我們的總體目標還是堅持實現理性回歸，但是我們至少要爭取實現穩中有進，也就是實現次優目標，價格相對下降，但是要堅決防止第三種局面，就是房地產市場整體反彈和局部崩盤的局面。

　　總體原則是應該堅持持之以恒、毫不動搖的原則，繼續堅持從嚴調控，持之以恒，毫不動搖;同時要統籌兼顧，區別對待。相機抉擇，主動出祭。尤其是這個主動出擊特別重要，過去我們的調控都是兵來將擋，水來土掩。現在我們要引導市場，向著調控目標去發展，所以要主動出擊，長遠結合，標本兼治。

　　具體提出了九個方面的建議，在行政制度方面，繼續完善調控的部門和協調機制，落實調控目標責任制。需求方面，要細化和嚴密限購政策，堵塞和糾正各種企圖改變政策的行為。預期管理方面，完善新聞發言人制度，嚴懲有關房地產謠言的傳播和炒作。我認為說明年三月份要暴漲的就是蓄意的炒作，就是謠言。金融政策方面，要取消期房預售制度，完善差別化的金融政策。在稅收政策方面，將擴大房地產稅試點作為穩定當前預期和深化住房綜合配套改革的突破口。住房保障方面，除了完善安居工程的各項措施，還要探索實施康居工程。租賃市場方面，我們要規范租賃市場機發展租賃市場。在土地政策方面，制定土地調控的目標，探索建立以抑制低價過度上漲的機制。空間管理方面，針對一些城市可能出現的房地產泡沫破滅的情況，探索建立以抑制低價過度上漲的機制。空間管理方面，針對一些城市可能出現的房地產泡沫破滅的情況，建立房地產市場調控的應急機制。