近日，上海市住房保障房屋管理局發布通知，規定凡新出讓土地、用于開發建設商品住宅的建設項目，均應按照不低于該建設項目住宅建筑總面積5%的比例，配建保障性住房。事實上，配建5%保障房的規定在上海此前的土地拍賣中已經開始實施，XH129B-02、XH129D-01等地塊出讓時均有此規定。

　　不過，對于開發商而言，該政策的操作有一定的難度，所配建的保障房移交政府后如何定價和分配也仍是未知數。

　　此外，一位區政府土地開發部門主管表示，為抑制房價上漲，將來政府在土地出讓時會設置更高的門檻，將土地財政過渡為依靠稅收收入是未來的趨勢。

　　建成后處理有難度

　　根據通知規定，配建的保障性住房，均應以實物房源移交。配建房源用作共有產權保障住房配售的，銷售價格按照本市共有產權保障住房價格管理的相關規定確定。

　　不過有業內人士指出，若將所有土地都“一刀切”，顯然并不合理。

　　該人士指出，在一些定位高端的地塊配建保障房，不但破壞了整體規劃，由此建成的房源定價也將是難題，且高端地塊周邊有配套消費水平高，對于居住在這些房源內的居民來說，未來的生活成本也可能難以負擔。

　　三湘集團副總裁張濤也指出，從政府的角度出發，該政策能加強保障房的供應，指標能有所保障。但從開發商的角度來看，經適房的價格較低，做起產品可能難以處理，未來如何去分配也有一定難度。

　　“政府的初衷是好的，但未來處理起來是一種挑戰。”張濤表示。

　　不過，該通知中也寫到，由于“極特殊原因”無法安排建設實物房源而需折算為貨幣交納的，應由區(縣)規劃國土資源、住房保障房屋管理、發展改革、建設交通、財政和審計等部門聯合制訂工作方案，經區(縣)政府同意并報市住房保障房屋管理部門會同市規劃國土資源、財政部門批準后實施。配建房源轉化資金專項用于住房保障，不得挪作他用。

　　一位業內分析人士告訴本刊記者，在高端地塊的經適房配建中，部分開發商會和政府商量，或是將房源配建在該開發商在本市的其他項目中，或是轉化為等值貨幣繳納。“硬性規定將保障房建在地塊內不算合理，政策若不規定死，反而有利于上海的整體規劃，顯得更人性化，對政府和開發商是雙贏。”

　　從“土地財政”到稅收收入

　　事實上，土地財政向稅收財政的轉向此前就有跡象。在最近的一些含商業的土地拍賣中，有不少地塊都對開發商的“自持、自營”比例，乃至稅收落地等作出規定。

　　以上月出讓的楊浦區平涼街道22、23街坊為例，該土地出讓前設置了條件：競得人須實現“功能、稅收、注冊”三落地;若目前尚未在楊浦區注冊，則應在3個月內將企業總部注冊地遷至楊浦區;競得人須持有一幢3萬平方米總部辦公樓自用，其辦公用房須引進國內外產業龍頭企業的管理總部、研發設計總部、營銷總部和人才培訓總部等入駐。

　　徐匯濱江地塊在出讓時也規定，商業辦公建筑面積長期持有比例應不小于50%，并須整棟持有，不得對外銷售;轉讓部分應符合徐匯區濱江地區功能定位及建設招商管理要求，最小銷售面積原則以棟為單位;商業須統一運營等。

　　對此，上述區政府土地開發部門主管透露，今后的土地出讓會設立類似的多重條件，提高門檻。“現在要逐漸將土地財政，轉換成依靠稅收收入，所以會對企業設立一定要求：比如商辦地塊，會要求部分面積企業須自持10年以上。而以前一些未作規定的就出讓的地塊，也會和開發商商議增加自持年限。”該主管指出。