據報道，這些年，買了房子后卻遲遲拿不到房產證的情況不斷出現，時間短的兩三年，長的十幾年，給買房人帶來許多不便和不利影響。深入調查發現，買房后遲遲拿不到房產證的不是個別情況，而是在很多地方都存在的一個普遍現象。

　　造成購房者買房后遲遲不能拿到房產證的原因很多。在很多地方購房者買房后遲遲拿不到房產證，在各種各樣的原因中，像開發商沒有繳納土地出讓金、沒有繳納配套費或者其他費用等等，歸結到最后都牽扯到錢。但是在青島中置國際地產管理公司市場總監張百忍看來，在目前的房產調控下因為拖欠土地讓金而導致房產證難產的情況下已經很小了。

　　張百忍：出讓金現在想拖欠很難，現在政府都缺錢怎么可能讓你拖欠土地出讓金呢?很少，除了地王可能給你容期緩現以外。

　　張百忍坦言按照國家規定，在交房之后九十天之內辦理房產證，但是在實際操作中卻很難做到，而且房地產行業有一個不成文的約定的期限一年。

　　張百忍：但是實際在操作過程中，業內的約定基本上是在一年，業內基本大部分因為屬于另簽一個合同，這個合同免責期在一年左右，我交房之后一年之內開發商協助你業主來辦理一下房產證。

　　張百忍說只有政府、開發商、業主三者之間形成良性互動協調，才會避免出現房產證難產這樣的問題。

　　張百忍：政府跟開發商或者是業主三者利益的協調，你不能說政府我光為了從土地中多收入，從各項費用中多收入，提高我的財政收入，因為現在財政壓力也比較大，開發商不能光顧利潤，要做到企業的責任，業主也要積極的維護自己的權力。

　　青島市房管局相關部門責任人表示對于房產證難產的問題，房管局是嚴格按照國家規定來執行，如果開房地產開發商缺乏相關的手續就會拒絕辦理，對于是否存在監管缺失問題，該負責人表示不方便透露。

　　從調查來看，買房人買房之后遲遲拿不到房產證有很多原因，有的完全是開發商方面的原因，還有的牽扯到多個方面，所以就造成了房產證難產。那么，房產證難產這個難題到底能不能破解?如何破解?怎樣才能讓這種現象不再發生?

　　長期拿不到房產證對業主來有哪些風險?

　　房產律師網律師秦兵：實際上不能落戶等等這都是小事，最重要的是在我國不動產的所有權以登記為準，如果拿不到產權證實際上按照中國的法律規定，現在沒有房屋所有權，這個房屋所有權的未來處于不確定狀態。假設一個最壞的情況，如果業主拿不到產權證，假使開發商把這個樓抵押出去了，抵押權人比如銀行、建筑公司甚至是債券人、放高利貸的，隨時可以通過訴訟或者其他手段把業主現在已經住進去的房子再收回來，我們這種案例都遇見過，業主已經住了兩年，最后人家打官司把業主又從房子里趕出來了。

　　北京潮陽律師事務所胡剛：解釋一下房產證的概念，俗稱的房產證是房屋所有權證的簡稱，它是由不動產登記機關發放的證明你房屋所有權歸屬的一個書面憑證，購房者拿到這個房產證才能通過交易等等取得房屋的合法所有權。這種情況下這個證書才能對所購房屋行使占有、使用、收益、處分等等權益，如果沒有的話你的權力狀態不僅不確定，而且還處于極大的風險狀態。

　　中華工商時報總編室主任張立棟：房屋如果沒有房產證，有可能造成最壞的一種情況就是土地被抵押，現在的業主隨時被迫搬走，這個損失就非常大了，除了無法落戶等等問題，最大的損失就是房屋所有權的損失。

　　一般情況下，房產證應該在買房或者交房之后多長時間辦理?

　　秦兵：我們從15天到15年我們都遇見過。比如說在北京，一般正常情況是90天，但是比如說像朝陽區房管局、朝陽住建委，還有海淀有時候可以通過加急的程序，用最快的速度拿到房產證只需要15天。但是因為開發商資料不全，因為拿不到竣工驗收備案表，因為房產被抵押，因為抵押權人不愿意放棄抵押，因為這些種種措施導致的糾結，也遇見過15年才能拿到產權證的，90年代賣的房現在2012年才拿到產權證，差別非常大。

　　不少購房合同上約定的房產證辦理時限一般都是一年至兩年。這種情況算不算違規?

　　胡剛：按照我國建設部04年做的城市商品房預售管理辦法，預售商品房交付使用之日起90日內承購人應當依法到房地產管理部門和相關的土地管理部門辦理權屬登記手續，開發企業應當予以協助，并提供相應的證明文件。但是事實上開發商應當協助其中必要的文件，開發商會有種種的原因無法提供全面完備的證明文件，這就造成了準業主們事實上無法在90日內取得房屋權屬證書。我們現在對于北京市的商品房買賣合同的示范文本18條專門說的是權屬轉移登記，但是因為這個示范文本強調的是開放性和靈活性，只是說是如果準業主們沒有在房屋交付之日起多少日內取得房屋所有權證書的，雙方同意怎么處理，提供了幾個選項。

　　有的開發商一拖15年沒有辦理房產證，這種行為算不算違約?

　　張立棟：有的開發商和消費者的合同里約定的一年到兩年辦理房產證，這個我想一般的消費者是能夠接受的，但是如果時間拖得更長的話，這個顯然是有問題的。為什么消費者一年兩年能容忍呢?是因為對房屋市場不斷上漲的預期導致的，開發商利用了消費者對于房價今后還要繼續上漲這樣的預期，導致了消費者沒有話語權，即便對于開發商有一個懲處辦理不了房產證就退房，對消費者也是非常不利的。這個開發商的行為是明顯違約，但是目前沒有一個特別好的辦法來制約它的這種方法。

　　秦兵：什么是違約呢?違約是必須寫在紙上，如果你紙上寫了是八年給你辦產權證，那么八年就是不違約;如果紙上寫了是360個工作日給你辦完產權證，那就是360個工作日之內辦不算違約。但是一般情況下來說開發商在房屋買賣合同中關于產權這個條款里當然都會通過技術表現，我說兩年或者是720個工作日，但是不寫是我來給你辦，寫我們共同來辦，只要共同來辦，這個責任就往往會由單一責任轉變為混合責任，只要混合責任就會有一個問題，業主一旦拿不到房產證，無法判斷到底是開發商的責任還是業主的責任，甚至還有沒有其他行政機關的責任，所以房屋買賣合同的標準條款在產權證辦理這個問題上寫得非常籠統。所以目前存在的問題，除了法律法規不健全以外，還有一個問題就是雙方的房屋買賣合同在產權證辦理條款里寫得非常粗糙，實際上真正關于房產證，一般大概都用30多條才能描述清楚，確定雙方明確的責任。業主必須在這個條款上花巨大的時間精力才能把對方的權力、對方的業務表述清楚，才能明確保障我們能夠快速拿到產權證。#p#分頁標題#e#

　　目前業主維權難的現狀的主要原因到底是什么?

　　張立棟：簡單總結一共就是四條吧。一個就是剛才律師講到的開發商利用條款中定義模糊的一些項目進行了技術性的處理，對于責任的承擔，房產證究竟是該誰去辦理，那么在這個問題上他進行了技術性處理，最后造成了責任的不清。第二就是業主本身的意識權力意識還是比較淡薄的，出現了拖欠的情況之后，他是死等而不是主動的去行動，等到拖到十年八年甚至更長時間，這個問題就越積累越多。第三就是開發商破產，由于市場的情況出現了破產等等，包括轉讓等等這些情況之后造成了責任主體不明確。第四最重要的還是房地產管理部門主管部門對這種問題的重視程度還是不夠，對于一些已經發生了違規企業的懲處力度事中的監督和事后的懲處力度不夠，所以造成了維權非常的困難。

　　即使有的業主維權成功，違約金也很少，業主權益仍在被侵害，遇到這種情況該怎么辦?

　　胡剛：出現房產證難辦的問題可能是一系列的錯誤或者是制度安排造成的，比如說簽約的時候由于天然的不對等，造成了消費者和購房人很多時候對于合同文本的真實含義是否具有可執行性都不甚了了。同時由于合同示范文本本身條文的突出，也缺乏專業律師的幫助，這樣造成了后續維權成本提高。要知道預防永遠勝于事后的處理，事后救濟往往耗費巨大的時間成本、金錢成本、情感成本等等。另外還有一點如果是我們消費者維權即使是法院判決了，那么開發商本身的資信能力，他的執行判決的意愿和能力都是問題。我們看到很多昨天的案例里面很多是所謂開發商已經找不著了，或者開發商破產了，或者開發商主要負責人涉及到刑事案件了等等，這些都會造成我們的購房人本身的最后即使判決以后造成執行的問題。同時一些項目往往會涉及數十人甚至上百人購房人他們的房產問題。購房人本身有這種團結精神不是很強烈，有時候總有一些人喜歡搭便車，但是這種搭便車的情況下往往會被開發商各個擊破，而無法形成合力。這些項目本身實際上具有集團訴訟的這種潛在的條件，但是由于我們現在司法制度的一些職務上的障礙，無法實現以集團訴訟或者集體訴訟的方式快速解決相關的糾紛，致使房產或者房產證糾紛一拖再拖，而且是成為老大難的問題。

　　有這樣一個案例，四川省瀘州市隴南路向陽花園小區將近200戶業主多年沒有拿到房產證，可是開發商倒閉了，還欠了銀行的錢，銀行要求這些業主幫開發商還款之后才能夠給辦理房產證，如果不交錢就不給辦房產證，銀行的這種做法是不是合理?

　　業主到底應不應該替開發商來還款?

　　秦兵：銀行現在這種要求是作為抵押權人來行使的抵押權，業主相當于債權人，開發商相當于債務人，銀行是抵押權人，抵押權人要求債權人替債務人履行債務，這個顯然不合理。但是抵押權人又有一個想法，你只要不把錢給我籌集了，我不管這個房子是誰的，或者誰是業主，誰是開發商，只要我拿不到全部的銀行貸款，我就不放棄我的抵押權。這是法律權力，你們甭管是債務人還是債券人，必須先履行清倉債務，把我的抵押的貸款全部還回來，你們只要還不回來，我就不放棄抵押權，只要銀行不放棄抵押權，這個房子目前它的權力處于未知狀態，銀行如果行使打壓全有可能把房子拿過去，剛才我說的有的業主被趕出來，實際上就是銀行行使了抵押權，然后把房子拿過來了，在這種情況下業主最好的辦法就是組織起來進行集團訴訟，要求原來開發商的股東承擔股東責任，因為公司現在已經不存在了，可能是破產了，可能是注銷或者吊銷了，但是股東往往是存在的，或者股東的其他權力有可能存在，這個時候需要借助通過集團訴訟來行使他的權力。很多業主是想搭便車的，兩百戶或者一百戶不是集體行動，希望這里面出現一個雷鋒，自己花錢去請律師，自己花錢打官司，如果他打贏了，我們其他人跟進，如果他打輸了，我們也沒有損失，凡是有這種想法的，這個小區到最后誰都不會出來做這個雷鋒。大家都一塊等到最后，拿不到產權證，等到最后銀行行使抵押權，等到最后被從這個小區里趕出來。

　　房產證難產的這個難題到底怎么破解?政府部門應該怎么樣管?

　　張立棟：應該亟待建立一個消費者保護部門和房地產的主管部門的這樣一個跨部門的監管機制，加大對于一些違規企業的懲罰力度，然后讓事情越來越少。

　　秦兵：目前來看我們關于房產證的法律法規已經足夠多了，有可能是全世界最多的，目前辦不下來主要是我們的業主不愿意積極的行使自己的權利，所以我鼓勵業主通過自己的權利來保護自己的權利。

　　胡剛：應該說所有這些問題都和商品房預售制度呈現正相關強烈的正相關，這個商品房預售制度的弊端已經是非常顯現，應當逐漸的完善它，比如說學習香港，要求相關的當事人聘請的律師全面介入相關的比如說資金監管或者各種交付條件等等，同時在適當的時候也應當廢除商品房預售制度。