“金九”到來，房地產(chǎn)市場(chǎng)真的能迅速回暖了嗎?據(jù)了解，無論從數(shù)據(jù)上，還是從許多房產(chǎn)真實(shí)銷售情況來看，“金九”的成色還算不上略顯不足。業(yè)內(nèi)人士也建議買房人不必驚慌，看清熱銷真相，不要被單方釋放出的火爆信息“綁架”。

　　在朝陽(yáng)、大興、房山、順義等區(qū)域，不少樓盤銷售都采取類似少量快推的方式，反映到成交比例上，數(shù)字就會(huì)比較高。

　　成交連續(xù)下滑，“金九”未現(xiàn)“金”

　　北京中原等機(jī)構(gòu)根據(jù)市住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月10日至16日，全市新建住宅簽約2219套，環(huán)比下降2.5%。這也是自8月下旬以來連續(xù)第四周新房成交量下滑。與此同時(shí)，二手住宅成交量也連續(xù)三周下滑。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，“9月樓市未見開門紅。”某樓盤負(fù)責(zé)人也表示，“金九銀十”傳統(tǒng)旺季到來，眾多開發(fā)商都忙著造勢(shì)。許多樓盤對(duì)外宣稱蓄客火熱，實(shí)際上并沒有達(dá)到火熱的程度，因此取得預(yù)售證之后并沒有立即開盤。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，此前一段時(shí)間北京樓市成交持續(xù)低位徘徊，除仍然受到政策余威及部分項(xiàng)目價(jià)格上調(diào)影響之外，最直接的原因是樓市供應(yīng)的“不給力”。而從上周末開始，樓市供應(yīng)開始加快節(jié)奏，9個(gè)項(xiàng)目集中入市。市場(chǎng)供應(yīng)的增加預(yù)計(jì)會(huì)使下半月成交有所回升，但預(yù)計(jì)全月成交仍難突破萬套大關(guān)。

　　市場(chǎng)供應(yīng)量增加，價(jià)格大漲可能性小

　　目前，加快開盤供應(yīng)仍是近期房產(chǎn)的主旋律。本周末，北京預(yù)計(jì)有包括金融街·融匯、金科王府等近10個(gè)項(xiàng)目開盤。價(jià)格和前期相比沒有明顯上漲。北京中原等機(jī)構(gòu)分析，政策環(huán)境不放松、市場(chǎng)供應(yīng)量在增加，樓市明顯漲價(jià)可能性不大。

　　9月18日、19日，北京國(guó)土局先后暫停了朝陽(yáng)區(qū)來廣營(yíng)一塊宅地、石景山蘋果園一塊商業(yè)金融用地出讓。特別在后者暫停出讓的公告中明確，是“為落實(shí)國(guó)土資源部關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的有關(guān)要求，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期”。

　　業(yè)內(nèi)也分析認(rèn)為，這顯示出政府對(duì)于穩(wěn)定調(diào)控預(yù)期、鞏固調(diào)控效果的信心，建議買房人不必?fù)?dān)心房?jī)r(jià)短期快速上漲。

　　小步快跑，多個(gè)樓盤放大“熱銷”

　　北京一家房企副總表示說，“公眾往往容易關(guān)注熱銷的樓盤，但即使熱銷的樓盤，有的熱銷程度也被放大了。”

　　9月11日晚，朝陽(yáng)區(qū)某樓盤，集中推售40套房源，包括140平米和100平米兩種戶型。推盤起價(jià)29500元/平米。根據(jù)已發(fā)布消息，40套房源當(dāng)天創(chuàng)造“夜光”。按照單套400萬元的價(jià)格估算，當(dāng)天成交額大概在1.6億元。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，項(xiàng)目通過銷售控制，以“小快靈”的銷售策略換取每次的高認(rèn)購(gòu)率，是目前不少開發(fā)商都會(huì)采取的做法，“售罄肯定比較好聽，對(duì)買房人更有觸動(dòng)”。但換一個(gè)角度看，如果這些房源大批量集中推售，可能就不會(huì)有100%的認(rèn)購(gòu)率了。

　　據(jù)了解，在朝陽(yáng)、大興、房山、順義等區(qū)域，不少樓盤銷售都采取類似少量快推的方式，反映到成交比例上，數(shù)字就會(huì)比較高。例如京東一近期新開樓盤，對(duì)外宣稱開盤當(dāng)天認(rèn)購(gòu)率超過九成。但當(dāng)天實(shí)際的情況是，有兩個(gè)單元幾十套房源并未推出。

　　業(yè)內(nèi)人士提醒買房人小心被“熱銷”帶緊張

　　一位曾操盤北京多個(gè)項(xiàng)目的資深業(yè)內(nèi)人士透露，無論是公開傳播熱銷信號(hào)，還是單個(gè)接待買房人，許多樓盤銷售都會(huì)制造一種熱銷甚至緊張氣氛，即所謂“饑餓營(yíng)銷”。但是往往許多買房人會(huì)發(fā)現(xiàn)，在某個(gè)樓盤開盤宣稱基本售罄之后，或者還有“剩余少量房源”可買，或者開發(fā)商會(huì)選擇加推。

　　對(duì)于試圖套牢買房人的造勢(shì)技巧，這位業(yè)內(nèi)人士建議買房人始終保持冷靜。諸如宣稱的所謂蓄客量，諸如開盤現(xiàn)場(chǎng)故意喊出的“某某房被認(rèn)購(gòu)”，或者不斷催促、“相逼”等都是銷售技巧，買房人可以通過貨比三家、放平心態(tài)，不用過于緊張，要在購(gòu)房中盡可能占據(jù)主動(dòng)權(quán)。