深圳房產調控加碼再起 將研究提高二套房首付
2013-10-14 來源：0352房網 編輯：李建霞
摘要：自9月25日，國土資源部召集部分省份和城市國土資源部門負責人專題研究房地產用地管理和調控后，在今年前三季度僅成交1宗住宅用地的深圳，率先做出表態(tài)。
9月30日，深圳市規(guī)劃和國土委員會房地產處在官網發(fā)布通知稱，將繼續(xù)加大房地產調控力度，確保今年普通住房用地供應在以往5年平均供地量的基礎上增加20%以上。
短短10余天后的10月11日，從深圳市房地產宏觀調控領導小組聯(lián)席會議上了解到，會議部署了下一步地產調控工作，其中包括今年四季度供應約60公頃住宅用地;增加住宅用地供應量;加強差別化信貸政策執(zhí)行力度，人民銀行要抓緊研究調整第二套住房貸款的首付比例和利率等。這意味著，在房價上漲的壓力之下，提高二套房房貸首付比例和利率或呼之欲出。
四季度供應60公頃宅地
此輪調控聲音再次出現，或源于近期土地市場上“地王”的頻現和房價的上漲。今年房企加大力度布局一、二線重點城市，推動了各地“地王”的出現。根據中國指數研究院發(fā)布的 《2013年三季度中國房地產市場研究報告》顯示，三季度樓面均價創(chuàng)下歷史新高，住宅用地漲幅最為明顯，同比上漲49%。
其中，在剔除配件醫(yī)院和保障房后，北京農展館地塊樓面單價達7.3萬元/平方米，北京夏家胡同地塊和孫河西甸村地塊樓面均價超過4.5萬元/平方米，上海楊浦區(qū)延吉街道和浦東新區(qū)前灘地塊樓面均價均超過2.8萬元/平方米。
“‘地王’會帶來房價上漲的預期，使得房地產市場上實際成交價格上漲。”美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)徐楓表示。
成交價格的上漲幅度，已經使得多個城市在今年“國五條”地方細則出臺后公布的房價調控目標難以完成。深圳公布的調控目標為“全市新建商品住房價格漲幅低于本市人均可支配收入的實際增長速度”，深圳2012年居民人均可支配收入40742元，剔除價格因素實際增長8.6%，但中國指數研究院公布的深圳前三季度新房價格漲幅已達18.84%。
在此背景下，9月25日，國土資源部召集13個省份和16個城市國土資源部門負責人，專題研究房地產用地管理和調控，指出在供求關系緊張的城市務必做到年內不再出“地王”。同時，要求在明年的住房用地供應計劃編制過程中，要以過去5年實際供地平均量為標準，衡量年度供地量，尤其是四個一線城市要持續(xù)增加住宅用地供應。
9月30日，深圳率先做出 “回應”，深圳規(guī)劃與國土資源委員會官網發(fā)布《繼續(xù)加大房地產調控力度》的通知，提出要加大普通住房土地供應力度，確保今年普通住房土地供應量在以往5年平均供地量的基礎上增加20%以上。
10月11日，深圳市房地產宏觀調控領導小組聯(lián)席會議部署了下一步調控工作，共提出八項措施，其中包括 “加強差別化信貸政策執(zhí)行力度，人民銀行要抓緊研究調整第二套住房貸款的首付比例和利率。”
對于政府做出的這一系列表態(tài)，徐楓認為，房地產市場的價格由多種因素促成，單項的措施并不能在短期內對房價產生影響，“如果不從土地的供給方式等更深層次著手，很難在短期內改變房價一路高漲的現狀。”
此外，上述會議還重申了確保增加今年普通住房用地供應量，并明確表示四季度還要供應約60公頃用地。但對于“5年平均供地量的基礎上增加20%以上”的計劃，計算前5年深圳土地供應數據后發(fā)現，完成難度較大。
將加快釋放存量土地
根據 《深圳市土地利用總體規(guī)劃(2006~2020年)》，2008~2012年新增居住用地總量900公頃以及2007年公開的210公頃的住宅用地計劃，前5年，深圳公開的住房用地供應總量計劃為1110公頃，平均供地量為222公頃。
如果按照此次深圳市政府公布的“5年平均供地量基礎上增加20%”的計劃，深圳今年需完成住宅用地供應266公頃。但根據《深圳市近期建設與土地利用規(guī)劃2013年度實施計劃》，除預留指標外，深圳今年全年計劃供應居住用地165公頃，這與266公頃的計劃還存在較大差距。
根據深圳土地房產交易中心數據顯示，今年前9個月，深圳僅于1月15日以1.41億元總成交價、7472元/平方米樓面地價成交了光明新區(qū)1宗居住用地。而從掛牌的情況來看，到今年10月底，深圳仍無掛牌出讓的居住用地。
對于深圳新增供應土地有限的現狀，根據深圳市規(guī)劃與國土委員會房地產處9月30日在官方網站上發(fā)布的《繼續(xù)加大房地產調控力度》的通知顯示，深圳將進一步完善和優(yōu)化城市更新政策，加快釋放存量土地。
而存量土地的二次開發(fā)主要包括土地整備和城市更新，土地整備將以政府為主導，城市更新則由市場主導。
為此，深圳于2012年10月掛牌成立了深圳市土地整備局，計劃到2015年，通過土地整備釋放150平方公里建設用地，2011年和2012年，深圳累計完成土地整備67平方公里。
而據不完全統(tǒng)計，截至目前，深圳已公布了2013年兩批城市更新單元計劃，涉及擬拆除重建用地面積197萬平方米。深圳近幾年的城市更新已成為城市土地供應的主要來源，相關數據顯示，2011年，深圳完成47項更新單元規(guī)劃審批，新開工更新項目24個，全年累計完成項目投資68億元;2012年，深圳全市城市更新項目65個，土地面積達497.43萬平方米，其中住宅項目46個，土地面積達391.17萬平方米，接近2012年深圳“一手”住宅用地出讓量的8倍。
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