買房必備5大法律常識(2)
2011-05-03 來源：0352房網 編輯：編輯小馮
常識3各種名目的炒房和投機性購房受到嚴格限制
【案例】2009年1月，黃先生購買了一套房屋，并簽訂了預售合同。根據預售合同的約定,該房屋總價款人民幣180萬元，首期付款60萬元，余款黃先生以銀行貸款方式支付;雙方還在預售合同的補充條款中約定：“若因購房人原因(包括銀行貸款政策變化)，銀行未全部或部分批準購房人貸款申請的,購房人應補足全部房款。”2009年3月，因黃先生有其他多筆貸款未清償，故銀行未批準黃先生上述貸款。因黃先生未在合同約定的期限內補足全部房款，故地產公司將黃先生訴至法院,要求終止預售合同。
【律師】上述案例中，預售合同中有關購房人無法貸款時應補足房款的補充約定合法有效，黃先生應按照約定補足全部房款;若黃先生未補足房款的，地產公司有權要求解除與黃先生的預售合同，并要求黃先生承擔相應的違約責任。
以上案例只是眾多房屋貸款糾紛中的一件，在實踐中這類糾紛很多。
今年年初以來，中央出臺多項政策對房地產市場進行宏觀調控。2010年4月17日，國務院發布了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，根據《通知》規定，將實行更為嚴格的差別化住房信貸政策：對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%;對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍;對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業銀行根據風險管理原則自主確定。商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款;對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。地方人民政府可根據實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數。
為此，如果是購房自住涉及到貸款購房，購房者應關注政策的變化，正確估計自己的負擔能力;如果是炒房或者投機性購房涉及到貸款購房，則正是中央以及各級政府嚴格限制和打擊的范圍。
常識4開發商違反銷售廣告的承諾是否要承擔違約責任？
【案例】某開發商在售樓廣告中說明，其開發的小區旁，政府部門規劃有公園及超市，購房者購物及休閑極為方便(該說明未寫入《商品房購銷合同》)。后來政府部門的規劃發生了變化，公園及超市變成了體育場。購房者以房屋交付后小區旁實際不存在公園及超市為由，要求開發商承擔違約責任。那么，該購房者的要求是否能得到支持?
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