購房協議防不勝防致業主無奈落入圈套
2011-08-03 來源：0352房網 編輯：宋羽欣
購房合同中附件內容的同樣相當重要，部分條款的重要性甚至超過格式條款。因此，購房者必須留意附件內容，以防止自己利益受損。
專家表示，主要對于購房合同附件內容中的付款方式、房屋裝飾設備說明、補充條款以及處理辦法等四個方面多加小心，便可做到安全購房。
付款方式要靈活
有不少購房者忽略付款方式的靈活性，萬一中間出現問題，往往會使自己陷入被動境地。類似的情況在二手房買賣過程中也比較常見，有些與付款方式有關的附件內容也規定買方必須在一定的時間內辦妥一切貸款手續，否則視為違約。
陳先生與深圳某房地產開發公司簽訂購房合同，以68萬余元定購開發商某樓盤房屋。在簽訂《深圳市房地產買賣合同》時，開發商在合同附件提到，要求陳先生必須在一個半月內辦妥所有貸款手續，否則視其違約，開發商有權拒絕簽訂買賣合同并不予退還首付款等。但令人意想不到的是，陳先生向銀行申請貸款時未能成功，按合同約定首付款可能無法退還。
專家點評：上述案例中的附件內容明顯對購房者不利。一般情況下，合同附件會對付款方式的違約責任進行約定，但對于沒有經驗的購房者而言，一定要防止那些只有自己義務和對方權利的條款，以免落入圈套。
對于上述情形，律師認為，附件是合同的補充，正常情況下是先簽合同再簽附件。不要違反正常的簽約順序先簽附件再簽合同，更不要簽訂只有自己義務和對方權利，沒有自己權利和對方義務的附件。因此律師建議可以在附件內容中特別提出：如果非買賣雙方原因而造成無法辦理貸款，雙方均無需承擔違約責任。
糾紛多半來自附件內容
上海的李先生因為忽視合同附件內容而吃了一點小虧。2011年年初，他在莘莊附近購置了一套小面積的老工房，用于自住。但在購房合同附件中沒有明確約定固定裝修部分的處理辦法，雖然當初看房時房東曾經承諾贈送固定裝修，但是交房時他發現一臺七成新的空調已被撤走。
其實，因為不注意合同附件內容而吃虧的遠不止李先生一個人。記者了解到，目前買賣過程中產生糾紛的，其中很大一部分涉及到附件內容。緣何出現這種情形呢?廣東耕興律師事務所張茂榮律師表示，合同附件是合同的補充，一般來說內容不會超過合同范圍，但有些開發商為了規避政府提供的范本合同的規制，往往變附為主，以大量附件的形式，直接變更了合同的主要內容，并以格式條款的形式“約定”附件的優先適用，在此情況下，附件的作用和效力遠遠超過合同本身，因此購房者不可忽視。“有些附件內容甚至可能架空格式合同。”張茂榮告訴記者。
對于二手房買賣合同，對于那些語焉不詳，或者約定不是很明確的附件內容，也一定要小心。因此購房者一定要耐心地多看、細看，并對嚴重不平等且足以影響購房者重大權益的條款據理力爭。
裝修內容需細致
不管是買全裝修房，還是買二手房，對于裝修部分的描述一定要細致，不能籠統模糊。
案例：上海的王先生購買了一套全裝修房，在參觀樣板房時，王先生發現開發商采用的裝修材料質量很好，于是毫不猶豫地在購房合同上簽了字。但等到開發商交房之后他卻發現有諸多地方與樣板房標準不符。而更讓他感到有些無奈的是，開發商在合同附件中并未明確規定裝修材料的品牌。
專家點評：龔勝利表示，涉及到能夠明確的內容必須具體，這樣才能避免日后發生遭遇侵權而無法追究的尷尬局面。如全裝修房關于裝飾、設備標準的約定。對于購房人而言，此約定的關鍵是要把裝修標準具體化。要避免采用諸如“高級面磚”、“高級外墻涂料”、“高級木地板”之類的模糊性標準。應當盡量寫清裝飾材料規格、顏色和設備的商品品牌(型號)及其質量標準。
在二手房買賣過程中也會涉及到這方面的內容。如果賣方同意贈送，那么在合同附件中盡量把裝修的狀況描述清楚，以及贈送的固定裝修部分如空調等內容都做記錄，而不能只是籠統的一句“保持室內原有裝修程度”。
補充協議上簽字要謹慎
對于開發商事先擬定好的補充協議內容，必須要小心那些加重購房者義務或者開發商免責的條款。
此外，在二手房買賣過程中，還有一些裝修隱蔽部分的詳細情況，如水管是否漏水等，都可以事先詢問賣家，然后記錄在附件中。這樣，即使日后出現問題也能明確應該由誰來承擔責任。詳細了解之后，再簽合同也不遲，以免一時疏忽，給自己帶來不必要的損失。
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