謝逸楓：為何京穗樓市爆發(fā)恐慌性情緒購房

2012-12-20 來源：謝逸楓的博客編輯：木木

　　日前北京朝陽區(qū)鏈家地產(chǎn)一家門店的職業(yè)顧問稱，最近一段時(shí)間，前來咨詢二手房、新房價(jià)格及購房相關(guān)事宜的人數(shù)有所增加。可能是受到前幾日個(gè)別項(xiàng)目漲價(jià)以及"京補(bǔ)繳社保可獲購房資格"等消息影響。另外是整個(gè)11月多個(gè)城市“地王”頻出。27日，北京、上海土地市場同日出現(xiàn)“地王”，樓面價(jià)均超過3萬元/平方米;28日，深圳新的總價(jià)“地王”誕生。京廣滬深成交量大漲，來自偉業(yè)我愛我家集團(tuán)的數(shù)據(jù)顯示，12月上旬北京全市純商品住宅(不含保障房)新增供應(yīng)6437套，而11月全月供應(yīng)量僅為4805套，12月份前十天的供應(yīng)量已比上月全月供應(yīng)量上漲了34%。而某網(wǎng)站數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，上周末(12月15至16日)深圳樓市共有6個(gè)項(xiàng)目開盤或加推，上千套房源入市引起了深圳樓市的又一輪火爆。此外，上海和廣州也在近期出現(xiàn)新房熱賣、二手房量價(jià)齊升的現(xiàn)象。11月北京、廣州、上海、深圳商品住宅成交量同比增幅分別為114%、93%、98%與175%，環(huán)比增幅分別為21%、-13%、12%、25%。

謝逸楓

　　記者：怎么看謠言與搶房潮及日光盤現(xiàn)象?

　　亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長謝逸楓直言：“當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入高度敏感期，市場買賣雙方博弈的神經(jīng)集中在政策與價(jià)格上。因此，一旦市場上的政策與價(jià)格有任何的風(fēng)吹草動(dòng)，市場上就會(huì)風(fēng)聲鶴唳，購房者便產(chǎn)生“恐慌性情緒”。其實(shí)，根本沒必要恐懼，僅僅是個(gè)別城市個(gè)別房企個(gè)別項(xiàng)目樓盤而已，不具有代表性，不會(huì)扭轉(zhuǎn)樓市整體走勢與大局。一方面是市場上商品房庫存依然巨大。另外一方面是中小房企依然才在資金壓力。其他方面是調(diào)控政策并未實(shí)質(zhì)放松。但是釋發(fā)出四個(gè)信號(hào)，一則房地產(chǎn)調(diào)控政策正發(fā)生變化，力度在衰退，大有調(diào)控放松的趨勢。二則購房者對(duì)政府調(diào)控效果不滿意，對(duì)政策不信任，懷疑政府調(diào)控房價(jià)的決心與意志力。三則房企不差錢，房子不愁賣，后市信心實(shí)足。但是，不排除房企刻意制造樓市回暖，供應(yīng)緊張的現(xiàn)象，促進(jìn)銷售成交。四則房價(jià)上漲預(yù)期逼迫提前，購房者買房的忍耐力到了極限，不買擔(dān)心上漲大于對(duì)下降的心理意愿強(qiáng)烈。”

　　亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長謝逸楓認(rèn)為：“隨著調(diào)控基調(diào)不變與一線城市及全國住宅供應(yīng)量的增加，市場正在逐步回歸理性。購房者應(yīng)該謹(jǐn)慎與冷靜，不要輕信市場傳言而恐慌性搶購。政府應(yīng)該及時(shí)站出來，遏制樓市恐慌性購房，避免市場出現(xiàn)波動(dòng)。”

　　記者：恐慌情緒是否會(huì)蔓延?

　　亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長謝逸楓指出：“千人搶房再現(xiàn)的“搶房潮”與“日光盤”已經(jīng)讓“恐慌性情緒”彌漫一線樓市，蔓延到全國二三線城市。不過，目前樓市調(diào)控基調(diào)未變，房價(jià)大幅飆升的基礎(chǔ)并不存在。這種“預(yù)期”或許并不能持續(xù)太久。越臨近年關(guān)，地方政府完成房價(jià)控制目標(biāo)的壓力也就越大，一旦放松調(diào)控極有可能帶來房價(jià)的強(qiáng)勢反彈，一年來樓市調(diào)控的“成果”也有可能功虧一簣。當(dāng)前一線城市并未出現(xiàn)大范圍的房源大幅提價(jià)的現(xiàn)象。但是在全國市場房價(jià)連續(xù)6個(gè)月平穩(wěn)上漲的大背景下，廣州、北京等一線城市個(gè)別樓盤一夜大幅圳價(jià)、千人搶房以及地王頻出等現(xiàn)象，引發(fā)出購房者對(duì)房價(jià)可能暴漲的心理預(yù)期，導(dǎo)致恐慌情緒在市場逐漸蔓延。對(duì)普通購房者心理來說，簡直是“雪上加霜”的影響。”

　　記者：為何出現(xiàn)搶房潮與日光盤?

　　亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長謝逸楓分析：“廣州與北京部分區(qū)域少部分樓盤火爆出現(xiàn)“日光盤”屬于年末樓市正常現(xiàn)象，主要是五個(gè)因素導(dǎo)致排隊(duì)搶房，一則是年末市場回暖趨勢越來越明顯，開發(fā)商加大價(jià)格促銷力度，激發(fā)剛需購買熱情。二則開發(fā)商的開盤解籌采取排隊(duì)選房的營銷策略，產(chǎn)生“人多房少”小感覺。而開發(fā)商因資金不存在壓力，減少推貨量，僧多粥少。三則今年廣州前11月市場回暖，價(jià)量上漲導(dǎo)致購房者因恐后市反彈，被逼迫提前入市購買。四則不排除因限購政策出現(xiàn)調(diào)整，部分改善需求與小部分投資客通過不同方式進(jìn)入市場，攪熱市場。五是未來房價(jià)仍將繼續(xù)上漲與購房者恐慌性心理預(yù)期及土地市場的“瘋狂”，另外是近期‘北京與廣州補(bǔ)繳社保可獲購房資格’傳言的影響，刺激了部分潛在購房需求開始集中釋放。”

　　記者：是調(diào)控放松還是開發(fā)商的銷售手段?

　　亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長謝逸楓認(rèn)為：““日光盤”與“通宵排隊(duì)”買房的現(xiàn)象，主要是開發(fā)商營銷手段所為，況且市場上購房需求力抑制一年多。一旦政府調(diào)控政策有變，購房者會(huì)毫不猶豫出手。但是不排除因調(diào)控力度的減弱，“限購”、“限價(jià)”的政策出現(xiàn)調(diào)整謠言，房價(jià)上漲心理預(yù)期導(dǎo)致市場出現(xiàn)恐慌性情緒購房。”

　　2012年12月18日，廣州日?qǐng)?bào)報(bào)道，臨近年末，本應(yīng)是樓市的傳統(tǒng)淡季，但今年年尾非但沒有出現(xiàn)打折促銷，各種紛紛擾擾的傳言更是給本就回暖的樓市“加了一把柴”。無論是一手“排隊(duì)搶房”、二手房現(xiàn)大量拋售甚至五折拋售，還是廣州“限購”松動(dòng)，各路樓市傳言層出不窮，甚至互相矛盾，令投資者“心慌慌”。連日來，廣州日?qǐng)?bào)記者對(duì)數(shù)個(gè)樓市傳言進(jìn)行了一一驗(yàn)證，發(fā)現(xiàn)大部分傳言都有疑點(diǎn)。　傳言一：廣州“限購”疑遇松動(dòng)。傳言：日前，有媒體報(bào)道稱，廣州“限購”悄然松動(dòng)，花錢辦理購房資格的時(shí)間大大縮短，相關(guān)費(fèi)用減少近一半。從今年10月底11月初開始，廣州限制外地人買房的政策進(jìn)一步嚴(yán)苛，為確保非廣州戶籍購房人申辦房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)提供的個(gè)人所得稅稅單、社保繳費(fèi)證明準(zhǔn)確真實(shí)，廣州市房地產(chǎn)交易登記中心目前在收件后確實(shí)都會(huì)先行發(fā)函地稅等部門進(jìn)行核實(shí)。

　　記者從多個(gè)中介行了解到，核實(shí)的過程漫長，有從11月份發(fā)函核實(shí)的至今尚未獲得購買資格，未聽說花錢購買購房資格的時(shí)間“大大縮短”及“費(fèi)用減半”。傳言二：二手房一夜大漲70萬元。傳言：近日，有媒體爆出北京市西城區(qū)鴨子橋路45號(hào)院政泰家園某房源一夜提價(jià)70萬元，從230萬元飛漲到300萬元的例子。傳言三：多地現(xiàn)二手樓掛牌量暴增。傳言：12月上旬，網(wǎng)上忽然出現(xiàn)傳言稱，北京突然間出現(xiàn)381萬套空置房拋向市場，上海二手房掛牌量從現(xiàn)41萬套暴增至200萬套，廣州二手房掛牌量從現(xiàn)26萬套直躥100萬套，深圳二手房掛牌量從8萬套到12萬套后直躥到30萬套。北上廣深很多突然間入市的二手房降價(jià)幅度都在50%以上。據(jù)廣州市國土房管局公布的數(shù)據(jù)，11月全市10區(qū)的二手住宅登記量為58.37萬平方米，環(huán)比增加四分之一。

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