董藩：房價再下滑2個月市場應該到底部了(2)

2012-06-15 來源：0352房網編輯：玥婷

　　投資：最低端產品日后淘汰沒人接手

　　0352房網：你說，房子是最好的投資產品?具體買哪種房子更好?

　　董藩：今天很多人感謝我，就是因為聽了我的話買了房子;很多人恨別的專家，就是因為聽了他們的話買了股票。我們從專業的角度，有過很多測算和推導，得出了很多結論。只為了自住，當然是根據需要買。但房地產同時具有投資屬性，這就產生了回報要求。從項目檔次上看，投資回報率一般是高端住宅大于普通住宅，普通住宅大于經濟適用房;大戶型大于普通戶型，普通戶型大于小戶型。在很多大城市和核心城市，短期看，小戶型漲得更快，但再往后發展，等人口、家庭規模、生活方式等穩定下來之后，將會看到高端物業的投資回報更高。需求是往上擴張的，住房永遠少一間。如果買的是最低端的產品，日后待淘汰時就沒有多少人愿意接手了，保值增值性就差了。而中高端的房產，由于有著好的地段和景觀，隨著發展這些因素對價格的影響會越來越大。另外還有很多結論，例如，能買沿海的不買中部的，能買中部的，不買西部的;能買一線城市的不買二線城市的，能買二線城市的不買三線城市的;要買商貿城市和綜合型城市的，盡量不買工業城市和農業城市的。我不一一陳述。

　　商業地產風險其實已經出現了

　　0352房網：廣州2012年賣地重商，住宅用地比2011年減少24.3%，商服用地大增78%。

　　董藩：調控導致住宅用地很難賣。地方政府為了保地方財政收入，或者想同樣的地塊多賣點錢，就增加商業用地的供給。所以商業地產的風險是會出現的。

　　0352房網：詳細來說就是?

　　董藩：比如這塊地不適合做商業地產使用，但他們當商業地塊賣了。對一些小的商業項目來說，招商特別困難，可能用了五年經營，業主還是虧損。做住宅項目簡單，只要認真，都可以干得很好。就算從來沒有做過地產的，只要好好干，找好的合作商，不偷工減料，就能做好。住宅方面開發能力差別不大。但商業不一樣，后面有招商、運營，資產管理等等，能力差別很大。我們看到萬達快速崛起，但萬達不是很容易學習的。

　　0352房網：什么時候會出現風險?

　　董藩：其實已經出現了，大家看到，有些商業地產賣不了，租不出去。因為商業不限購，沒有不讓買，出現這種情況就證明過剩了或者決策失誤。只是做商業地產的一般都是實力比較強的公司，他們的壓力可能已經很大，但不會像小公司老板那樣想去跳樓而已。

　　0352房網：具體是指寫字樓還是商鋪?

　　董藩：寫字樓也好，商鋪也好，因為不限購，投資沒限制，都會一窩峰地出來。但住宅的需求遠遠高于它們。比如住宅，一對年輕人結婚可能需要從家里搬出來，買一套90平方米的住宅。但90平方米的寫字樓一般容納了10-20個從業者;而90平方米的超市則需要兩三千個消費者支撐才行。其次，住宅的需求還可以演化提升，比如這對年輕人離婚了，這又產生另一套房的需求，但這對寫字樓和超市面積沒有影響。

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