易憲容:住房限購令對遏制高房價作用有限
2011-05-18 來源：0352房網(wǎng) 編輯：編輯小馮
2010年國十條后,國內(nèi)前后有16個城市出臺了居民住房限購令。昨天媒體披露,限購令這種調控的方式向二、三線城市蔓延,鄭州、太原、武漢、昆明等地正在制定限購住房的細則。
所謂限購令就是地方政府出臺限制居民購買住房的規(guī)定,盡管媒體對它作了大量渲染,以為地方的政府會與中央政府一起將房市調控進行到底,擠出房地產(chǎn)市場泡沫。其實地方政府出臺這些政策僅是給中央政府一個姿態(tài),抑制炒房的實際效果如“水中月、鏡中花”,不僅作用有限,反而成為各地居民涌入住房市場的信號。
從這些住房限購令的內(nèi)容來看,變化最大的是去除2008年下半年以來各種離譜的托市政策,比如買房上戶口(把無價政策變?yōu)橛袃r產(chǎn)品),買房可享政府補貼等。其它內(nèi)容還有,只準許當?shù)鼐用窨稍儋徺I一套新房,不準第三套以上住房的貸款及不準異地住房貸款,不許外國的投資者進入住房市場等。
也就是說,這些住房限購令表面上是只允許當?shù)鼐用裨谡哝i定期間再新購一套房,實際上卻告訴了市場另一個信息:當?shù)氐淖》抠徺I者,無論你原持有多少套住房,你只要愿意,仍可再購一套房;既然現(xiàn)在購買住房有限制,每一人或每一戶只能有購買一套住房的指標,那就不要浪費這難得的購買住房指標,涌入市場購買住房吧。正因為如此,地方政府的限購令實際上是在鼓勵人趕快進入市場,否則就會錯過買房的機會。
假定地方政府的真意確是要限制炒房,那就應該嚴格執(zhí)行2010年的國十條及央行的275號文件。從這兩個文件的要義來看,政府希望用差別化的住房信貸政策來遏制住房市場的投機炒作,讓2008年下半年出臺的131號文件及302號文件過度擴張的信貸政策回歸到常態(tài)。比如,差別化的個人住房信貸政策的核心內(nèi)容,不僅要求停止第三套以上按揭貸款及個人異地住房按揭貸款,而且也要求各商業(yè)銀行對個人住房按揭貸款采取差別化的政策。比如第一套住房的個人貸款以風險定價;第二套以上住房的貸款的首付比例及利率全面的提高。
如果第三套以上的住房按揭貸款及異地按揭貸款完全禁止,那么投機炒作者就沒有了涌入住房市場的金融工具。一旦住房交易的金融杠桿萎縮,即意味著沒有人來接盤或參與住房投機炒作,那就不需要靠什么住房限購令來限制人進入房市了。
從以上分析可以看到,地方政府的住房限購令出臺不出臺、取消不取消,對遏制房價作用將十分有限,出臺這些政策更多的意義在做樣子,以說明地方的房地產(chǎn)調控是緊跟中央的。
根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),房價仍在大漲。比如北京,2010年的房價就上漲40%以上。同時,在2010年12月份及2011年1月份,全國住房銷售同樣又回到量價齊升的態(tài)勢上。這就是地方政府住房限購令所達到效果。可見,對于地方政府的住房限購令,無論是媒體還是政府職能部門不要過高地估計它能夠起到多少作用,現(xiàn)在該是全面退出的時候了。要讓國內(nèi)住房市場得到真正的調整,就得有嚴格的住房信貸政策及嚴厲稅收政策(比如對住房交易流轉稅及住房交易所得稅,借鑒香港及新加坡課稅的做法),只有從這兩方面入手,才能嚴厲打擊房地產(chǎn)投機炒作,擠出房地產(chǎn)泡沫,讓住房泡沫回歸理性。
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