韓世同：為何我國房地產調控會越調越漲？(2)
2011-05-07 來源：0352房網 編輯：編輯小馮
但為何會出現房價沒降反升呢?因為，中心城區的樓盤促銷即使是大幅度降價，其價格也要遠遠高于郊區盤和尾貨盤，加上之前成交均價較低，現在中心城區成交放大，同樣會造成反向的結構性價格變化，顯得似乎房價在“上漲”，實際上房價是“假漲真跌”。為何會出現這樣的現象呢?原因在于即使是網簽，其成交數據也要比市場實際成交時間要滯后一星期左右。等到數據出來，市場已經發生一些新的變化。”
可能是當時他們的關注點不在這里，而且市場還未能普遍關注到這一動向和現象，所以當時新華社沒有采用我這個觀點和看法。因此，我就以博客的形式發了一篇題為《樓市沒降反升是因為房價“假漲真跌”》的文章。業界對我“假漲真跌”這一判斷起初是將信將疑，甚至有同行認為我這是主觀想象的結果，沒有數據支持。
說實在的，我們的數據都是滯后的，如果都要等到數據出來之后才能作出分析或判斷，那這樣的專家與普通的市民也沒有多大分別。我之所以敢于根據市場出現的一些現象就作出上述的判斷，是因為去年這樣的情形接連發生了三次。
每次新政出臺都是這樣三部曲：新政出臺、市場觀望——成交萎縮、均價假跌——市場回暖、價量齊升——新一輪政策出臺、市場再度陷入觀望……。我觀察發現，每次市場回暖其實都是開發商降價促銷帶來的結果，但每一次都被說成“新政調控無效，消費者越漲越買”。
其實，消費者會這么傻嗎?你不升不降他都不買，你漲價他反倒買了。這對那些“買漲不買跌”的投資客或許有用，但對購房能力有限的首次置業和二次改善型置業的買家而言，他們是不會越漲越買的。
還有一點就是，既然市場上會出現“假跌現象”——結構性均價下跌，那為什么不會出現“假漲現象”——結構性上漲呢?而且，我觀察發現，往往結構性房價下降是實質性降價的先兆，除非市場的政策環境又發生大的變化。
但由于開發商和媒體的誤導，決策層往往只看到價量齊升的假象或變面現象，卻無法看到市場回暖這種“假漲真跌”的真相。而且，往往由于統計數據的滯后，我們通常要依據一周、半月或一個月前的數據來對未來的市場做判斷，顯然很難準確判斷和把握。
如果市場已經出現了“假漲真跌”的現象，而且又已經有明確的數據支持，在這樣的情況下，是否還有必要進行調控升級呢?如果不讓前一輪的新政充分落實和發生效果，就又再次匆忙推出新一輪的調控，必然又會另已經發生變化的市場再度陷入觀望僵持狀態，使得有可能回落的房價反倒被再次高位“凍結”。
這就是為何以往調控越調越漲的根本原因——誤判形勢、開錯藥方。這樣的錯誤和教訓不要一而再、再而三，還要再三而四的犯下去了!
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