全國養老地產的發展空間巨大 “老人屋”稀缺
2013-10-16 來源：0352房網 編輯：張曉波
摘要：剛剛過去的重陽節，也是中國首個法定意義上的老人節，有關養老的話題備受關注。在中國人口老齡化程度日益加劇的情境下，“中國式養老”面臨諸多困局：家庭養老功能弱化、機構養老服務供給緊張，養老金面臨缺口及保值升值難題……如何破解種種困境，真正實現“老有所養、老有所依”，已成為當今中國社會亟待解決的問題。本期記者就養老房問題進行了調查。
“銀發浪潮”來襲，“4+2+1”家庭模式成主流，從“養兒防老”到“以房養老”，關于養老的話題再度受到關注。幾乎所有房企都已經意識到，養老地產是一塊“蛋糕”。前不久有報道稱，泰康人壽已在15個地區與地方政府談判拿地，籌備3年內建立15個養老社區。除了泰康人壽，近年來，中國人壽、中國平安、新華保險、合眾人壽等保險企業紛紛拿地，進軍養老地產。這是繼萬科、保利等傳統房企涉足養老地產之后，又一行業資本進入養老地產領域。
養老地產現巨大發展空間 住宅市場顯現養老需求
截至2012年底，我國老年人口數量達到1.94億，比上年增加891萬，占總人口的14.3%。預計到2013年底，老年人口數量將突破2億大關，達到2.02億，老齡化水平將達到14.8%。20年之內，中國的老齡人口更將以每年增加1000萬的速度迅疾沖破4億大關。
另據中國老齡科學研究中心調查顯示，我國城市42.8%的老年人擁有儲蓄存款，預計到2030年，老年人的退休金總額將超7萬億元。
對老齡人口需求的深度挖掘，無疑有著巨大的潛在利益。由于地產業態與養老產業的獨特關聯性，以及地產開發所能帶來的巨大社會效應和外部性，養老地產的建構方式和運營模式，將會深刻影響到未來中國養老保險和福利機制的運行，甚至影響到未來中國城市功能運轉和人們的生活方式。
隨著國內的老齡化難題日益凸顯，養老產業開始成為眾多企業眼中的“朝陽產業”，不少企業紛紛向養老概念轉型。其中，養老地產作為養老產業的“排頭兵”迅速崛起，成為眾多企業的重點發展方向，但目前大多數打著“養老”旗號的地產項目都還沒有脫離簡單的普通住宅地產銷售的內核。養老地產蘊藏的真正紅利，眼下還是一場人人覬覦，卻又無從下口的肥美盛宴。
房企紛紛打出養老牌 “養老”概念升溫
萬科、遠洋、綠城、保利、首創置業、復興等大牌房企早已亮出各自的“養老計劃牌”，爭相進入這一領域。據統計，目前全國已經有超過80家房地產商進入養老地產領域，而公開信息披露的養老地產項目也已超過百個。不論是出于調控壓力下的取巧之策，還是經濟轉型期的企業戰略調整，房地產企業近幾年來對于養老地產的熱情嘗試可謂如火如荼。
除了房企嘗試養老地產項目，泰康、新華、平安、國壽、太保、合眾等多家知名保險企業也紛紛發力，醞釀借銀發潮襲來之際，加入養老地產大戰。一方面借養老地產名義低價拿地、獲取國家補貼;另一方面將養老地產推向高端化，借公益之名行牟利之實。“納稅人出錢補貼富人養老”的評論道破了所謂“高端養老社區”的運作方式。日前，泰康人壽旗下的廣州廣泰投資有限公司以競標底價競得蘿崗廣州開發區永和區相關地塊，繼續其圈地布置養老社區的大計。除泰康人壽、新華保險等幾家已著手建設養老社區的公司外，中國人壽、合眾人壽也分別在河北及湖北規劃了養老社區項目。險資雖然不像房地產商爭奪地王那樣短兵相接，硝煙彌漫，但也都憑著各自的實力與資源四處出擊，暗暗較勁。
養老地產諸多問題亟待解決 眾多“養老”只是開發商噱頭
很多人認為，眾多開發商以“養老”當噱頭只是宣傳居住環境、地理位置。某樓盤的銷售人員介紹小區適合老人居住時說：“小區依山傍水，社區內綠化率高。”當提到小區配套設施時，銷售人員說：“我們還在招商，有考慮運動器材，醫療這方面暫時還沒提上議程，具體規劃也沒出來。”
有專家表示，雖然不斷有開發商擁入養老地產，但是大多數的開發模式仍然處于初級階段，基本都只是簡單地提供休閑、娛樂、健身等配套設施，缺乏后期專業養老所必需的管理、經營，因此并不能稱得上嚴格意義上的養老地產。
盡管各路“神仙”在養老地產的開發和項目爭奪上都鉚足了勁，但在探索的道路上卻遭遇了重重困難。事實上，養老地產不但投資回報期長，還囊括了醫療、護理、娛樂、物業等多維度的上下游服務，使開發商面臨著綜合運營商角色的轉型與挑戰。這個全新的角色，考驗著養老地產新玩家的“集體智慧”。
對于企業而言，養老地產的開發與普通住宅開發存在著很大的差異。首先，與國外相比，中國養老地產開發商面臨的土地和稅收成本依舊十分高昂，加之養老地產項目投入周期較長，前期基礎設施建設、后期引入的各項服務都需要大量的投資，且回報較慢，因此對企業的資金量要求很高。
其次，傳統住宅地產多為產權式銷售，盈利模式簡單，但養老地產的特殊受眾群體，要求開發企業在后期的物業管理和服務方面進行全面的規劃和管理，還必須與保險、金融、醫療等產業進行有機結合，這也極大地考驗著企業的綜合運營能力。再者，企業涉足養老地產的專業運營團隊也是捉襟見肘。一方面在國內缺少成功和成熟的實踐經驗，另一方面國外的團隊又與國內的現實情況對接困難、水土不服。
此外，國人對傳統養老方式的過于依賴以及對養老地產模式的不了解，也說明這個新興市場還遠未成熟。
業內人士指出，由于缺乏足夠的政策實質性支持，包括特殊的金融政策、稅收政策、土地政策等，甚至監管部門也尚不明確，目前開發商運作養老地產的盈利模式難以清晰，過程較為艱辛，像在叢林中摸索著前進。養老地產很容易演變成以養老名義進行的純房地產項目，而沒被當成一項全民的產業得到重視。在養老地產幾乎是空白的鄭州市場，或成為下一個經濟增長點。
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