武漢拿地33億 恒隆續諾內地700億商業版圖
2013-02-19 來源：0352房網 編輯：小憂
摘要：2月7日，在武漢市舉行的土地拍賣中，恒隆地產以底價33億元將一幅商業地塊收入囊中，折合樓面地價約7200元/平米。地塊位于武漢硚口利濟北路輕軌站附近，與繁華的武廣商圈和中山大道商圈相近。
武漢當地業內人士認為，由于恒隆競得的地塊是純商業用地，樓面價不算高，只是目前地塊上的拆遷還沒有結束，具體何時能開工還不清楚。
按照規劃，整個項目總建筑面積46萬平方米，其中地上43.3萬平米（商業15萬平米、酒店13.15萬方米、辦公樓15.15萬平方米），地下一層商業建筑面積不超過2.7萬平米，A、B地塊將建空中連廊。其中，B地塊部分將建設300米以上的標志性塔樓。
33億拿地
恒隆地產透露，此次武漢項目計劃投資約120億元，并將當做商業綜合物業項目作長期投資，當中包括世界級購物商場、辦公大樓及公寓式酒店。
另外，本次買地的33億元地價款，恒隆將以內部資金及銀行貸款分兩期支付，首期11億元已于1月底支付。而截至2012年末，恒隆手持現金達360.25億港元，債項達297.36億港元。
南華證券也于報告中稱，恒隆在購入上述武漢地塊后仍有充足的現金儲備，料集團未來將繼續買入新土地，并有助進一步提升其資產凈值及盈利基礎。
其實，對于進軍武漢商業綜合體項目，恒隆地產早已開始規劃，只是由于選址及規劃方面的原因一直未有進展，因而在該地塊拍賣之前，恒隆地產便是外界公認的頭號熱門買家。
而在今年1月17日，恒隆地產還曾與武漢硚口區政府簽署正式備忘錄，雙方擬合作開發總投資超100億元的恒隆廣場項目。
在成功競得上訴地塊后，恒隆地產董事長陳啟宗表示，公司非常欣喜能夠以公平合理的的商業條款，成功摘下武漢市中心的黃金地塊。恒隆落戶武漢，讓公司在中國中部最大和最重要的城市建立了橋頭堡，公司的內地物業組合陣容會更鼎盛。
陳啟宗還續稱，是次土地購置亦有助擴充恒隆的資產和收入基礎，對恒隆集團與恒隆地產以及其各自的股東整體而言都有所裨益。
雖然恒隆此次競得的地塊區位優勢明顯，但其今后依然會面臨激烈的市場競爭。
當地業內人士指出，在恒隆武漢項目旁，目前已有包括武漢廣場、世茂廣場、武漢國際廣場、新世界百貨、武展購物中心、莊勝崇光SOGO百貨等購物中心，今后競爭必然激烈。
另據不完全統計，武漢目前已確定的大型新建購物中心將達10個以上。其中就包括凱德集團于去年拿下的古田二路輕軌旁商業用地，將投資30億元建商業中心；另外，同為港資企業的新世界已拿下航空路地塊，將建設新世界中心二期；華潤也將在該區域投資130億元建設華潤萬象城項目。
700億內地版圖
此次武漢拿地，是恒隆首度進入華中市場，也是其進入的第八個內地城市、第十個恒隆廣場項目。
在此之前，恒隆地產在內地的上海、沈陽、天津、大連、濟南、無錫、以及昆明等地已開發了9個項目。其中上海、沈陽，以及濟南的5家恒隆廣場已經開業。
對于內地項目的進展計劃，陳啟宗在1月底的業績會上曾透露，無錫恒隆廣場將于2013年如期開業，不過沈陽市府恒隆廣場超高層寫字樓部分，預計會延時至2014年底甚至2015年初開業。
其實，近年來恒隆地產的投資重心已逐漸轉向內地。陳啟宗就曾于2012年11月公開表示，恒隆未來10年內每年在內地都會有項目落成，屆時內地與香港持有項目面積比例將由62：38大幅提高至83：17。
按此方向發展，陳啟宗稱恒隆將繼續投資約700億元發展其在內地的項目。
700億元或許并不能涵蓋恒隆對內地的熱望。事實上，直到最近，陳啟宗也依然在全球四處表示自己對內地前景的看好和信心。
相較于在內地的積極投入，恒隆在香港不但停止拿地多年，而且還陸續出售了許多非核心物業。因此，恒隆近些年頗有“撤離香港”的意味，而這或許與恒隆的發展模式有關。
曾有分析人士如此總結道：恒隆在出租物業和開發物業上一直采取“兩條腿”走路的策略，即在出租物業上實施“順周期”的擴張戰略，而在開發物業上實施“逆周期”的套利策略。
“出租物業的穩定現金保障了公司在開發物業上可以有足夠的耐心，來把握最佳的套利機會。與此同時，出租物業所支持的穩定分紅則為公司的股票價值構筑了一個底線；與之相對，開發物業的靈活買賣的高額套利收益則為出租物業的跨越式發展提供了充足的現金支持。在出租物業上求穩，在開發物業上套利，用穩定的租金收益來支撐低谷套利和維持股價，而用豐厚的套利收益來推動出租物業的擴張并適時激活股價。”，分析人士認為，這是最合適在中國發展的商業地產模式。
然而，更為巧妙之處在于，陳啟宗準確的在不同地方進行了出租和出售兩項業務的展開。
從目前的情況來看，恒隆將出售物業集中于香港，畢竟和國內相比，香港的房價更高，獲利空間更為廣闊。
另一方面，恒隆在內地專注發展出租物業。國內廣袤的空間可以使得恒隆可以不斷獲取合適的土地，而攜自己已經構建的商業項目名氣和國際品牌的認可，恒隆在獲取這些土地的時候成本則更加優越，再加之內地因經濟發展而使得居民不斷加強的購買力，恒隆的商業項目很容易順利進行并獲得回報。
換而言之，恒隆通過出租物業為自己構筑的股票價值底線也可以不斷加強并提升。
此招法看上去并不難明白，但關鍵還在于，要修建諸如恒隆此前已經成功的那些商業項目，除了需要老辣精準的選址眼光之外，前期亦要舍得投入大量資金不斷沉淀。而對于國內這些需要快速發展以確保資本鏈條飛速滾動循環的開發商而言，目前還沒有如此雄厚的資金實力可以用三五年時間做項目的設計、修建而不尋求任何的利潤回報。
此前，陳啟宗曾表示，如果市場允許，恒隆還可以增加現有內地土地270萬平米的一倍，達到500多萬平米。
顯然，武漢拿地不過為第二個“270萬平米”的第一步，隨著其在內地項目的繼續增加，恒隆集團的商業模式也將更加清晰。
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