房企“補(bǔ)倉”仍將持續(xù) 調(diào)控仍將是常態(tài)
2013-01-10 來源：0352房網(wǎng) 編輯：無憂
摘要：據(jù)萬科提供的數(shù)據(jù)，14個(gè)重點(diǎn)城市可售庫存在1.15億平方米，創(chuàng)歷史新高。隨著房地產(chǎn)市場連續(xù)數(shù)月回暖，房價(jià)再次面臨上漲壓力。
14個(gè)城市庫存在歷史高位
據(jù)萬科提供的數(shù)據(jù)，目前14個(gè)重點(diǎn)城市可售庫存在1.15億平方米，創(chuàng)歷史新高。而這一數(shù)字上一次的高點(diǎn)是在2008年底，為1億平方米。
萬科董事會秘書譚華杰表示，一般來講，庫存保持在5-10個(gè)月的消化時(shí)間是合理區(qū)間，而目前一線城市仍在此范圍內(nèi)。他說，今年新增供應(yīng)亦基本可以滿足需求，其中小戶型供應(yīng)充足，而大戶型產(chǎn)品由于存量較大，缺乏價(jià)格大幅上漲的動(dòng)力。
中國指數(shù)研究院有關(guān)人士也指出，由于2010年以來新開工面積始終處于高位，并將持續(xù)形成供給，預(yù)計(jì)2013年全行業(yè)去化壓力依舊嚴(yán)峻。
數(shù)據(jù)顯示，去年底庫存出現(xiàn)了小幅反彈。其中，一線城市庫存量反彈最明顯。
截至2012年12月底，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的20個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為8392萬平方米，同比增長3.1%，環(huán)比增長1.0%。
以上海為例，截至2012年12月24日，上海市一手房可售面積約為1028.28萬平方米。雖較此前10月份的高峰有5%左右的小幅回落，但此前4年間（2008-2011年）樓市皆未達(dá)到過千萬平方米以上的高位;此外，廣州和深圳的庫存近期也在快速上升。
一線城市中，北京的供應(yīng)壓力最大。數(shù)據(jù)顯示，北京已經(jīng)連續(xù)三年未完成土地供應(yīng)計(jì)劃，而去年僅完成年度供地計(jì)劃的三成，而與此同時(shí)，北京去年新房成交量同比漲64%，創(chuàng)近三年峰值。市場中因此出現(xiàn)“供應(yīng)緊缺房價(jià)將暴漲”的聲音。
對此，譚華杰指出，即使北京去年消化過快，目前可售庫存近8萬套，消化時(shí)間也仍需6-7個(gè)月左右，不存在房價(jià)暴漲的前提。而且，北京有關(guān)部門也在積極促進(jìn)新房源上市。
據(jù)北京市房協(xié)秘書長陳志介紹，目前全市已實(shí)現(xiàn)開工尚未上市的商品住房項(xiàng)目大約1200萬平方米，預(yù)計(jì)可形成新增供應(yīng)10萬至12萬套，明顯高于2012年的8.9萬套，再加上二手房房源不斷擴(kuò)大，“今年的供應(yīng)量應(yīng)該是充足的，”陳志說。
房企“補(bǔ)倉”仍將持續(xù)
對未來住房供應(yīng)稍可樂觀的是，近期房企的投資和新開工量在明顯加大。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，截至2012年11月，前十大房企拿地占銷售比為19.7%，接近2011年;下半年拿地總額明顯加速，達(dá)到882億，占銷售額29.1%，但仍低于2009-2010年接近50%的水平。
同時(shí)，主要城市的土地出讓金同比大幅下跌，尤其是一線城市，北京2012年的土地出讓金收入同比2011年大幅下跌四成。中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，在年末房企銷售持續(xù)回暖的情況下，如果不出意外，土地市場熱度還將持續(xù)。
譚華杰也認(rèn)為，目前的地價(jià)比2012年初已經(jīng)有所上漲，但相比2009年、2010年的高峰仍然是低的，預(yù)計(jì)房企在接下來的一季度仍然會繼續(xù)買地。
保利地產(chǎn)有關(guān)人士稱，保利去年三季度至今買地純粹是為了補(bǔ)倉。保利在一二線城市尤其是一線城市大的土地儲備偏少，所以在北京、上海拿了一些合適的地塊，地價(jià)比2009、2010年是低的。
保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新稱，截至去年11月，按照權(quán)益比例計(jì)算，保利地產(chǎn)拿地支出約為218億元。相較于往年，保利地產(chǎn)去拿地的費(fèi)用大大降低，僅占銷售額逾20%。無論是拿地總額還是銷售占比，均為近三年的最低值。保利上述人士透露，到去年底保利地產(chǎn)賬面現(xiàn)金仍然有285億以上，未來一段時(shí)間拿地仍將持續(xù)。
整體來看，張大偉認(rèn)為，由于存量仍在高位，庫存消化速度有限，房企的拿地規(guī)模和開工速度并未出現(xiàn)同比例的提升。開發(fā)商對未來市場走勢的判斷并未十分樂觀。
調(diào)控仍將是常態(tài)
隨著房地產(chǎn)市場連續(xù)數(shù)月回暖，房價(jià)再次面臨上漲壓力。
中指院數(shù)據(jù)顯示，2012年12月，全國100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為9715元/平方米，環(huán)比11月上漲0.23% ，自2012年6月止跌后連續(xù)第7個(gè)月環(huán)比上漲。
在此背景下，多位業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，以限購、限貸為核心的房地產(chǎn)調(diào)控在2013年仍將繼續(xù)，甚至可能有所加碼。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師張磊表示，2013年樓市總體表現(xiàn)可望是量價(jià)均呈升勢，良性的局面是成交繼續(xù)增長，價(jià)格穩(wěn)中略升;而一旦價(jià)格上漲過快甚至暴漲，新的調(diào)控的到來將不可避免。
“中國的城市化過程還沒有結(jié)束，人多地少是永久性的國情。調(diào)控已經(jīng)是房地產(chǎn)市場的常態(tài)。”譚華杰說。
那么，在頻繁波動(dòng)的市場中，究竟是什么在影響產(chǎn)品的價(jià)格？
譚華杰認(rèn)為，影響房價(jià)的根本因素仍然是供求。只要是自愿交易的市場，（價(jià)格的變化）就必然由供求關(guān)系決定。制度因素對供應(yīng)或需求有影響，它本身就是供求關(guān)系的因素之一。調(diào)控也是通過改變供給或需求來影響市場，并非脫離于供求關(guān)系之外。
美聯(lián)物業(yè)研究總監(jiān)徐楓表示，調(diào)控政策對市場的影響從時(shí)間上看是短期的；就指標(biāo)來說，政策對成交量的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于對價(jià)格的影響。“民間不應(yīng)對調(diào)控政策寄予不切實(shí)際的期望，調(diào)控對房價(jià)的作用相對有限。”徐楓說，從2003年至今的歷次調(diào)控來看，真正發(fā)生房價(jià)下跌的時(shí)期，是實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別差的那段時(shí)間，比如2008年底2009年初，以及2011年底2012年一季度。
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