全國(guó)主要城市房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)樓市供應(yīng)出現(xiàn)空缺
2012-09-22 來(lái)源：網(wǎng)易房產(chǎn) 編輯：木木
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)最近公布的數(shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月，全國(guó)商品房銷售面積57415萬(wàn)平方米，同比下降4.1%，降幅持續(xù)收窄。其中住宅銷售面積為50985萬(wàn)平方米，同比下降4.8%，降幅收窄2.7個(gè)百分點(diǎn)。
據(jù)了解，在房地產(chǎn)行業(yè)整體庫(kù)存高企的情況下，一二三線城市樓市庫(kù)存情況也不盡相同。大量房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)土地價(jià)格偏低、市場(chǎng)空間較大的二三線城市，從而導(dǎo)致一線城市和個(gè)別熱點(diǎn)城市的后續(xù)供應(yīng)出現(xiàn)一定空缺。1.18萬(wàn)億元，這是房地產(chǎn)行業(yè)整體庫(kù)存金額。今年以來(lái)，盡管房地產(chǎn)公司不同程度采取了“以價(jià)換量”去庫(kù)存的策略，但房企庫(kù)存依然處于高位。“招保萬(wàn)金”四大房企庫(kù)存貨值，已由年初的4760億元增加到當(dāng)前的5158億元，增幅為8.4%。市場(chǎng)預(yù)測(cè)，庫(kù)存消化時(shí)間雖從年初的12個(gè)月降到當(dāng)前的10個(gè)月，但整體壓力較大。
“未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策加碼的必要性和可能性較低，但限購(gòu)、限貸等核心調(diào)控政策短期內(nèi)不會(huì)退出，各主要城市可售庫(kù)存和新增供應(yīng)仍維持較高水平。”金地集團(tuán)總裁黃俊燦表示，“房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅反彈的可能性很低。”“上半年清庫(kù)存，下半年推新盤。”這是萬(wàn)科今年的策略。即將在9月底推出的萬(wàn)科金色領(lǐng)域樓盤17層高層房源，似乎預(yù)示著萬(wàn)科放緩?fù)菩卤P的節(jié)奏。和年初該樓盤首度開盤報(bào)價(jià)為12500元/平方米相比，如今價(jià)格上漲到15000元/平方米，價(jià)格優(yōu)勢(shì)是萬(wàn)科選擇此時(shí)推盤的一個(gè)因素，“但更主要的原因還是要放緩?fù)菩卤P的力度，加強(qiáng)去庫(kù)存化。”
根據(jù)監(jiān)測(cè)，自2011年5月份起標(biāo)桿房企在售項(xiàng)目庫(kù)存量呈逐月攀升的態(tài)勢(shì)。2012年3月份以來(lái)，銷售市場(chǎng)持續(xù)回暖，標(biāo)桿房企庫(kù)存上升趨勢(shì)受到抑制，房企庫(kù)存壓力有所緩解。但從絕對(duì)量上看，目前標(biāo)桿房企的庫(kù)存量依然處于高位。“截至2012年6月底，標(biāo)桿房企在49個(gè)城市可售項(xiàng)目庫(kù)存量同期增加60%。”中原地產(chǎn)分析師張大偉說(shuō)。
一位國(guó)企地產(chǎn)公司人士表示，經(jīng)過(guò)一輪促銷手段后，性價(jià)比高的項(xiàng)目庫(kù)存得到釋放，但市場(chǎng)整體庫(kù)存依然很大，“主要原因是當(dāng)前市場(chǎng)庫(kù)存不僅包括可售庫(kù)存，還有新建住宅庫(kù)存。一般來(lái)說(shuō)，新建住宅庫(kù)存半年后可以入市變成可售庫(kù)存。”上述人士還告訴記者，目前其公司的可售庫(kù)存規(guī)模在200億元左右，下半年新建的商品住宅入市項(xiàng)目有8個(gè)，預(yù)計(jì)總量將在7萬(wàn)平方米。截至2012年7月底，全國(guó)新建商品住宅庫(kù)存總量為20321萬(wàn)平方米，與上月相比增加0.4%，但增長(zhǎng)速度已有所放緩。從2008 年開始，全國(guó)新建商品住宅庫(kù)存量開始攀升，一直到2012年才放緩速度。以標(biāo)桿房企在過(guò)去12個(gè)月的銷售面積月度平均值作為標(biāo)桿房企的動(dòng)態(tài)銷售速度，據(jù)此推算，標(biāo)桿房企的庫(kù)存消化時(shí)間在2011年5月底為6個(gè)月左右，隨著調(diào)控深入，該指標(biāo)在2012年1月達(dá)到12個(gè)月的峰值，接近2008年底的歷史最高位。今年3月份以后，銷售市場(chǎng)回暖，庫(kù)存消化時(shí)間逐步下降，到6月底，該指標(biāo)降至10個(gè)月左右，“但指標(biāo)下降速度依然緩慢。”張大偉說(shuō)。
“各主要城市可售庫(kù)存和新增供應(yīng)仍維持較高水平，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅反彈的可能性很低。”金地集團(tuán)總裁黃俊燦表示。
據(jù)了解，在房地產(chǎn)行業(yè)整體庫(kù)存高企的情況下，一二三線城市樓市庫(kù)存情況也不盡相同。大量房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)土地價(jià)格偏低、市場(chǎng)空間較大的二三線城市，從而導(dǎo)致一線城市和個(gè)別熱點(diǎn)城市的后續(xù)供應(yīng)出現(xiàn)一定空缺。以北京為例，截至8月底，北京樓市新房可售庫(kù)存為79242套，再次跌破8萬(wàn)套，較月初減少約2600套。這也是今年以來(lái)北京樓市新房庫(kù)存量的最低紀(jì)錄，預(yù)計(jì)消化完需要8個(gè)月時(shí)間。而同期的三線城市唐山，目前庫(kù)存為16890套，按照當(dāng)?shù)厝?kù)存能力，全部消化完至少需要16個(gè)月時(shí)間。“一二線城市壓抑較長(zhǎng)時(shí)間的剛需客戶開始選擇價(jià)格調(diào)整到位的樓盤積極入場(chǎng)，致使2011年下半年以來(lái)市場(chǎng)交易冷淡的狀況逐漸改觀。”金地集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，特別是進(jìn)入今年二季度后，各主要一二線城市成交量開始回歸至較高水平，房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)得到緩解。數(shù)據(jù)顯示，2012 年8 月份，一二三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合指數(shù)分別為100.15、100.15、99.98，即新建商品住宅價(jià)格比上月上漲0.15%、0.15%及-0.02%。總體上，一二線城市房?jī)r(jià)仍呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，而三線城市開始出現(xiàn)下跌。從三類城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)可以看出，三類城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)差異明顯。一線城市較早受樓市調(diào)控的影響，因此從2012 年6 月份開始，就出現(xiàn)了上漲動(dòng)力不足、高位盤整的態(tài)勢(shì)。而二三線城市在8 月份房?jī)r(jià)出現(xiàn)了回落。“這與8 月份庫(kù)存量與交易量有很大的關(guān)系。”易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭說(shuō)。
綜合來(lái)看，8 月份十大典型城市住宅月度新增供應(yīng)量少于成交量。除2012 年4月份以外，今年其余各月份的成交量均大于供應(yīng)量，這給未來(lái)房?jī)r(jià)帶來(lái)了上漲的壓力。華遠(yuǎn)地產(chǎn)原董事長(zhǎng)任志強(qiáng)表示，真正影響房?jī)r(jià)的不是保障性住房，而是商品房，扣除保障性住房的投資以后，商品房的投資是下降的，說(shuō)明未來(lái)的預(yù)期供應(yīng)量會(huì)大幅度下降。在他看來(lái)，市場(chǎng)全部庫(kù)存消耗掉大概要到明年3月份左右，“因此房?jī)r(jià)在3月份前就會(huì)暴漲”
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