房地產行業利潤率降低小房企退市大房企拿地

2012-09-21 來源：0352房網編輯：木木

　　調控并未令房地產行業整體一蹶不振，但每一輪調控確實都使房地產業經歷了一次洗牌的過程。在這其中，一些房企把握住了機會，一些房企則就此沉淪。

　　到目前為止房地產行業利潤率降低成為各家房企面臨的共同問題，由此導致小型房企以及非房地產企業剝離房地產業務，加速推進了房企并購浪潮。與此同時，品牌房企卻在“謀劃”新的擴張盛宴：大規模拿地，并嘗試進軍新的領域，預示著房地產行業洗牌時代的漸行漸近。樓市回暖之下，一些企業退市格外引人關注。據媒體報道，8月31日，綠景控股在深交所投資者關系互動平臺上，在回應“公司能否注銷房地產公司，是否有一個清晰并保證施行的戰略發展規劃”的問題時表示，公司的戰略就是逐步退出房地產多元化發展，而目前調研考察的主要還是礦產資源方面的項目，以及其他項目。此外，在8月21日，吉林森工發布股權與債券轉讓公告，將持有的吉森置業39%的股權轉讓給控股股東森工集團。在轉讓股權時，吉林森工給出的理由是：國家對房地產行業的宏觀調控政策持續進行，房地產業的未來發展具有很大的不確定性。為了規避經營風險，集中精力發展主業，公司經研究決定擬通過轉讓吉森置業股權的方式從房地產業中退出。事實上，早在今年4月初，杭州金星房地產開發有限公司因資金鏈問題正式向法院申請破產。由于受到媒體關注，金星地產的破產案正式引爆國內房地產企業退出潮。同在4月份，另一家杭州房地產企業杭州錦繡天地公司也申請破產。

　　2011年上市房企中，股權轉讓共183宗，比2010年增長65%。這顯示一些非房地產上市公司，正加速轉讓房地產項目。一些大型房地產企業也在依靠變賣資產來勉強度日。此外，一線主業非房地產的上市企業開始頻頻撤離房地產。去年以來，宏達股份、恒順醋業、金發科技、西部礦業、水井坊等16家主業非地產的“涉房”上市公司撤離樓市。統計數據顯示：2012年上半年，全國房地產市場公開的規模股權交易達到了51宗，已經公開的總交易額就達到了205億，同比2011年上半年的42宗131億上漲了21%及56%，股權變動明顯增加。房地產行業雖然在今年2季度逐漸出現走出調整期的跡象，但整體來說，這一市場經過調控，利潤率降低已經成為共識，在今年已經公布半年報業績的上市房企中72家上市房企實現營業收入近1300億元，同比(較上年同期)增長26%;而凈利潤約182.93億元，同比增長近6%，利潤率明顯下調。

　　在2009年至2010年爆發式上漲過程中，包括華菱鋼鐵、春蘭、上海申達紡織、四川水井坊、西部礦業、中衛脈等一批電信、鋼鐵、制酒企業紛紛涌入房地產業，希望能在快速增長的市場中分一杯羹。但是在最近部分企業明顯加速了脫離地產、回歸本職的步伐。非房地產主業企業剝離房地產業務加速推進了房企并購浪潮，幾乎支撐起此輪房企并購潮的半邊江山。2011年1月至12月上旬，非房地產主業企業涉及的房地產產權交易達238宗，總金額超過400億元。其中股權交易過半達135宗，平均股權交易比例為55%。北京中原市場研究部總監張大偉分析認為，上半年來已經有多家上市房企涉及了其他行業，房企開礦等轉移經營重點的行為逐漸增加。目前的主要問題是房地產業的利潤在回歸，行業的前景并不明朗。因此，房企必須轉型，一個方向是專業化，通過開發產品獲利;另一個是利用資金優勢，通過運作房地產金融項目獲得利潤。除了利潤下降，近些年來，北京、上海等一線城市由于住宅用地日漸稀缺以及拿地門檻提高，不少項目也開始選擇退出房地產業務。

　　就在一些小房企不得不宣告退出地產業的同時，品牌房企卻在“謀劃”新的擴張盛宴：大規模拿地，并嘗試進軍新的領域。從今年二季度以來，隨著商品住宅市場轉入上行通道，新增項目去化速度提高，土地市場逐漸升溫。尤其從8月底之后，大部分優質地塊密集推出，大型房企的拿地熱情上漲。進入9月，萬科一改以前的低調作風，在短短6天內共拿下4幅地塊，分別位于廣州、青島、合肥和廣東順德，累計拿地金額達到68.9億元。據不完全統計，萬科7月共斥資約60億元在全國范圍內拿地，拿地金額超過上半年總和，8月再拿地超36億元。對于萬科近期密集拿地的行為，萬科集團總裁郁亮曾公開表示，“不拿地，會餓死”。萬科在土地市場上的一路高歌并非孤例，根據對10家龍頭房企(保利地產、碧桂園、富力、恒大地產、華潤置地、金地集團、龍湖地產、世茂房地產、萬科地產、中海地產)的監測顯示，從6月開始，龍頭房企拿地步伐開始加大，6-8月，這10家龍頭房企拿地金額都保持在150億元左右。9月開始，龍頭房企拿地更是加速。根據統計，9月上旬10家龍頭房企中有3家出手拿地，合計拿地金額達82.4億元，已超過8月全月的5成。在加快拿地的同時，不少房企也在積極尋求轉型。近日，首創置業宣布已與法國地方政府簽訂土地協議，將建設中法經濟貿易合作區，為出海房企再添新例。據悉，該園區距離巴黎220公里，一期占地面積為5.8平方公里。無偶有偶，萬科近期也加快了國際化發展步伐，目前已經成立了美國地產業務推進小組，為進軍美國市場做準備;而中航地產則在董事會上通過了《關于公司成立海外事業部的議案》，加速布局海外市場。與此同時，萬科、綠城、恒大等房企均表示，將在養老、旅游地產等領域進行大規模布局。

　　在市場復蘇信號之下，房企開始積極入市拿地，對資金的需求明顯增加，房企融資力度也隨之加大。金地集團宣布全資子公司輝煌商務擬以16.54億港元收購星獅地產56.05%股權，這是在去年6月收購至祥置業股權落空后，時隔一年金地再拋境外收購計劃，也是今年內繼招商地產、萬科之后第三家赴港購殼的房企，如果收購成功，國內“招金萬保”四大龍頭房企都在港擁有融資平臺。對此次赴港買殼，金地方面稱，收購星獅地產是公司加快實現業務國際化步伐的動作之一。收購完成后，金地將納入星獅地產旗下優質住宅和商業項目，不僅有效助力金地集團“一體兩翼”戰略的推進，更將持續加深金地在國際資本市場的影響力。除了赴港借殼，不少房企今年也加大了在港融資的力度。9月12日，佳兆業宣布與花旗、德意志銀行及匯豐就發行于2017年到期之2.5億美元12.875%優先票據訂立購買協議;9月11日，路勁基建也公告擬發行3.5億美元2017年到期的優先擔保票據。在此前的8月7日，華潤置地宣布與多家銀行訂立34億港元的貸款融資協議，貸款期限為3年，這是該公司年初至今第七次獲得銀行貸款，已融資近93億港元。此外，今年4月以來，已先后有中國海外集團獲62億元銀團貸款、龍湖地產獲24.3億港元、新世界中國地產獲15億港元等。業內人士認為，不管是攻城略地、戰略轉型還是頻繁融資，品牌房企正在進行新一輪的戰略布局，一方面，由于前期以價換量策略使得銷售持續好轉，房企財務狀況進一步改善，資金實力增加，開始進行新的戰略部署，但同時，房企仍面臨房地產市場最嚴厲的政策環境，也面臨去庫存與去杠桿化的雙重壓力，這將推動房地產行業的洗牌逐步深入，也將讓房企的大膽轉型面臨一定的挑戰和風險。

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