土地市場(chǎng)的瘋狂是大型開(kāi)發(fā)商的游戲
2012-09-13 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：無(wú)憂
大房企通過(guò)銀行貸款，加速銷售回款，現(xiàn)金流改善，小企業(yè)資金鏈依舊緊張。
大房企通過(guò)銀行貸款 加速銷售回款 現(xiàn)金流改善 小企業(yè)資金鏈依舊緊張從2010年的“國(guó)十條”、“國(guó)五條”到2011年的“國(guó)八條”。從中央到地方，從稅務(wù)戶口到限購(gòu)限貸。本輪房地產(chǎn)調(diào)控被稱為“史上最嚴(yán)”。即使到目前，相關(guān)部門(mén)依然表態(tài)：堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控。從2010年的“國(guó)十條”、“國(guó)五條”到2011年的“國(guó)八條”。從中央到地方，從稅務(wù)戶口到限購(gòu)限貸。本輪房地產(chǎn)調(diào)控被稱為“史上最嚴(yán)”。即使到目前，相關(guān)部門(mén)依然表態(tài)：堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控，要求房?jī)r(jià)合理回歸。甚至有學(xué)者認(rèn)為，部分開(kāi)發(fā)商將因資金斷裂而陷于困境。不過(guò)記者發(fā)現(xiàn)，包括萬(wàn)科、華潤(rùn)等在內(nèi)的巨頭9月以來(lái)斥資超百億元搶地，似乎再次掀起一波搶地潮。這也再次引發(fā)市場(chǎng)的熱議，如此嚴(yán)控之下，開(kāi)發(fā)商哪里來(lái)的底氣?巨額資金又從何而來(lái)?據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，前8個(gè)月，全國(guó)土地成交款達(dá)到4800億元，雖然同比依然下跌，但僅8月單月的成交額環(huán)比增長(zhǎng)95%。而土地市場(chǎng)的回暖跡象在9月份表現(xiàn)得更為突出，萬(wàn)科、中海等巨頭在短短的幾天內(nèi)，累計(jì)新增儲(chǔ)備土地超百億元。不過(guò)，多數(shù)小房企面對(duì)這場(chǎng)土地盛宴，只能打醬油。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，繼8月份以來(lái)，萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)等更為積極地馳騁在土地市場(chǎng)。其中，國(guó)內(nèi)龍頭老大萬(wàn)科擊敗中海等強(qiáng)勁對(duì)手，兩天內(nèi)以46.71億元連拿合肥和廣州兩地塊。三天左右，華潤(rùn)置地增加的土地儲(chǔ)備接近20億元。同時(shí)，在廈門(mén)土地拍賣(mài)會(huì)上， 17幅地塊出讓金超過(guò)30億元。
“行業(yè)的龍頭企業(yè)集中買(mǎi)地，這在今年還是首次出現(xiàn)，這說(shuō)明經(jīng)過(guò)本輪的連續(xù)調(diào)控，發(fā)展商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的信心逐步恢復(fù)。防止出現(xiàn)2009年市場(chǎng)好轉(zhuǎn)后，很多開(kāi)發(fā)商手中無(wú)貨的局面。”有錢(qián)就會(huì)買(mǎi)合適的地塊，追求回報(bào)率，不管是一線城市，還是二三線城市。保利地產(chǎn)(保利西山林語(yǔ) 保利新茉莉公館)在半年報(bào)中也指出，雖然國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的決心沒(méi)有動(dòng)搖。但預(yù)計(jì)下半年以剛需為主的市場(chǎng)回暖仍將持續(xù)。將積極關(guān)注土地市場(chǎng)，努力補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地資源。1~8月份，個(gè)人住房按揭貸款達(dá)到6057億元，同比增長(zhǎng)10%。這也從另一個(gè)角度折射出開(kāi)發(fā)商通過(guò)銷售從市場(chǎng)回籠資金的速度正在加快。因此，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志表示，第二季度開(kāi)始，成交量不斷放大使得開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張的局面有所減輕，成交的持續(xù)活躍使得部分開(kāi)發(fā)商有資金購(gòu)買(mǎi)新的土地儲(chǔ)備。不過(guò)，一家規(guī)模較小的地方性開(kāi)發(fā)商卻對(duì)記者表示，目前行業(yè)分化比較明顯，很多像他們這樣的小房企日子依然不好過(guò)，一方面可供銷售的項(xiàng)目不多，另一方融資又很難，“就是想去拿地，都沒(méi)有這個(gè)實(shí)力。”最近幾天土地市場(chǎng)的瘋狂就是幾家大型開(kāi)發(fā)商的游戲。
目前市場(chǎng)上拿地主力是銷售回款較好，實(shí)力較大的上市房企和大房企。最近市場(chǎng)有不少關(guān)于銀行放松房地產(chǎn)信貸的傳言，但最終都被銀行否認(rèn)。
1.較少消耗節(jié)省現(xiàn)金。“去年以來(lái)開(kāi)發(fā)商基本都放緩拿地，節(jié)省不少支出。”有券商房地產(chǎn)行業(yè)分析師表示。從全國(guó)各地賣(mài)地情況看，減少大規(guī)模買(mǎi)地確實(shí)為開(kāi)發(fā)商省下一大筆錢(qián)。據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前8個(gè)月，開(kāi)發(fā)商土地購(gòu)置面積23624萬(wàn)平方米，同比下降16.2%。這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商在上半年對(duì)市場(chǎng)判斷不清，依然謹(jǐn)慎拿地。正是謹(jǐn)慎拿地，減少了開(kāi)發(fā)商的資金消耗，使得多數(shù)上市房企的資金儲(chǔ)備明顯改善。統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，這些公司截至上半年末的貨幣資金達(dá)到2648.63億元，同比增長(zhǎng)18.63%。其中，萬(wàn)科、保利、金地和招商手中現(xiàn)金均超過(guò)百億元。
2.銀行“水龍頭”未關(guān)。大部分銀行表示要收緊給開(kāi)發(fā)商貸款。不過(guò)，從最新數(shù)據(jù)看，房企從銀行獲得的貸款規(guī)模依然不小。這也成為大型開(kāi)發(fā)商為何能搶奪土地盛宴的背后支撐。1~8月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年到位資金接近6萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)9.1%，增速比1~7月份提高2.9個(gè)百分點(diǎn)。“銀行貸款依然占很大比重，銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商貸款的操控更為靈活。”廣州一位銀行人士透露。而上市銀行中報(bào)顯示，即使對(duì)開(kāi)發(fā)貸有收緊趨勢(shì)，但規(guī)模依然不小。如工商銀行在上半年在公司類貸款機(jī)構(gòu)中，房地產(chǎn)貸款達(dá)到4983.70億元，中國(guó)銀行也超過(guò)3000億元。
3.“以價(jià)套現(xiàn)”回籠資金。8月，實(shí)現(xiàn)簽約金額84.80億元，同比增長(zhǎng)40.82%，前8個(gè)月累計(jì)簽約金額達(dá)到678.69億元，增幅在三成以上。“前8個(gè)月采取促銷加快市場(chǎng)銷售回款，成為開(kāi)發(fā)商積累資金的另一個(gè)重要來(lái)源。”。實(shí)際上，不少開(kāi)發(fā)商今年以來(lái)都取得不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，A股上市房企上半年銷售回款增長(zhǎng)迅猛，收到銷售回款2792.11億元，同比增長(zhǎng)11%。國(guó)金證券行業(yè)分析師指出，9~12月預(yù)計(jì)公司推盤(pán)至少在480億元以上。1~8月份，個(gè)人住房按揭貸款達(dá)到6057億元，同比增長(zhǎng)10%。這也從另一個(gè)角度折射出開(kāi)發(fā)商通過(guò)銷售從市場(chǎng)回籠資金的速度正在加快。因此，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志表示，第二季度開(kāi)始，成交量不斷放大使得開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張的局面有所減輕，成交的持續(xù)活躍使得部分開(kāi)發(fā)商有資金購(gòu)買(mǎi)新的土地儲(chǔ)備。
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