北京樓市改善型需求接力入市 成交或再創(chuàng)新高
2012-06-26 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：雯倩
6月樓市成交繼續(xù)保持“紅五月”的高成交勢(shì)頭。北京樓市在調(diào)控后首現(xiàn)“剛需、改善兩分天下”的局面。改善型需求加速入市，成為“剛需”之后的樓市又一成交支撐，推動(dòng)著北京高端市場(chǎng)回暖。
改善型需求接力入市
據(jù)麗茲行市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)，5月份北京高端住宅市場(chǎng)繼續(xù)回暖、總計(jì)成交215套，環(huán)比上漲22.1%，超出預(yù)期。6月北京即將入市的33個(gè)新盤(pán)當(dāng)中，有一半是高端項(xiàng)目，這樣的集體行動(dòng)契合了改善需求釋放的市場(chǎng)變化。
在千萬(wàn)級(jí)豪宅市場(chǎng)，成交仍然有很好的表現(xiàn)。偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，5月北京全市在售的單套價(jià)格千萬(wàn)元以上的豪宅共成交188套，環(huán)比5月137套大漲37.2%，與2011年同期181套的成交量基本持平。中原數(shù)據(jù)也顯示，在熱銷(xiāo)項(xiàng)目中，中高價(jià)格項(xiàng)目占比相比之前出現(xiàn)了明顯增加的情況，相比之前在熱銷(xiāo)項(xiàng)目中以2萬(wàn)元/平方米以下項(xiàng)目占主導(dǎo)，在6月上旬市場(chǎng)銷(xiāo)售前11名的項(xiàng)目中，均價(jià)2萬(wàn)元/平方米以上的項(xiàng)目達(dá)到了5個(gè)，接近一半。值得注意的是，在改善型需求加速入市的同時(shí)，“剛需”的入市腳步并未放緩。
從區(qū)域分布來(lái)看，偉業(yè)顧問(wèn)市場(chǎng)發(fā)展部總經(jīng)理袁陽(yáng)認(rèn)為，像通州、大興、房山等熱點(diǎn)區(qū)域供應(yīng)仍然以小面積戶(hù)型為主，將吸引大量的“剛需”客戶(hù);像懷柔、密云、門(mén)頭溝等近郊區(qū)域?qū)⒁钥蛻?hù)首次改善置業(yè)的戶(hù)型為主。
“從新增供應(yīng)項(xiàng)目的位置和戶(hù)型來(lái)看，此次供應(yīng)主要集中在近郊區(qū)域以及120~150平方米和90~120平方米的首次改善戶(hù)型為主，比例達(dá)到了58.3%和37.6%;我們從項(xiàng)目案場(chǎng)了解到，‘剛需’客戶(hù)還是現(xiàn)階段主力的購(gòu)房人群，但在一些近郊區(qū)域如懷柔、密云等地首次改善置業(yè)客戶(hù)來(lái)訪(fǎng)量明顯增多。”袁陽(yáng)表示。
胡景暉表示，雖然近期下調(diào)基準(zhǔn)利率并不是針對(duì)房地產(chǎn)的專(zhuān)項(xiàng)政策，但2012年來(lái)連續(xù)三次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，使得市場(chǎng)貨幣流動(dòng)性明顯增加，在一定程度上有利于首次購(gòu)房人群獲得更多的信貸支持;如今，貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)的信號(hào)意義更大，更有利于購(gòu)房需求的平穩(wěn)釋放。
成交或再創(chuàng)新高
在“剛需”和改善型需求的合力推動(dòng)下，在經(jīng)歷了5月的成交高峰后，北京樓市的上漲勢(shì)頭在6月上旬依舊延續(xù)。
數(shù)據(jù)顯示，5月單月，北京樓市住宅銷(xiāo)售面積同比上升107.8%，環(huán)比上升29.6%。而6月份，這種成交勢(shì)頭依然持續(xù)。
北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，目前樓市的政策底部已出現(xiàn)，購(gòu)房者的觀(guān)望情緒明顯降低。信貸政策逐漸緩和，從整體數(shù)據(jù)看，首套房信貸額度及利率優(yōu)惠都有調(diào)整，這使得“剛需”在房?jī)r(jià)下調(diào)的情況下，借助信貸購(gòu)房的能力增強(qiáng)。價(jià)格逐漸振蕩尋底，“剛需”的入市使得市場(chǎng)逐漸出現(xiàn)了底部特征。
“新樓盤(pán)網(wǎng)簽量不斷提高，這與開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持去庫(kù)存化的營(yíng)銷(xiāo)策略有關(guān)。隨著市場(chǎng)回暖，開(kāi)發(fā)商加快了推盤(pán)步伐，加之信貸環(huán)境的適當(dāng)放松，部分地方鼓勵(lì)‘剛需’，接下來(lái)的一段時(shí)間，新盤(pán)成交量即使不增長(zhǎng)，也不會(huì)快速回落。而二手房也會(huì)受到‘剛需’的拉動(dòng)，但增幅可能低于新房。總體而言，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)將會(huì)企穩(wěn)。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師粟日表示。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫亦認(rèn)為，近來(lái)市場(chǎng)的表現(xiàn)，說(shuō)明購(gòu)房者對(duì)于未來(lái)樓市的預(yù)期發(fā)生了變化，其打破以往觀(guān)望的態(tài)勢(shì)，使得市場(chǎng)成交量的攀升還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。但下半年北京樓市還將延續(xù)以?xún)r(jià)換量的狀態(tài)。
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