銀監會將建立長效機制維持房價下跌“風險論”
2011-11-22 來源：第一財經日報 編輯：宋羽欣
自2008年，銀監會就要求商業銀行進行房地產壓力測試，監管部門也會進行整體測試，這樣的測試已經進行了三輪，得到的結果是，當房價下跌40%時，銀行的貸款覆蓋率仍能達到110%;而最壞的情況發生，即當房價下跌50%，銀行的貸款覆蓋仍能達到100%，雖然利息不能回收，但本金沒有問題。
11月11日，在2011年財新峰會上，劉明康表示，假設最壞的情況發生，即當房價下跌50%，銀行的貸款覆蓋仍能達到100%，雖然利息不能收回，但本金沒有問題。關于房價下跌對于銀行的影響，銀監會前任主席劉明康再次維持了之前的表態。
此次表態再次引起了市場的關注，多位接受記者采訪的專家認為，這一說法肯定有其依據，也表明銀行業在房地產貸款的風險防范方面，準備是比較充分的。但是，“房價下跌50%銀行本金無問題”畢竟只是一種靜態的假說，而假如房價真的下跌50%，由此引發的系統性風險，銀行業是否也予以了考慮?
下跌50%背后的邏輯
“在北京，四環到五環之間，原來賣2萬一平米，現在一平方米4萬，跌50%下去，還是2萬，但原來是照2萬來發放的貸款。”劉明康說。
市場對房價下跌50%銀行風險仍然可控的說法一直存有爭論，劉明康當天闡述了這種判斷背后的邏輯。 劉明康表示，銀行業60%以上的貸款是在2009年6月30日以前發放的，而房價是在此后6個月內才呈現了幾何級數的增長，所以銀行業風險承受能力較大。
在房地產開發貸款方面，劉明康指出，銀監會已經要求銀行注意風險防范，比如，開發商目前貸款時要按照在建工程來抵押，而不是用地皮來抵押，這種做法已成為了銀行的主流，而對于土地貶值可能造成的貸款風險，劉明康表示，壓力測試已將這種因素考慮進去。
“只要堅持審慎監管和審慎經營，銀行不要離開實體經濟，房地產的風險是可控的。”劉明康如是說。 在2011年第三季度業績發布會上，各大行對于房地產貸款均表示“質量較好，風險可控”。在他看來，銀監會對于首套房和二套房的區分，以及據此對首付成數的區別要求，會起到防范按揭貸款風險的作用。
壓力測試之外的考量
全國工商聯合會房地產商會會長聶梅生在峰會上表示，劉明康的表態“是從銀行風險控制那個角度說的，但并不見得這個事情真正擺到那兒的時候就能應對”。
聶梅生表示，在房價下跌40%、50%時，以美國經驗看，很多房子會被銀行收回去，變成“銀行房”，但銀行卻很難將這些房子變現，很多中小銀行也因此而倒閉。“當年海南就出現這種事情，土地‘窩到’銀行手里最后出不去，最后只能作為不良資產處理了。”
廣州一家銀行支行的負責人向記者表示，如果出現按揭斷供三個月，就會被視為不良貸款。而銀行處置不良貸款的速度，受各種條件制約，往往沒有那么快，這樣銀行的財務報表的惡化就會馬上顯現。在她看來，房價下跌的影響不是用數學能算清楚的，到時候還會出現個人貸款斷供等問題。
“他考慮的是銀行和房地產的關系，但是他沒有考慮到房地產不行了，對于上下游產業鏈的影響，我相信銀監會的模型沒有將其納入，”一位資深金融專家對記者表示，“如果房地產價格真跌30%、50%，鋼材、水泥的需求減少了，還有一些相關行業，它們的減少和萎縮跟銀行都有關系。”。
他認為，房地產已經成為了國民經濟的支柱產業，與其前向、后向和側向關聯的產業達50多個，房價下跌的影響可謂牽一發而動全身。除了變現難和斷供的可能性以外，房價下跌對于實體經濟的負面影響，也會繼續影響到銀行。
“房價下跌50%，意味著很多人的資產大大縮水，雖然不一定還不起債，但是他們的日常消費肯定會大大減少。那些和房地產相關的行業的失業問題也會加劇，這些人的消費也受影響。消費受影響，消費金融必然受到打擊。”上述支行的負責人這樣表示。
關乎中央調控政策取向
“從國際經驗上看，房地產景氣與宏觀經濟景氣有非常高的關聯性，如果房地產崩盤，中國經濟肯定崩盤。”某國有大行內部人士對記者表示，“從美國、日本和中國香港的經驗看，資產價格的迅速下跌對于經濟的影響不容小覷。”房價緩慢下跌是好事，但如果崩盤式下跌，任何經濟體都無法承受。
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