房地產(chǎn)業(yè)惡化加劇中小企業(yè)借貸風(fēng)險(xiǎn)“暗涌”

2011-11-16 來源：中國證券報(bào) 編輯：喬銘

　　最新數(shù)據(jù)顯示，近期，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)以信托為代表的高息借款增速呈放緩趨勢(shì)。二季度末，房地產(chǎn)信托余額增長到6051.91億元，占比較2010年底提高1.96%;第三季度的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的增速進(jìn)一步減緩，占比僅增加0.33%。據(jù)諾亞財(cái)富提供的數(shù)據(jù)顯示，10月固定收益信托產(chǎn)品的規(guī)模為84.6億元，環(huán)比減少60.92%。

　　臨近年關(guān)，房企有相當(dāng)一部分中短期債務(wù)將到期償付，但是在銀根緊縮、房價(jià)下行、銷售低迷背景下，拿什么還錢，已成為眾多“錢荒”房企的一大難題。據(jù)業(yè)內(nèi)權(quán)威人士估算，2010年下半年以來，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)通過信托、私募、民間借貸、海外發(fā)債等方式籌集的高息借款超過1萬億元，其中多數(shù)高息借款的期限在1-2年。保守估計(jì)，2011年底即將到期的高息借款可能超過千億元。

　　由于房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境持續(xù)惡化，上海、天津和南京等地也已相繼曝出多款信托計(jì)劃到期無法兌付的信息。中泰信托一位內(nèi)部人士介紹，2009年發(fā)行的房地產(chǎn)信托很多即將面臨集中兌付，盡管信托計(jì)劃在設(shè)立之初會(huì)約定兌付風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)預(yù)案，比如處置抵押資產(chǎn)作為第二還款來源，或向監(jiān)管部門報(bào)批申請(qǐng)存續(xù)期延期等;不過一旦真的發(fā)生兌付困難，大多數(shù)項(xiàng)目想的辦法是“借新償舊”。

　　中小房企現(xiàn)兌付危機(jī)

　　中小房企因還不起高利貸而被清盤的案例并不少見，但是，通過正規(guī)信托渠道募集的資金近期也開始出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)。而最先令市場(chǎng)察覺到兌付危機(jī)已然出現(xiàn)的信號(hào)，是10月初一期名為“青島凱悅特定資產(chǎn)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”的擬發(fā)行產(chǎn)品。

　　該款產(chǎn)品由四川信托發(fā)行，總規(guī)模8億元，期限兩年，收益率11%-13.5%，高于目前同期限信托產(chǎn)品的平均水平。該產(chǎn)品為特定資產(chǎn)收益權(quán)信托，標(biāo)的是現(xiàn)房收益權(quán)，但最初并未標(biāo)明詳細(xì)的信托資金使用說明。據(jù)了解，該信托的標(biāo)的“青島凱悅項(xiàng)目”，正是2010年8月在中融信托“中融·青島凱悅”產(chǎn)品中，以近4億元信托資金所投資建設(shè)的項(xiàng)目。該信托期限18個(gè)月，滿12個(gè)月可提前終止。

　　知情人士透露，凱悅項(xiàng)目地處青島香港中路高檔旅游商務(wù)區(qū)，但建成后銷售回款未達(dá)預(yù)期，使之前為之專門推出的中融·青島凱悅信托和建行債權(quán)很可能無法按期兌付。此次發(fā)行新信托正是為了籌集資金償還到期債務(wù)。

　　天津地王項(xiàng)目“星耀五洲”的債務(wù)重組正是這種風(fēng)險(xiǎn)的集中爆發(fā)。最初中信信托以接近30%的高息介入，不堪重負(fù)的開發(fā)商又相繼引進(jìn)了華能貴誠、華融信托借新償舊。由于項(xiàng)目難獲信貸資金，開發(fā)周期冗長，嚴(yán)重滯銷的星耀五洲，經(jīng)歷了3年信托借新償舊后，到今年上半年，其負(fù)債已高達(dá)91.78億元，但2011年上半年的銷售收入不足2億元。

　　或現(xiàn)多米諾效應(yīng)

　　“房地產(chǎn)企業(yè)的高息借款就像是一組多米諾骨牌，一旦有一塊倒下，危機(jī)就會(huì)連環(huán)爆發(fā)。”一位地產(chǎn)業(yè)人士指出。

　　通過梳理金融數(shù)據(jù)，記者發(fā)現(xiàn)，除信貸、自有資本金、定金及預(yù)收款、按揭貸款等低息渠道外，目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)籌集的高息借款已經(jīng)超過1萬億元。如果出現(xiàn)償付危機(jī)，那么“地產(chǎn)金融危機(jī)”的負(fù)面影響將遠(yuǎn)甚于溫州民間借貸危機(jī)。

　　國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2011年1-10月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資金來源合計(jì)為6.8萬億元，以35%為自有資本金計(jì)算，2011年來房企投入的自有資本金約2.38萬億元。另外，國內(nèi)貸款為10552億元，定金及預(yù)收款為17520億元，個(gè)人按揭貸為6755億元。由此估算，2011年以來，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)通過其他渠道獲取的資金高達(dá)1萬億元。

　　“房企獲取資金的渠道，無外乎是信托、私募、海外發(fā)債和民間借貸，而這些渠道都將支付高額的利息。”一位信托經(jīng)理表示。

　　以信托為例，據(jù)普益財(cái)富統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)信托2010年上半年新增規(guī)模1407億元，2010年全年新增2864億元，而今年上半年新增為2078億元，截至目前，房地產(chǎn)信托的存量規(guī)模已達(dá)6000億元。房地產(chǎn)信托的利率普遍在12%以上，加上信托機(jī)構(gòu)的管理費(fèi)、財(cái)務(wù)顧問費(fèi)、銀行的托管費(fèi)等中間費(fèi)用，融資成本超過20%，部分信托融資利率甚至高達(dá)30%，遠(yuǎn)高于銀行同期貸款利率。如此高的借款利率對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)而言是難以持續(xù)的。

　　耶魯大學(xué)金融學(xué)教授陳志武曾指出，不少金融機(jī)構(gòu)推銷的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品提供15%、20%的回報(bào)率，遠(yuǎn)比對(duì)沖基金的8%有吸引力，但這類產(chǎn)品的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)很大。

（責(zé)任編輯：0352房網(wǎng)）