珠三角房地產(chǎn)市場(chǎng)抑或觸底 開發(fā)商試探性放盤
2011-09-23 來(lái)源：廣州日?qǐng)?bào) 編輯：狄海霞
“我不想重蹈覆轍。”南莊的陸先生終于在西樵買了套房子。 “2008年我用了一年的時(shí)間，看著西樵的房子由4000元/m2降到3000元/m2，然后在2009年中開始，房?jī)r(jià)由 3000多元/m2上漲至2010年年底的6000多元/m2。”限購(gòu)后，作為“無(wú)產(chǎn)者”的他一直是房地產(chǎn)調(diào)控最堅(jiān)定的支持者，但9月他還是入市“上了賊船”。
實(shí)力買家仍然選擇入市置業(yè)
“房?jī)r(jià)觸底?”9月前兩周，這個(gè)購(gòu)房者最為敏感的命題，全市商品住宅成交均價(jià)8000元/m2。利空出盡，樓市反彈?還是壓抑過(guò)久的曇花一現(xiàn)?買房者的機(jī)會(huì)是不是來(lái)了?
步入2011年第三季度，佛山不少樓盤在各項(xiàng)吸引眼球的營(yíng)銷手法上融入了價(jià)格戰(zhàn)，紛紛出現(xiàn)“八折”、“包裝修”等字眼。禪城中心城區(qū)更不乏樓價(jià)出現(xiàn)“8字頭”，街鎮(zhèn)出現(xiàn)“6字頭”的現(xiàn)象。限購(gòu)會(huì)到何時(shí)?房?jī)r(jià)是否已經(jīng)觸底?發(fā)展商的錢袋子還能撐多久?
投資需求一直帶動(dòng)著珠三角房地產(chǎn)銷售，包括佛山。目前，依靠房地產(chǎn)作為投資渠道的方法在佛山依然有市場(chǎng)。陸先生表示，股市波動(dòng)幅度超出他的預(yù)期，除了地產(chǎn)，實(shí)在沒有更理想的投資渠道。“我買樓也不需要貸款，只是想給手中的現(xiàn)金找個(gè)安身之所。綜合這些年的投資經(jīng)驗(yàn)，似乎只有買房是最靠譜的。現(xiàn)在佛山限購(gòu)了，但我還有購(gòu)房資格。”作為購(gòu)房者，陸先生的想法更加現(xiàn)實(shí)：“我知道自己并不需要一套商品房急著居住，但覺得既然付得起全款，就一定要買。”
利空出盡VS下行機(jī)會(huì)較大
對(duì)于樓價(jià)是否觸底，合富置業(yè)首席市場(chǎng)分析師龍斌博士指出，臨近黃金月，發(fā)展商普遍加大促銷力度，佛山經(jīng)過(guò)前一輪調(diào)整，樓價(jià)基本調(diào)整到位，佛山樓價(jià)大幅再向下調(diào)整的可能性很小，目前和2011年接下來(lái)的時(shí)候以消化政策為主。
佛山市宏越房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理周展鵬則表示了不同的意見。他認(rèn)為，假如政策持續(xù)執(zhí)行，受到政策后市的影響，價(jià)格下行的機(jī)會(huì)較大。
步入9月份，佛山樓市稍暢旺，決策層態(tài)度也開始傾向于保守。盡管目前佛山在調(diào)控方面仍然強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行差別房貸政策，但同時(shí)也表示要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。業(yè)內(nèi)相信，短期內(nèi)沒有更嚴(yán)格針對(duì)房地產(chǎn)的金融措施。
由于樓市價(jià)格已經(jīng)有相應(yīng)的調(diào)整，對(duì)于何時(shí)入市合適，合富置業(yè)首席市場(chǎng)分析師龍斌博士提醒消費(fèi)者，購(gòu)房人以自用為主，首次置業(yè)、首次換房等占大多數(shù)，少量長(zhǎng)期持有保值的買家也將伺機(jī)入市，不符合條件和能力暫不具備的排除在市場(chǎng)之外，而完全觀望，等待樓價(jià)下跌入市的數(shù)量很少。目前也應(yīng)該是選樓看樓的時(shí)機(jī)。
樓市價(jià)格調(diào)整遵循市場(chǎng)規(guī)律
“自用的買家，第一次置業(yè)主要考慮自己的能力和需要，有能力，需求迫切的，選擇品牌開發(fā)商的產(chǎn)品，抗跌，保值，且未來(lái)具有較好的升值潛力。”龍斌分析，換房類型的消費(fèi)者需要考慮自己的經(jīng)濟(jì)承受力和中意的地段、產(chǎn)品，憑自己的需要來(lái)選擇。等限購(gòu)取消，市場(chǎng)才會(huì)完全恢復(fù)過(guò)往交投活躍的情況，但目前還看不到政策變化的可能。宏越地產(chǎn)副總經(jīng)理周展鵬認(rèn)為，至于是否為購(gòu)房的時(shí)機(jī)，如果需要買樓，什么時(shí)候都會(huì)入市的。當(dāng)然投資型的仍會(huì)繼續(xù)觀望。
“保利、萬(wàn)科、招商和雅居樂(lè)等這些大品牌企業(yè)，目前正是準(zhǔn)備年尾沖刺業(yè)績(jī)的時(shí)候，價(jià)格調(diào)整是正常的。”宏越地產(chǎn)副總經(jīng)理周展鵬分析，現(xiàn)時(shí)很多項(xiàng)目調(diào)整價(jià)格的原因較多。所謂“降一萬(wàn)賺十萬(wàn)”。年尾的項(xiàng)目銷售業(yè)績(jī)表就非常可觀，這對(duì)于企業(yè)實(shí)現(xiàn)年終任務(wù)也是比較理想的做法。
與佛山一衣帶水的廣州，目前在二手房市場(chǎng)也出現(xiàn)了同樣的“賣方進(jìn)攻”。有部分物業(yè)代理透露：“市場(chǎng)約有15%~20%的試探性放盤。”所謂試探性放盤就是炒家常用的一些招數(shù)。通常會(huì)把掛牌價(jià)提高一至兩成，目的不是賣樓，而是試探購(gòu)房者的接受力。
但縱觀目前市場(chǎng)實(shí)際情況來(lái)看，大部分的私營(yíng)開發(fā)商整體的價(jià)格還是相對(duì)保持平穩(wěn)，相信也不愿意隨便做出“大降價(jià)”的調(diào)整，其實(shí)也只是開盤的價(jià)格調(diào)整得更理性罷了。至于觀望氣氛，周展鵬認(rèn)為，這和政府的政策力度有很大關(guān)聯(lián)，政府越叫囂得厲害觀望就越濃。
同時(shí)，開發(fā)商也在和應(yīng)一些期待、觀望中的消費(fèi)者，更容易打動(dòng)這批消費(fèi)者入市購(gòu)買。除此之外，一小批發(fā)展商在資金上已出現(xiàn)緊張，需要盡快回籠資金，當(dāng)然也只能跟隨行內(nèi)巨頭降價(jià)了。
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