樓市調控入博弈階段開發商以價換量開始翹頭

2011-07-15 來源：山東日報編輯：狄海霞

　　2011,可以說是歷史以來，調控最為嚴重的一年，縱觀房地產上半年的成績，不溫不火，成交量低迷，其中房價走向成了人們最關注的問題。在這半年中，各色人物粉墨登場，各種政策層出不窮，一時間把中國房地產推入一個尷尬的境界：調控“熱火朝天”地進行，而這房價馬車依然止不住前進的腳步。面對此景，我們不禁要問：調控政策拐點兒上了嗎?

　　近日，據北京媒體報道，住建部政策研究中心副主任秦虹在出席中國地產金融高峰論壇時表示，包括信貸緊縮等在內的調控政策在未來很長一段時間內“恐將是一個常態”，并告誡企業，此前房地產行業過度寬松的信貸環境、過度膨脹的住房需求、過快上漲的價格以及過度低風險盈利機會均已出現較大變化，企業不應抱有幻想，盡快調整價格回籠資金并考慮包括股權融資等多種籌資方式“活下去”才是根本。

　　住建部有關負責人出席活動發言時表示，樓市調控下半年繼續從嚴，企業應盡快調整價格、回籠資金，并考慮包括股權融資等多種籌資方式“活下去”。更有不少一線城市業內人士預測，下半年將出現樓市拐點。

　　下半年樓市政策將從嚴

　　“在調控新政執行了近4個月之時，不少業內人士給出了房價下跌的時間表：第三季度將成為轉折點。”一家一線城市媒體在報道中表示。這樣的言論在一線城市并不少見。

　　“在內地由于房價過高，本地人已無支撐房價的實力，而隨著限制政策深入執行，投資型買家已經撤市，內地房價將在第三季度開始調整，北京等一線城市尤為明顯。”中原地產主席施永青昨日在其博客文章《內地樓價快撐不住了》中提出了這樣的看法。

　　山東省下半年房地產限購政策會不會繼續從嚴?會不會推出新的樓市政策?山東省住房保障和房地產管理局有關人士表示，關于下半年的樓市政策，目前還沒有聽說，如果作出調整，會及時發布。

　　從以下四點，我們可以推論房價或迎來新拐點?

　　1、房價降10%預言或從7月開始

　　6月15日，國際評級機構標準普爾將中國房地產業的整體評級由之前的"穩定"下調至"負面"，標普信用分析師符蓓甚至在中國房地產業展望的媒體電話會議中稱，"實在沒看到任何有利的因素。"在她看來，緊縮政策的效力將慢慢顯現，銷售勢頭將有所減弱。"預計2011年下半年將迎來10%的價格調整。若成交量維持低迷，開發商流動性將很快枯竭，暗示零星的降價行為將會蔓延。"

　　實際上，全國工商聯房地產商會會長聶梅生6月初在參加某論壇時就曾預測，今年年內我國房價將下降10%。她指出在嚴厲的限購令下，已有大量的投資和投機性需求被擠出市場。出局的是商品住房中價位較高的部分，占交易量7%，出局的資金約5000億元。入局的是保障房住房，占市場份額30%，投資規模達13000億，價位在市場低端，到四季度兩者在市場綜合平衡的結果，將促使住宅市場價格回調。同比2010年年底的新建住宅價格，限購范圍內的城市回調幅度可達10%。

　　業內分析人士認為，三季度房價的調整不可避免。雖然上海5月新建商品住宅價格比4月依然微漲0.2%，但價格漲幅已收窄。同時，1-5月，上海市商品房銷售面積699.69萬平方米，同比下降19.1%，其中商品住宅銷售面積561.99萬平方米，同比降21.9%。

　　2、調控已經進入博弈階段

開發商的資金鏈問題正在被日益放大，這也是上述分析人士關注的焦點。記者采訪中發現，從豪宅打包轉讓、到非傳統渠道融資，再到已經出現苗頭的以價換量，為了保住資金流動性，開發商已絕招百出。

　　日前，大華旗下一樓盤的別墅項目一氣成交28套，總計成交價格約2.8億元，每平方米成交單價僅3萬元多一些，遠低于售樓處7萬元的報價，甚至低于當月該樓盤公寓項目的成交均價。大華方面相關人士6月17日解釋稱，這批房源是由公司關聯投資方實行收購的，并不對外銷售，而這次收購也經過了相關部門的備案。但業內人士卻認為，這種團購豪宅的形式，很可能是開發商解決資金困難的一種新方式。

　　"這種形式近期在滬發生了多起。"德佑地產研究主任陸騎麟說。據介紹，5月中旬，青浦的海源別墅11套房源遭信托"掃貨"。此前，松江的達安圣芭芭花園以12180元/平方米的6折價格出售67套類別墅房源。早前，中凱置地曾通過抵押中凱曼荼園的部分在建別墅，謀融資7億元。

（責任編輯：0352房網）