京首個(gè)“限房?jī)r(jià)”房山長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城項(xiàng)目疑霧重重

　　從政策演變看，去年以來(lái)對(duì)于限價(jià)房提及較多。去年4月的“國(guó)十條”中提出：房?jī)r(jià)過高、上漲過快的地區(qū)，要大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房供應(yīng)。今年1月出臺(tái)的“國(guó)八條”中規(guī)定：大力推廣“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。

　　然而，對(duì)于這種限價(jià)房，到底歸屬保障房體系，還是商品房體系，中央沒有明確指標(biāo)，各地更無(wú)從談起，只能是各自為是，自行其事。其實(shí)，近幾年來(lái)，很多城市將這類房源，用作動(dòng)拆遷安置之處，比如上海，并未面向全社會(huì)。

　　近日，號(hào)稱全國(guó)首個(gè)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”中小套型普通商品房項(xiàng)目——房山長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城項(xiàng)目正式開盤銷售，比周邊商品住宅價(jià)格便宜三成左右，1600套房被選購(gòu)一空。這事引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注。但讓筆者感到迷惑的是，這種限價(jià)房的內(nèi)涵和性質(zhì)到底是什么?

　　從產(chǎn)品性質(zhì)上分析，限價(jià)房屬于中低價(jià)商品房范疇，用于滿足既買不起經(jīng)濟(jì)適用房又夠不著廉價(jià)房標(biāo)準(zhǔn)的“夾心層”家庭。由于政策天生不足，限價(jià)的“打擊面”太大，其后地方政府都沒完全的落實(shí)“限房?jī)r(jià)”，于是最終政策退化成僅限戶型和限比重。不過，廣州、成都、北京、南京等少數(shù)城市嘗試限價(jià)房。2008年三4月，在各地出臺(tái)的《2008年住房建設(shè)規(guī)劃》中，相當(dāng)多的城市提出限價(jià)房計(jì)劃，比如北京計(jì)劃建設(shè)450萬(wàn)平方米。

　　為了保證限價(jià)房運(yùn)行，2008年北京市曾制定過《北京市限價(jià)商品住房管理辦法》出臺(tái)。明確限價(jià)商品住房，是指政府采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地時(shí)，提出限制銷售價(jià)格、住房套型面積和銷售對(duì)象等要求，由建設(shè)單位通過公開競(jìng)爭(zhēng)方式取得土地，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)和定向銷售的普通商品住房。

　　那么，既然北京早有限價(jià)房項(xiàng)目，為何長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城項(xiàng)目還號(hào)稱第一個(gè)?不妨比較準(zhǔn)入和退出方面不同。《北京市限價(jià)商品住房管理辦法》的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)是：供應(yīng)對(duì)象為本市中等收入住房困難的城鎮(zhèn)居民家庭、征地過程中涉及的農(nóng)民家庭及市政府規(guī)定的其他家庭。申請(qǐng)家庭人均住房面積、家庭收入、家庭資產(chǎn)須符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，并實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。而長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城的準(zhǔn)入門檻相當(dāng)?shù)停罕镜貞艏�首次�?gòu)房家庭、連續(xù)5年繳納社保或納稅并首次購(gòu)房的非本地戶籍家庭、保障房輪候家庭屬于優(yōu)先購(gòu)買序列。即便是以前擁有過住房，但已經(jīng)出售，目前無(wú)房，也可購(gòu)房。

　　在國(guó)際金融危機(jī)及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下滑影響下，2008年全國(guó)房?jī)r(jià)有所下跌，北京、天津、廣州、深圳的限價(jià)房用地紛紛流拍，同時(shí)在廣州、北京等地，限價(jià)房中簽人棄購(gòu)的現(xiàn)象越來(lái)越多。其后，最早嘗試限價(jià)房的廣州停止限價(jià)房用地供應(yīng)，限價(jià)房計(jì)劃開發(fā)規(guī)模最大北京也被迫調(diào)整計(jì)劃，減少土地供應(yīng)。

　　在退出方面，《北京市限價(jià)商品住房管理辦法》規(guī)定：購(gòu)房人在取得房屋權(quán)屬證書5年后轉(zhuǎn)讓所購(gòu)住房的，應(yīng)按屆時(shí)同地段普通商品住房和限價(jià)商品住房差價(jià)的一定比例交納土地收益等價(jià)款。顯而易見，這一標(biāo)準(zhǔn)類似于經(jīng)濟(jì)適用房。而長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城僅規(guī)定：購(gòu)買本項(xiàng)目的家庭自房屋交付之日起，兩年內(nèi)不得將該住房出租或出售。限轉(zhuǎn)時(shí)限短，而且不用補(bǔ)差價(jià)。

　　二者差別明顯。前者的限價(jià)房，是保障房的一種，對(duì)于購(gòu)房者限制條件多，只是政府的補(bǔ)貼力度小于經(jīng)濟(jì)適用房;后者的限價(jià)房，保障房的色彩比較淡，對(duì)于購(gòu)房者的要求也低。據(jù)媒體消息，這一新興的限價(jià)房模式已獲國(guó)務(wù)院認(rèn)可。

　　至于北京長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城的模式，筆者認(rèn)為門檻偏低，容易被投機(jī)者鉆空子。既然以前有嚴(yán)格法規(guī)管制的經(jīng)濟(jì)適用房大范圍能被人偷食搶占，現(xiàn)在這種無(wú)全國(guó)性法規(guī)約束的限價(jià)房，又豈能不被人摸水摸魚。各地在嘗試和推進(jìn)限價(jià)房中，應(yīng)周全考慮，不宜匆忙上馬，盲目推進(jìn)。

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