購房者由觀望“商品房”轉向“等待“保障房”
2011-06-08 來源：0352房網 編輯：狄海霞
摘要：企事業單位可以自建保障房政策出臺后，北京戴德梁行商鋪部張治波先生告訴記者，此項政策的頒布對山西房地產市場來說，無疑是一枚重磅炸彈，因此《新政執行細則》如何出臺，無疑成為政策的核心所在!
何為“夾心層”?他認為在民營企業打工者、進城的農民工是夾心層的主要群體。他曾經提出多項調控政策對“夾心層”影響最大。高收入群體可以通過商品房實現自己的居住夢想，低收入群體有政府提供的低保金去維持生活。而夾心層呢，誰來關心?
房建設土地政策有重大調整，企事業單位可以自建保障房。4月20日，記者從省住房和城鄉建設廳、省國土資源廳證實了這一消息。新政策規定，在符合土地利用總體規劃和城市總體規劃的前提下，我省允許各企事業單位利用存量土地，在依法變更為住宅用地用途后，建設保障性住房，解決本單位符合保障性住房條件的職工住房困難問題。據了解，山西省的保障房建設用地指標將由省國土資源廳在年度計劃中單列，做到按點供應，實現應供盡供。
企事業單位可以自建保障房政策出臺后，北京戴德梁行商鋪部張治波先生告訴記者，此項政策的頒布對山西房地產市場來說，無疑是一枚重磅炸彈，因此《新政執行細則》如何出臺，無疑成為政策的核心所在!
從市場反應來看——對以“住宅產品”為主導的開發商造成巨大影響，開發商未來的發展方向——商辦、旅游、教育、工業地產。
在一個高成本的商品房市場中，增加了一塊“無土地成本”的保障性住房，對于追求企業利潤最大化為目地的開發商而言，哪還有利可圖?誰還去開發商品住宅?那么誰又將成為住宅市場新開發主體呢?一系列問題，毋庸置疑把“細則”出臺推向了核心位置。
目前市場經濟中住宅的供應主體是商品房，出臺的新政“企事業單位可自建保障性住房”，這種保障性住宅的成本構成，由“建安成本+開發稅費”，兩部分組成(注：大多數國企及事業單位存量土地為劃撥用地)，與前者相比，無疑減少了土地、營銷、開發利潤三塊，從價格的成本構成上具有絕對優勢。乍聽起來無疑是平抑房價的“絕好”政策。其實，購房者心理預期對市場影響也很大。
隨著“國八條、限購令、貸款利率調高”等多項調控政策出臺后，近期樓市成交量明顯下滑，目前不少購房者已經選擇了持幣觀望。加之，今天出臺的“山西省新出臺企事業單位可以自建保障房政策后”，很多購房者由觀望或變為等待。與其觀望商品房，不如等待自己所在企業自建住宅，畢竟在價格上有著絕對優勢。
從表象上看是起到了平抑房價的作用，但深層次的問題將不容小覷，1)企業的保障性住宅如何分配?2)企業的保障性住房如何定價?3)企業的保障房今后如何上市交易?4)原先通過貸款購得的商品房如何還貸?5)未來的保障房如何管理?等等一系列的深層次問題將會接踵而至�？上胝呒殑t出臺，對于政策本身意義非凡。
張治波談到政府出臺企事業單位可以自建保障房政策略顯過急，沒有充分考慮到各方利益平衡，此項政策具體實施細則，目前尚不清楚，他認為自建保障房應該以中小戶型為主，以解決企事業職工住房難問題，同時盡量考慮多方利益，滿足不同階層的住房需求，而不能采用“一刀切”的政策。
同時，他建議已經拿地的開發商開發商，在充分了解政策走向和充分把握市場的前題下謹慎開發，首先做好客群定位分析，其次研究對應產品，以盡快回籠資金為上策;尚未動工的開發商，可以轉向政策傾斜，政府支持的行業去謀求發展，如商辦市場、旅游地產、教育地產、工業地產開發。
當記者問到，企事業單位可以自建保障房政策會不會影響太原樓市的房價時，張治波說，目前還不能確定。他進一步分析道，房價漲不漲，關鍵看市場的供應結構，太原房地產市場房價關鍵取決于兩個方面，一方面是開發商資金鏈，如果資金鏈充足，短期內不會降價;另一方面，需要看政府對于保障性住房政策的落實情況，政策落實是否到位、何時將保障性住宅推向市場，每年給予多少保障性住房用地指標，將是決定房價走勢的決定性因素。
未來房價是漲還是跌——關鍵要問“市場”和“市長”。購房者由觀望“商品房”轉向“等待“保障房”，居高不下的房價對于普通老百姓買房至今還是個觀望的夢想。
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