樓市冰火兩重天 熱點區域地王頻出 二三線低迷
2013-09-28 來源：0352房網 編輯：李建霞
摘要：隨著“金九銀十”傳統銷售旺季的到來，今年以來持續升溫的房地產市場依然熱度不減，尤其是北上廣深等一線城市“地王”頻出，“日光盤”現象更是屢見不鮮。然而，一方面是熱點城市房價居高不下;另一方面卻是部分三四線城市“空城”現象越來越多，部分二三線城市房價持續走低，全國樓市呈現出顯著“冷熱不均”的態勢。對此，專家認為，當前樓市已顯現出需求不均衡、供應不均衡、庫存不均衡、價格漲幅不均衡等特征，下半年樓市預計依然將維持目前整體微漲的趨勢，但一線城市和二三線城市房價的兩極分化將會加劇。
上半年樓市加快兩極分化
國家統計局數據顯示，8月份70個大中城市中房價同比下降的城市僅1個，上漲的城市有69個，最高漲幅為19.3%，最低下降為2.3%。漲幅較高的城市主要集中在一線城市和個別二三線城市。從新建商品房來看，與上月相比，70個大中城市中，環比價格下降、持平的城市分別為兩個，而上漲城市達到66個。
中國房地產學會副會長陳國強在分析上半年全國房地產市場的狀況時表示，這是一個重要的分化和背離的表現，表現在不同的城市和不同的區域之間。從商品房成交均價來看，全國已經出現了百分之十一點幾的增幅，但是在這個當中，以北上廣深為代表的這些重點城市，中心城市，尤其是北上廣深，前7個月房價的同比漲幅在16%以上，但是另一方面，以溫州等城市為代表的三四線城市，他們有的已經出現價格的持續低迷，成交量的低迷，價格低迷，溫州少數樓盤甚至出現價格腰斬，不少三四線城市陷于市場的低迷狀態。
中原地產市場研究部總監張大偉分析認為，中國樓市已經出現了事實上的冰火兩重天：一二線城市量價爆發式上漲，而三四線城市則出現了庫存積壓，賣地難。一二線城市在年底前依然可能會有收緊政策的可能性，但很難抑制市場繼續上行。而三四線包括溫州等城市，雖然會扶持樓市，但因為需求不多，又庫存積壓，很難拉動經濟。
經濟發展不平衡是主因
對于一線城市“地王”頻現的原因，國土資源部副部長胡存智認為，大部分“地王”地塊都是區位條件比較好的優質稀缺地塊，還有地塊多與商業用途有關、競買者特殊等原因，成為“地王”有一定偶然性。胡存智指出，還有其他一些原因不容忽視：一是房價連續上漲，量價齊升，房企回籠資金較快，拉動了房企對土地的需求;二是一些大型房企自身實力比較雄厚，出手搶高價地，加大了對優質地塊的爭奪力度;三是一些地方政府默許甚至助推出現高價地，影響市場預期，抬升房價地價;四是一些地方在債務壓力下，集中推出優質地塊，忽視了國土資源部有關均衡供地的要求。
相比于一線城市房價的節節攀升，部分三四線城市房價卻分化明顯。對此，上海易居房地產研究院研究員嚴躍表示，這種結構性差異形成的本質原因在于市場供需的不平衡，深層次原因則與地方經濟發展不平衡有很大關聯。例如，從供給角度看，一二線城市土地資源匱乏，拿地成本較高，這也制約了城市商品房的供應;而三四線城市土地相對豐富，同時地方政府在財政收入來源較少的情況下，往往在土地出讓上較為“大方”，從而刺激了樓盤的供應量。
“組合拳”穩定土地供應
面對當前一線城市土地價格高漲，“面粉比面包貴”的現象，國土資源部明確提出，要打好政策措施“組合拳”，在穩定土地供應的同時，平抑地價信號，供求緊張的城市務必做到年內不再出“地王”，防止干擾市場預期。
胡存智表示，在防范地價異常波動的同時，要繼續增加住宅用地供應，在第四季度加快供地進度。必要時要壓縮其他用途土地的供應規模，優先保障住宅用地的供應。特別是北上廣深等一線城市要調增并公布住房用地供應計劃，向社會釋放土地供應增加的積極信號，以過去5年實際供地平均量為標準，持續增加住宅用地供應，保證一定的增幅。
“兩極化的表現充分地說明了在當前特定的市場環境下，我們應該正視市場表象背后力量所起的作用。”陳國強認為，在市場力量和行政力量的博弈當中，盡管調控在一時一地可以發揮作用，但是對市場真正產生持續基礎性作用的還是市場本身供求關系的演變。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，從調控的方式上講，最好是用經濟手段、市場手段、房地產手段，少用行政干預手段，所以未來限購總體方向慢慢會淡化。而其他措施，比如類似房產稅、土地供應、制度問題等長效機制將會逐漸建立，這樣就有個交替的過程。
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