調控信號解讀各異 房地產板塊上演“過山車”
2013-08-01 來源：0352房網 編輯：李建霞
摘要：由于在7月30日召開的政治局會議上并沒有像往常一樣提及房地產調控，市場解讀為高層可能對房地產市場態度有所轉向。
“如果僅憑政治局會議上字眼的表述就判斷國家對房地產調控有所轉向，我們認為這是不可取的。”7月31日盤后，一位基金公司人士表示。
7月31日，受此利好消息刺激，房地產板塊早盤一度出現集體暴漲，多只房地產股票開盤后即沖擊漲停板，“招商、保利、萬科、金地”四大地產龍頭在開盤時漲幅均超過5%。當天，滬深兩市股指也在地產板塊帶領下急速上沖，市場一度十分活躍。
遺憾的是，隨后，房地產板塊出現沖高回落，無力再度上攻，個股也有打開漲停的局面。截至終盤，漲停榜上僅剩下順發恒業(000631.SZ)、大名城(600094.SH)、黑牡丹(600510.SH)等3只地產股。而“招商、保利、萬科、金地”四大地產龍頭股全天漲幅分別收窄至4.51%、3.24%、2.81%和3.67%。
就房地產業而言，去年年底和此次的政治局會議前后兩次言論已有了明顯的變化。2012年12月5日，中央政治局會議在研究2013年全年工作時，有關房地產行業的表述“加強房地產市場調控和住房保障”;而本次政治局有關房地產行業的表述則是“積極穩妥推進新型城鎮化，促進房地產健康發展”。
對此，國泰君安分析師李品科認為，政治局會議就房地產市場首次表態，并無過去逢表態必提的“房地產調控”，僅提“促進房地產市場平穩健康發展”，這是政策向市場化的重大轉變，從客觀上支持了房地產行業國民經濟的支柱地位。
爭議房地產調控政策
但不可否認的是，針對未來房地產調控政策會否轉向，目前市場存在較大爭議。
對此，平安證券分析師周雅婷表示，未提及房價不代表放棄對房價的管理，而是從前期的“降房價”轉至對房價漲幅的默認管理。
“因此，我們并不認為中央對房地產的政策導向出現了拐點式的變化。”周雅婷稱。“短期內，政策面不存在反轉的基礎，即使有，也將是宏觀層面整體實現的頂層設計改變，需要時間的鋪墊，決不是一蹴而就的事情。”
國信證券分析師區瑞明認為，即使是市場化手段調控也是調控，調控作為政府管理經濟的手段，長期來看，是不會退出歷史舞臺的。其表示，之所以不提“房地產調控”，是因為新領導班子上臺以后，經濟下行的壓力的確較大。
“沒有更多的證據說明中國的房地產市場調控已經到位，政策上并沒有松動的余地，但是也不排除局部地區出現結構性的微調。”前述基金業人士稱。
另據國家統計局周二發布的6月全國70個大中城市住宅銷售價格數據顯示，房價環比上漲的城市個數在減少，環比下降的城市個數在增多。但整體調控的壓力仍然不小，如北京、上海、廣州和深圳新建商品住宅的價格同比漲幅領先全國，北京更是高達16.7%，這也暗示了一線城市的調控壓力不容松動。
國土部同一天發布的數據也表明，主要城市地價總體水平連續上漲。第二季度，全國105個重點監測城市地價總體水平為3226元/平方米，同比增長5.11%，環比增長1.62%。從各統計數據來看，二季度中國土地市場指數各分指數總體上明顯上揚，地產景氣指數進入紅燈過熱狀態。
而支撐國家松綁房地產調控的理由則在于，中國經濟在投資減少、出口形勢嚴峻的情況下出現增速放緩，如果過分打壓房地產行業，可能關聯到其它行業，進而影響“穩增長”的進程。
“宏觀經濟的穩增長離不開房地產，房地產是主力。面對宏觀經濟下滑的現狀，我們認為，房地產調控的政策底已現，年內緊縮性調控政策出臺的幾率極低。”廣發證券一位行業研究員如是說。
地產龍頭中報靚麗
不過，從現已披露中報成績單或發布業績預告的上市房企情況來看，龍頭房企仍處高速成長階段。
中原地產監測數據顯示，2013年上半年，十大標桿房企銷售額總計為3883億元，同比上漲幅度為27%;總銷售面積約3403萬平方米，同比增21%。其中，萬科以837億元的銷售額穩居第一。另據中銀國際預測，主流房企2013年和2014年有望實現平均27%和30%的高速增長。
7月11日，“招商、保利、萬科、金地”四大地產龍頭中，保利地產(600048.SH)率先發布了2013年中報業績快報。
保利地產稱，2013年1-6月，公司實現簽約面積562萬平方米，同比增長28.37%;實現簽約金額636.44億元，同比增長26.54%。
報告期內，公司實現營業收入從去年同期的201.83億元增長到今年中期的304.64億元，增幅達50.94%;完成凈利潤33.98億元，較去年同期25.11億元相比，增長了35.37%。
此前一個交易日，招商地產(000024.SZ)則發布了半年度業績預告。公司稱，預計2013年半年度歸屬于上市公司股東的凈利潤為盈利250000萬元-260000萬元，比上年同期大幅增長105%-113%。
相比之下，中小房企業績增速明顯滯后于大型龍頭房企，市場規模也漸漸縮小。7月31日，世茂股份(600823.SH)披露了中期業績報告。報告期內，公司實現營業收入41.7億元，同比增長17.4%。歸屬上市公司股東凈利7.03億元，同比增長17.98%。
同一天，嘉凱城(000918.SZ)發布的中報則更為尷尬，今年上半年，公司實現營收24.5億元，同比增長61.37%。歸屬上市公司股東凈利2054萬元。如果扣除1774萬元的非經常性損益的話，嘉凱城只能算勉強盈利。
對此，周雅婷認為，就現階段來說，整個地產行業應該是機會與風險并存，一方面是城鎮化和保障性住房的推動帶來持續的需求，另一方面則是土地融資過度帶來土地管理和債務風險。
現在的房地產市場仍然是土地為王，“招商、保利、萬科、金地”四大地產龍頭在土地儲備上仍占領先優勢。不過，就目前整個國家經濟和行業形勢來看，地產板塊還不具備發動牛市行情的基礎。
相比之下，區瑞明則相對樂觀，“目前市場大多數機構低配地產，正是逆向投資的布局良機。”
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