現(xiàn)象一：裝修合同“重現(xiàn)江湖”

“我們尚未開(kāi)盤(pán)，還在認(rèn)籌階段，現(xiàn)在均價(jià)為1.2萬(wàn)元左右，每套房子帶2500元-3500元/平方米的裝修。”清明小長(zhǎng)假期間，在增城踩盤(pán)時(shí)發(fā)現(xiàn)，相較此前7800元/平方米的毛坯價(jià)格，翡翠綠洲新一期組團(tuán)的價(jià)格比年初依然在售的前一期居然出現(xiàn)了50%以上的上漲。

增城屬于廣州少數(shù)“限價(jià)不限購(gòu)”的區(qū)域，此前其已將限漲幅度從去年的5%提至8%,這也是兩年來(lái)該市首度提高房?jī)r(jià)限漲幅度。但是，相對(duì)這個(gè)限漲幅度，翡翠綠洲的漲價(jià)比例顯然過(guò)高，為何能被“放行”？其現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員介紹說(shuō)，這個(gè)價(jià)格屬于帶裝修價(jià)格，在簽合同的時(shí)候，購(gòu)房者是與開(kāi)發(fā)商簽訂兩個(gè)合同，一份是房屋買(mǎi)賣(mài)合同，一份是裝修合同。在提出異議的時(shí)候，她表示：“增城因?yàn)椴幌拶?gòu)，整個(gè)增城都是這么操作的。”

在增城另外一個(gè)在售的大樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員介紹，最新銷(xiāo)售一期洋房的價(jià)格已達(dá)到1.3萬(wàn)元/平方米。另一位在該樓盤(pán)駐點(diǎn)的銀行房貸人員表示，該樓盤(pán)也是“兩套合同”。

現(xiàn)象二：“便宜”樓盤(pán)選擇毛坯上市

在沒(méi)有“限價(jià)”的區(qū)域，一手樓價(jià)格已偷偷出現(xiàn)上漲。清明節(jié)前一天，蘿崗區(qū)中海譽(yù)城新一期開(kāi)盤(pán)，價(jià)格達(dá)到13000-15500元/平方米，較2月份推出的一期房源價(jià)格上漲了1000元/平方米以上，仍吸引了200多位買(mǎi)家在現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)購(gòu)買(mǎi)。

據(jù)了解，目前中海譽(yù)城對(duì)外宣稱(chēng)的裝修價(jià)格達(dá)到2000元/平方米以上。從中海譽(yù)城售樓處了解到，銷(xiāo)售人員對(duì)此否認(rèn)。但在漲價(jià)背后，部分樓盤(pán)“脫裝”“裸賣(mài)”的趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)。

位于金沙洲的深業(yè)江悅灣，3月底開(kāi)盤(pán)便選擇毛坯上市，正因?yàn)?ldquo;裸賣(mài)”，均價(jià)比此前猜測(cè)的售價(jià)便宜數(shù)千元，也比周邊的帶裝新盤(pán)均價(jià)低5000元左右，馬上遭到瘋搶。即使在清明期間，也簽約了數(shù)十套。

業(yè)內(nèi)：“限價(jià)”或引更多規(guī)避手段現(xiàn)身

由于“國(guó)五條”細(xì)則對(duì)于廣州市一手住宅均價(jià)進(jìn)行了限制，多名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)政府對(duì)于樓盤(pán)簽約價(jià)格進(jìn)行控制是“一定會(huì)堅(jiān)持”的手段。

“考核目標(biāo)是均價(jià)，這就和成交結(jié)構(gòu)有很大的關(guān)系，政府調(diào)控限購(gòu)并不一定能做到均價(jià)平穩(wěn)，只能使用限價(jià)的手段。”廣州同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文表示，未來(lái)可能政府覺(jué)得樓盤(pán)的價(jià)格高了，會(huì)在預(yù)售證發(fā)放環(huán)節(jié)便“卡死”。“目前廣州市銷(xiāo)售的絕大部分樓盤(pán)都是帶精裝修的，如果一定要限價(jià)，在未來(lái)廣州市銷(xiāo)售樓盤(pán)中，必然會(huì)有越來(lái)越多的樓盤(pán)選擇‘裸賣(mài)’或者單獨(dú)簽訂裝修合同，以做低均價(jià)。”

他表示，未來(lái)，開(kāi)發(fā)商還可能采取的調(diào)控手段還包括“部分囤房”，即先賣(mài)一些便宜的戶(hù)型，而對(duì)于單價(jià)較高的戶(hù)型進(jìn)行“囤貨”的方式。“這種方式一方面可以回籠部分資金，另一方面可以作為融資的抵押物，不會(huì)帶來(lái)太多資金壓力。”他表示，如果看好后市并資金鏈充裕，“囤房”無(wú)疑是逃避“限價(jià)”的好方式。

但合富置業(yè)首席分析師黎文江認(rèn)為，目前“限價(jià)”尚有空間，不會(huì)“一棍子打死”，應(yīng)該還是會(huì)給開(kāi)發(fā)商定價(jià)以喘息的余地。“目前更重要的是多推出一些低價(jià)的中小戶(hù)型，以滿足剛需的需求。”

提醒：“兩套合同”或?qū)е沦J款變少

對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，“兩套合同”雖然可以完美規(guī)避“限價(jià)令”，但由于房屋合同上的總價(jià)較低，對(duì)于購(gòu)房者而言，可能面臨貸款成數(shù)變少或利息上浮的尷尬。

如一套總價(jià)為100萬(wàn)元的房屋，若是分開(kāi)80萬(wàn)元的房屋合同和20萬(wàn)元的裝修合同兩方面簽訂，對(duì)于一個(gè)首次置業(yè)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，本來(lái)可以只首付30萬(wàn)元，貸款70萬(wàn)元，而簽訂兩份合同后，僅房屋合同可以貸款7成，只能貸款56萬(wàn)元。

在碧桂園鳳凰城售樓處駐點(diǎn)銀行人員處咨詢(xún)得知，如果首付不夠，裝修合同部分也可以申請(qǐng)裝修貸款，但是僅能貸款3年，并且利率為13%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于目前的房屋貸款利率。