房價“過山車”的背后：急跌導致大量投資客套牢
2012-11-23 來源：0352房網 編輯：加文
曾幾何時，溫州樓市一度“風光無限”。溫州這個三線城市，房價卻與一線城市持平。曾經瘋狂的溫州樓市，又是如何一步步在樓市調控下逐漸回歸?
房價6年瘋漲4倍
“溫州的房價，從3000元/平方米漲到6000元/平方米，花了3年時間;從6000元/平方米漲到1萬元/平方米，花了一年時間;從1萬元/平方米漲到2萬元/平方米，花了半年時間;從2萬元/平方米漲到3萬元/平方米，只花了三四個月時間。”談及溫州房價的上漲史，當地某媒體同行向記者描述了這樣的一條線路。
其實2006年之前的溫州，房價漲勢相對溫和，因此并未引起業內太多關注。但是這一年之后，溫州房價開始一路飆升，即便是在金融危機爆發的2008年也不例外。溫州大學房地產研究所的市場監測數據表明，2006年至2011年，溫州市區(鹿城、甌海、龍灣)商品房銷售均價從8045元/平方米一路上漲至34674元/平方米，6年當中足足漲了4.2倍。當國內諸多城市在2008年遭遇滑鐵盧的時候，溫州房價卻實現了58.1%的驚人增長。
沒有最高只有更高
鴻瑛大廈是溫州首個單價破萬元的樓盤，也正因為如此，它成了溫州樓市發展史上的一個里程碑。
“那時候聽說有個樓盤單價超過1萬元/平方米了，開盤當天看熱鬧的人特別多。”周先生至今還能清晰地回憶起2005年底鴻瑛大廈開盤時的場景。這個位于大南門區域的樓盤，一下子成為全城矚目的焦點。周先生也到過售樓處，屬于看熱鬧的那一批人。結果與鴻瑛大廈擦肩而過，讓他日后后悔了好長一段時間。
在鴻瑛大廈的帶動下，溫州房價正式步入萬元時代。到了2006年底，南大門區域多個樓盤的價格突破2萬元/平方米。到了2008年8月，鹿城廣場開盤賣出了4萬元/平方米的價格，開盤三天銷售額將近23億元，刷新了全國樓市新紀錄。僅僅是在兩年之后，鹿城廣場在二手房市場上的身價已經翻了一番。
也就在這一時期，溫州東向區域的房價實現了大躍進。同人花園、假日花園、京都城等一大批高品質樓盤，由早期不到2萬元/平方米的開盤價，迅速漲至4萬多元/平方米。同人花園的部分房源，售價甚至直逼6萬元/平方米。
有人感嘆說，其實樓盤定什么價格，比拼的是開發商的膽量。開發商有多大膽，定價就有多高。但是令人稱奇的是，無論是什么價格，幾乎所有樓盤都不愁賣，甚至到了一房難求的地步。當地媒體人士戲稱這些是“半日光盤”，即半天就賣完，有時候甚至都不用半天時間，開盤兩三個小時就售罄。
暴富神話屢屢上演
2009年10月，京都城開盤。有人從開發商手中買下一套房子，簽完合同之后立刻趕往二手中介門店，尋找買家。
一開始房東愿意以2.7萬元/平方米的價格出手，結果買家當天就出現了，而且還不止一位。見此情景，房東立刻反悔，單價提了2000元/平方米，沒想到還是有很多人愿意買。就這樣，房東不斷坐地起價，直到3.3萬元/平方米才最終成交。
房東從開發商手中買來的價格是多少呢?2.5萬元/平方米，也就是說每平方米足足賺了8000元。購房者為何不直接向開發商購買，而非要花高價從他人手上買入?那是因為開發商手上的房子已經賣光了。
“當時就是我經辦的，前前后后也就幾天時間，一轉手就進賬幾十萬元。那時候這樣的生意特別多，我們也很樂意接單，因為中介費給得特別爽快。”溫州市連通房產大自然店高級置業顧問阿東，非常懷念那一段幸福時光。與那時相比，如今的日子實在有些憋屈。
坊間盛傳，鹿城廣場的一個房號，最高時炒到300萬元。如果這一傳言屬實，這大概是中國最貴的一個房號了。
“這不叫炒房，這叫投資。”記者與當地一位業內人士交流，對方極力否認溫州人此前的種種行為是炒房。
炒房也好投資也罷，精明的溫州人走到了全國人的前面，這是不爭的事實。以至于前幾年只要一有溫州人出現，哪個城市的房價就要漲一漲。
統計數據顯示，早在2005年，平均每戶溫州家庭房產投資額就已經達到了64.8萬元。有了房貸的杠桿效應，再加上前幾年房價暴漲，如果是在房價高位期間獲利了結，理論上說凈利潤可達數百萬元甚至上千萬元。
“限購”之后房價猛跌
可以說2011年之前的數年內，都是溫州投資客的幸福歲月，房價一路上揚，買房只賺不賠。然而2011年3月執行“限購、限貸”政策之后，溫州樓市迅速走向另一個完全不同的軌跡。
首先是成交量暴跌，交易一度陷入冰點。2011年上半年，溫州市區新房成交量不到上年1/6。原先一直處于饑餓狀態的溫州樓市，可售房源量扶搖直上。與此同時，房價出現了松動，不少樓盤很快就跌破了投資客的買入成本價。
2011年底，溫州不少樓盤紛紛選擇“以價換量”，折扣出現了6字頭。中瑞星河灣、京都城四期、甌江公館、置信廣場等樓盤，成了當時溫州樓市的主角。對于習慣了“半日光”的溫州人而言，一時還真難以適應樓盤競相打折的局面。
對于開發商而言，只賺不賠的日子也走到了盡頭。上月開盤的國際豪庭，均價5-6萬元/平方米，最高單價甚至突破10萬元/平方米，堪稱溫州史上最貴毛坯房。然而即便如此價格，開發商仍有可能虧損。“這個地塊很小，毗鄰大南門商業圈，拿地花了9億元。以開發商當前的價格出售，我們測算了一下，大概要虧2-3億元。”溫州市房地產行業協會的一位人士告訴記者。
土地市場頻繁流拍
樓市量價齊跌，這也迅速傳導到了溫州土地市場。
2011年，溫州市區土地成交率僅45.7%，上半年就有15宗土地流拍。報喜鳥、奧康等前幾年進軍房地產的當地知名企業，拿地也相當謹慎。今年以來，溫州的土地市場依然冷清，據溫州市房地產行業協會統計，今年上半年溫州市區房產開發土地零成交。8月25日溫州市區一次性推出52宗地塊總量高達3220畝，但是現場意向性接招不足1000畝。
“雖然地價較高峰時回落30%以上，但是房企拿地積極性依然不高。”溫州市房地產行業協會的一位人士如是描述當前溫州土地市場的現狀。
長期以來，溫州市區土地資源稀缺，供應量明顯不足。業內分析人士認為，從前幾年的“沒地可賣”到如今“無人接地”，土地市場的這種轉變，將會對溫州樓市的未來走勢產生深遠影響。
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