從十八大看房地產走勢 房地產業平穩發展期
2012-11-16 來源：中國指數研究院 編輯：木木
中國指數研究院2012年11月15日發布《從十八大看房地產業走勢》研究報告，報告對歷次黨代會期間中國的宏觀經濟形勢以及房地產政策進行梳理，并對各階段的房地產市場變化進行分析，在此基礎上對未來宏觀經濟環境以及房地產業發展走向進行了預判。
聚焦十八大房地產市場走勢大猜想
2012房地產政策盤點及市場預測
近五次黨代會期間宏觀環境及房地產業政策回顧
十三大-十四大(1988-1997年)，貨幣超發，通脹明顯，宏觀調控以控制需求和增加供給為主線;亞洲金融危機之后，謹慎實施金融政策，擴大內需，經濟平穩健康發展。房地產業政策方面，加快住房制度改革，逐步實行住房商品化，個人購買商品住房比例提高。
十五大期間(1998-2003年)，亞洲金融危機對國內經濟的沖擊逐漸消逝，經濟持續較快發展;加入世界貿易組織，對外貿易顯著增長;國企改革力度加大，刺激供給增加和買方市場的形成。房地產業政策方面，全面停止實物分房，逐步實行住房分配貨幣化，房地產業步入快速發展階段。
十六大-十七大(2003-2012年)，宏觀經濟波動較大，前五年，出口以及投資特別是房地產投資帶動經濟較快增長;之后五年，受次貸危機等外部因素和內部矛盾多種因素影響，波動幅度明顯加大。房地產業政策一波三折，經歷了調控供需、重申支柱產業和嚴厲調控的三個階段。
近五次黨代會期間中國房地產市場形勢回顧
十三大-十四大(1988-1997年)，房地產市場規模不大，但住房商品化促使個人購買商品住宅比例大幅提高，房地產開發投資占固定資產投資的比重快速上升，商品房銷售面積由1988年的僅0.3億平方米迅速擴大至1998年的1.2億平方米，年均增長16%。
十五大期間(1998-2003年)，房地產市場快速發展，房地產投資增速平穩上行，占固定資產投資中的比重逐年提高，商品房銷售面積保持24.7%的年均增長率，商品房價格變化較為平緩，年均漲幅在3%左右。
十六大-十七大(2003-2012年)，房地產市場發展大致分為三個階段，2003-2007年，房地產投資保持25%以上的增速，商品房銷售均價漲幅擴大至10%以上;2008-2009年，房地產市場由低迷轉為蓬勃發展，2009年商品房銷售面積同比增長44%，價格同比上漲23%;2010年以來，房地產投資增速有所下滑，量價過快上漲得到控制。
未來中國房地產業走勢預判
從宏觀環境來看，受國內外環境和自然規律影響，過去三十年的經濟高速增長難以持續。預計未來5-10年宏觀政策將更加注重調整經濟結構和轉變經濟發展方式，與此密切相關的房地產調控政策總體偏緊的可能性較大。抑制投資投機需求仍將是房地產調控政策的重要組成部分，房產稅等長效機制將逐步完善，但差別化信貸和限購短期不會退出，保障性安居工程建設繼續推進。
在政策總體偏緊的背景下，城鎮化和收入倍增將促使房地產業平穩發展，未來十年每年新增城鎮人口仍在2000萬人左右，首次置業需求強勁;半數城市家庭現有住房面積少于30平米，改善性需求旺盛，收入倍增計劃落實將大大提升各類需求的支付能力，為房地產業提供動力。
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