銀行主動退出開發貸 溫州房產開發融資換檔
2012-11-14 來源：21世紀經濟報道 編輯：木木
溫州，民間借貸聚焦之處，必然亦是房市風向標。
房價打折早已不是新鮮事，個別樓盤一種隱秘的做法是，讓購房者對首付“分期付款”，原本需要三成首付，先期可以只交兩成，余下首付待到辦理銀行按揭貸款時再行繳付。
如此，顯而易見的好處是，購房者前期投入更小，資金靈活性更強，還可享受一成首付的時間價值。不過，在銀行信貸資源緊張的現下，此舉對開發商快速回籠資金的好處或許更甚。
“現在折扣出售樓盤的開發商可能是因為資金緊張，而房價的起起落落也有可能對銀行系統的資產質量形成壓力。所以，銀行提供給開發商的前期的開發貸，凡有可能成為不良的，基本已被銀行催收了。”在溫州房地產領域工作10多年的馬先生告訴記者。
這一觀點與當地金融監管機構調查的情況基本吻合。
“這波民間借貸率先出現問題的，都是一些比較大型的企業，跟房地產行業關聯不大。”溫州從事區域金融調研的監管機構官員告訴記者。
融資“換檔”
“我們實際上還是首付三成，但只是將這三成分期付款。先預訂的購房者可以只付兩成，待到去銀行辦理按揭的時候，再補足第三成。這之前媒體有首付兩成一說，實際上是誤解了。”11月13日，溫州中梁國賓1號的開發商在電話里忙不迭地向記者澄清。
此前，有媒體報道稱，中梁國賓1號售樓處有關銷售人員介紹，該樓盤三期的洋房樣板房將于11月17日開放，如果在此之前登記購房，可享20%超低首付。
而對于開發商此舉，外界普遍認為，這顯然意味著，開發商急于收攏資金，對接市場。
當地房地產行業人士稱，將首付分期付款，到辦理銀行按揭的時候，再補足國家政策規定的三成，這實際上是開發商在當前資金緊張狀況下的權宜之計，但并不違規。因為我國有關政策并未規定，購房者必須在與開發商簽訂購房合同時就繳付所有首付款。
仍以中梁國賓1號為例。業內人士透露，該項目開發商是楊姓兩兄弟，在溫州房地產領域算是個風云人物，開發了市中心多個中高端樓盤。業內人士稱他們是“一年一項目，開發動作很快”。
而中梁國賓1號，房源的戶型面積為180～280平方米，帶有泳池等配套設施，總售價在600萬～700萬元左右，首付三成并不是小數目。對首付分期付款，既是樓盤促銷的一個手段，亦能讓開發商盡快回籠資金。
“資金緊張是可想而知的。”一名陳姓房地產開發企業股東稱，今年以來，前期在金融危機期間被處置的大批固定資產入市，對現有市場房價形成一定沖擊，“而銀行貸款仍如同驚弓之鳥，現在開發商要想從銀行系統獲得貸款，幾乎不大可能。”
脫離了銀行信貸資金的開發商，融資成本水漲船高，快速回籠資金毫無疑問成為王道。比如中梁國賓1號屬南湖地段D-5-04a地塊，記者調查得知，此地塊的開發資金已經跟銀行系統無關，融資渠道“換擋”到信托公司。
該土地于2012年8月24日向浙商金匯信托有限公司設定抵押貸款，貸款金額4億元人民幣，抵押期限為2015年8月24日止。現浙商金匯信托有限公司已書面同意該項目銷售，銷售后申請辦理預售商品房按揭貸款時，按照溫州市現有政策文件規定執行。
一名知情的銀行人士表示，上述樓盤要到明年5月才結頂，所以銀行辦理按揭最快也要明年4月。這或許也是開發商想出讓購房者分期支付首付款，盡快銷售并回籠資金的重要原因。
但該銀行人士認為，上述樓盤項目目前來看幾乎不可能從國有銀行獲得按揭貸款合作，股份行是有可能的。“當然，能否獲得，還得看銀行對國賓項目以及開發商資金鏈的綜合評定。”
房產投資占比回升
銀行主動退出開發貸 溫州房產開發融資“換檔”
“溫州地區的貸款，流動資金貸款就占據了8成左右。”當地金融監管機構人士稱，房貸、開發貸等占比不足兩成。他同時表示，根據區域內監測，今年前10個月溫州當地銀行不斷攀升的不良貸款，跟房地產領域基本無關。“大多集中在經營、生產領域的上規模企業。”
但無可否認，溫州房價仍處于跌勢，這無疑使得房地產行業成為當地銀行的敏感領域。根據“溫州房價網”的統計，2012年11月11日的二手房均價為22292元/平米，環比較前一周下跌-4.1%，同比下跌-28.1%。
而此前浙江省統計局發布的一份統計信息顯示，與8月份相比，溫州9月商品房價格環比下降0.8%，跌幅居全國70城市之首。
其實這種跌勢早在去年底就已出現，但當時仍是“暗降”。購房戶金先生稱自己當時在溫州永嘉甌北購置了一套高端房源，全額支付即可6折優惠。
硬幣的另一面是，溫州房價的這種跌勢，使得人們的購房熱情在被壓制一段時間后，近期又開始復蘇。
溫州統計局和人行溫州中心支行近期的一項調查統計顯示，三季度當地居民收入指數為47.9，較上季回升3.8個點。統計顯示，居民預期未來房價指數54.1，自去年三季度以來重返榮枯線之上，選擇房地產投資占比9.5%，較上季回升2個百分點。
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