龍頭房企度過艱難時刻 三大房企增長可期
2012-11-01 來源：0352房網 編輯：凱瑟
由于樓市成交回暖，龍頭房企前三季度銷售情況普遍好于預期，在資金相對充裕情況下紛紛抄底土地市場，拿地舉動較為密集。業內人士認為，今年乃至明年萬科、保利、招商等龍頭房企的銷售及利潤增長情況較樂觀，房企最困難時刻或已過去。
萬科
全年銷售預增 拿地趨向積極
萬科三季報業績超過預期。前9個月，萬科實現營業收入461.3億元，凈利潤50.8億元，同比分別增長57.4%和41.7%，每股收益0.46元。不過由于之前降價促銷的一些項目三季度開始結算，加上合作開發的項目增多，三季報凈利潤率較中報下降1.2個百分點，凈利潤率為11%。
由于樓市成交出現回暖，三季報萬科銷售金額與去年基本持平，銷售面積有所增長。萬科前三季度實現銷售面積907.9萬平方米，同比增長7.9%;銷售金額963.2億元，與去年同期基本持平，為2011年全年銷售金額的80%。今年四季度萬科推盤項目將非常充裕，預計四季度新推貨量最大有望達500萬平方米，在售貨量有望達1000萬平方米，預計全年銷售能夠實現增長。在財務狀況穩健的情況下，萬科在四季度進行明顯降價促銷的可能性較小。
拿地可能更加積極。截至今年9月底，萬科開工面積871萬平方米，竣工面積438萬平方米，完成計劃的66%和49%。萬科1-9月新增權益面積587萬平方米，其中第三季度拿地速度明顯加快，新增項目23個。由于目前土地市場價格整體來看依然處于低谷，預計第四季度萬科仍可能大規模拿地，補充土地儲備。
現金充裕，償債能力較強。截至今年三季度末，萬科預收賬款余額為1448億元，使2013年業績有一定確定性，不過確定程度小于上年同期。萬科的資產負債率為79.4%，扣除預收賬款后的資產負債率為38%，較今年中報降低1個百分點，低于行業平均水平。值得注意的是，今年三季度末萬科持有現金逾333億元，是一年內到期長短期借款總和的1.79倍。結合這些財務數據看，萬科未來繼續拿地將有充足資金保障。
保利
財務狀況好轉 促銷動力不足
前三季度保利地產(保利西山林語保利新茉莉公館)業績基本符合預期，前三季度實現營業收入313.1億元，同比增長43.5%;實現凈利潤38.2億元，同比增長10.2%，每股收益0.54元。
伴隨房地產市場回暖，保利地產的簽約銷售面積和金額實現增長。前三季度實現簽約金額逾756億元，銷售簽約面積669.2萬平方米，分別同比增長32%、34%。不過第三季度保利地產銷售金額出現下滑，單季銷售面積231.4萬平方米，銷售金額253.3億元，銷售金額環比下降28.5%，同比增長42.2%，單季銷售情況低于預期。
預計四季度保利地產推盤量不大，降價促銷動力不足。保利地產前三季度新開工面積958萬平方米，同比下降9.8%，第三季度新開工240萬平方米，預計第四季度新推貨量不會出現大幅增長，降價促銷力度可能會有所收縮。如果市場狀況平穩，預計全年可達1000億元銷售額。
財務狀況雖有所改善，不過資產負債率依然較高。截至三季度末，保利地產凈負債率90.7%，較年初下降28.3個百分點，三年來首次回到100%以下。三季度末保利地產持有貨幣資金逾356億元，是一年內到期長短期借款總和的1.55倍，財務狀況有所改善。
保利地產9月以來拿地提速，拿地更注重質量。9月保利在北京新增兩宗地塊，10月又在長沙、上海等城市大量拿地，累計拿地金額占當期銷售額比例已經恢復到35%以上的歷史平均水平。保利地產土地儲備充足，總規劃容積率建筑面積儲備達6385萬平方米。拿地重心側重一二線城市，今年新增9個項目中，有7個位于省會以上城市。截至三季度末已售未結賬款達到1004.4億元，未來業績確定性較強。
招商
跑量策略發力 銷售或增四成
招商地產前三季度業績也符合預期。前三季度招商地產營業收入161.5億元，同比增長29.5%;凈利潤24.2億元，同比增長16.0%，每股收益1.41元。
招商地產今年在經營舉措上更為積極主動，依據市場情況隨時調整推售節奏和產品結構、適時降價跑量，前三季度實現銷售面積172.94萬平方米，簽約金額247.08億元，已超去年全年業績，其中第三季度完成銷售85.8億元。預計全年銷售能夠超過300億元，銷售額增長有望超40%。從售價來看，前三季度銷售均價約14300元/平方米，較2011年全年銷售均價17500元/平方米下降18%，體現了招商地產積極銷售的策略。
拿地力度加大，擴張快速。截至9月末，招商地產今年共獲取土地權益面積225萬平方米，權益土地價款62億元，拿地集中北京、深圳、上海、天津等一二線城市。第三季度招商地產在深圳、哈爾濱、上海等地共增加4個項目。該公司合作拿地比例有明顯提高。
截至9月末，招商地產賬面現金174.05億元，為一年內到期的長短期負債的1.5倍，償債壓力較小。資產負債率為70%，扣除預收賬款后資產負債率為44%，低于行業平均水平。
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