多地房產(chǎn)證“難產(chǎn)” 專家呼吁政府對(duì)癥下藥

2012-10-31 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：加文

　　據(jù)報(bào)道，這些年，買了房子后卻遲遲拿不到房產(chǎn)證的情況不斷出現(xiàn)，時(shí)間短的兩三年，長(zhǎng)的十幾年，給買房人帶來(lái)許多不便和不利影響。深入調(diào)查發(fā)現(xiàn)，買房后遲遲拿不到房產(chǎn)證的不是個(gè)別情況，而是在很多地方都存在的一個(gè)普遍現(xiàn)象。

　　造成購(gòu)房者買房后遲遲不能拿到房產(chǎn)證的原因很多。在很多地方購(gòu)房者買房后遲遲拿不到房產(chǎn)證，在各種各樣的原因中，像開(kāi)發(fā)商沒(méi)有繳納土地出讓金、沒(méi)有繳納配套費(fèi)或者其他費(fèi)用等等，歸結(jié)到最后都牽扯到錢。但是在青島中置國(guó)際地產(chǎn)管理公司市場(chǎng)總監(jiān)張百忍看來(lái)，在目前的房產(chǎn)調(diào)控下因?yàn)橥锨吠恋刈尳鸲鴮?dǎo)致房產(chǎn)證難產(chǎn)的情況下已經(jīng)很小了。

　　張百忍：出讓金現(xiàn)在想拖欠很難，現(xiàn)在政府都缺錢怎么可能讓你拖欠土地出讓金呢?很少，除了地王可能給你容期緩現(xiàn)以外。

　　張百忍坦言按照國(guó)家規(guī)定，在交房之后九十天之內(nèi)辦理房產(chǎn)證，但是在實(shí)際操作中卻很難做到，而且房地產(chǎn)行業(yè)有一個(gè)不成文的約定的期限一年。

　　張百忍：但是實(shí)際在操作過(guò)程中，業(yè)內(nèi)的約定基本上是在一年，業(yè)內(nèi)基本大部分因?yàn)閷儆诹砗炓粋€(gè)合同，這個(gè)合同免責(zé)期在一年左右，我交房之后一年之內(nèi)開(kāi)發(fā)商協(xié)助你業(yè)主來(lái)辦理一下房產(chǎn)證。

　　張百忍說(shuō)只有政府、開(kāi)發(fā)商、業(yè)主三者之間形成良性互動(dòng)協(xié)調(diào)，才會(huì)避免出現(xiàn)房產(chǎn)證難產(chǎn)這樣的問(wèn)題。

　　張百忍：政府跟開(kāi)發(fā)商或者是業(yè)主三者利益的協(xié)調(diào)，你不能說(shuō)政府我光為了從土地中多收入，從各項(xiàng)費(fèi)用中多收入，提高我的財(cái)政收入，因?yàn)楝F(xiàn)在財(cái)政壓力也比較大，開(kāi)發(fā)商不能光顧利潤(rùn)，要做到企業(yè)的責(zé)任，業(yè)主也要積極的維護(hù)自己的權(quán)力。

　　青島市房管局相關(guān)部門責(zé)任人表示對(duì)于房產(chǎn)證難產(chǎn)的問(wèn)題，房管局是嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定來(lái)執(zhí)行，如果開(kāi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商缺乏相關(guān)的手續(xù)就會(huì)拒絕辦理，對(duì)于是否存在監(jiān)管缺失問(wèn)題，該負(fù)責(zé)人表示不方便透露。

　　從調(diào)查來(lái)看，買房人買房之后遲遲拿不到房產(chǎn)證有很多原因，有的完全是開(kāi)發(fā)商方面的原因，還有的牽扯到多個(gè)方面，所以就造成了房產(chǎn)證難產(chǎn)。那么，房產(chǎn)證難產(chǎn)這個(gè)難題到底能不能破解?如何破解?怎樣才能讓這種現(xiàn)象不再發(fā)生?

　　長(zhǎng)期拿不到房產(chǎn)證對(duì)業(yè)主來(lái)有哪些風(fēng)險(xiǎn)?

　　房產(chǎn)律師網(wǎng)律師秦兵：實(shí)際上不能落戶等等這都是小事，最重要的是在我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)以登記為準(zhǔn)，如果拿不到產(chǎn)權(quán)證實(shí)際上按照中國(guó)的法律規(guī)定，現(xiàn)在沒(méi)有房屋所有權(quán)，這個(gè)房屋所有權(quán)的未來(lái)處于不確定狀態(tài)。假設(shè)一個(gè)最壞的情況，如果業(yè)主拿不到產(chǎn)權(quán)證，假使開(kāi)發(fā)商把這個(gè)樓抵押出去了，抵押權(quán)人比如銀行、建筑公司甚至是債券人、放高利貸的，隨時(shí)可以通過(guò)訴訟或者其他手段把業(yè)主現(xiàn)在已經(jīng)住進(jìn)去的房子再收回來(lái)，我們這種案例都遇見(jiàn)過(guò)，業(yè)主已經(jīng)住了兩年，最后人家打官司把業(yè)主又從房子里趕出來(lái)了。

　　北京潮陽(yáng)律師事務(wù)所胡剛：解釋一下房產(chǎn)證的概念，俗稱的房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)證的簡(jiǎn)稱，它是由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)放的證明你房屋所有權(quán)歸屬的一個(gè)書面憑證，購(gòu)房者拿到這個(gè)房產(chǎn)證才能通過(guò)交易等等取得房屋的合法所有權(quán)。這種情況下這個(gè)證書才能對(duì)所購(gòu)房屋行使占有、使用、收益、處分等等權(quán)益，如果沒(méi)有的話你的權(quán)力狀態(tài)不僅不確定，而且還處于極大的風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)。

　　中華工商時(shí)報(bào)總編室主任張立棟：房屋如果沒(méi)有房產(chǎn)證，有可能造成最壞的一種情況就是土地被抵押，現(xiàn)在的業(yè)主隨時(shí)被迫搬走，這個(gè)損失就非常大了，除了無(wú)法落戶等等問(wèn)題，最大的損失就是房屋所有權(quán)的損失。

　　一般情況下，房產(chǎn)證應(yīng)該在買房或者交房之后多長(zhǎng)時(shí)間辦理?

　　秦兵：我們從15天到15年我們都遇見(jiàn)過(guò)。比如說(shuō)在北京，一般正常情況是90天，但是比如說(shuō)像朝陽(yáng)區(qū)房管局、朝陽(yáng)住建委，還有海淀有時(shí)候可以通過(guò)加急的程序，用最快的速度拿到房產(chǎn)證只需要15天。但是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商資料不全，因?yàn)槟貌坏娇⒐を?yàn)收備案表，因?yàn)榉慨a(chǎn)被抵押，因?yàn)榈盅簷?quán)人不愿意放棄抵押，因?yàn)檫@些種種措施導(dǎo)致的糾結(jié)，也遇見(jiàn)過(guò)15年才能拿到產(chǎn)權(quán)證的，90年代賣的房現(xiàn)在2012年才拿到產(chǎn)權(quán)證，差別非常大。

　　不少購(gòu)房合同上約定的房產(chǎn)證辦理時(shí)限一般都是一年至兩年。這種情況算不算違規(guī)?

　　胡剛：按照我國(guó)建設(shè)部04年做的城市商品房預(yù)售管理辦法，預(yù)售商品房交付使用之日起90日內(nèi)承購(gòu)人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門和相關(guān)的土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供相應(yīng)的證明文件。但是事實(shí)上開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)協(xié)助其中必要的文件，開(kāi)發(fā)商會(huì)有種種的原因無(wú)法提供全面完備的證明文件，這就造成了準(zhǔn)業(yè)主們事實(shí)上無(wú)法在90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書。我們現(xiàn)在對(duì)于北京市的商品房買賣合同的示范文本18條專門說(shuō)的是權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，但是因?yàn)檫@個(gè)示范文本強(qiáng)調(diào)的是開(kāi)放性和靈活性，只是說(shuō)是如果準(zhǔn)業(yè)主們沒(méi)有在房屋交付之日起多少日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，雙方同意怎么處理，提供了幾個(gè)選項(xiàng)。

　　有的開(kāi)發(fā)商一拖15年沒(méi)有辦理房產(chǎn)證，這種行為算不算違約?

　　張立棟：有的開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者的合同里約定的一年到兩年辦理房產(chǎn)證，這個(gè)我想一般的消費(fèi)者是能夠接受的，但是如果時(shí)間拖得更長(zhǎng)的話，這個(gè)顯然是有問(wèn)題的。為什么消費(fèi)者一年兩年能容忍呢?是因?yàn)閷?duì)房屋市場(chǎng)不斷上漲的預(yù)期導(dǎo)致的，開(kāi)發(fā)商利用了消費(fèi)者對(duì)于房?jī)r(jià)今后還要繼續(xù)上漲這樣的預(yù)期，導(dǎo)致了消費(fèi)者沒(méi)有話語(yǔ)權(quán)，即便對(duì)于開(kāi)發(fā)商有一個(gè)懲處辦理不了房產(chǎn)證就退房，對(duì)消費(fèi)者也是非常不利的。這個(gè)開(kāi)發(fā)商的行為是明顯違約，但是目前沒(méi)有一個(gè)特別好的辦法來(lái)制約它的這種方法。

　　秦兵：什么是違約呢?違約是必須寫在紙上，如果你紙上寫了是八年給你辦產(chǎn)權(quán)證，那么八年就是不違約;如果紙上寫了是360個(gè)工作日給你辦完產(chǎn)權(quán)證，那就是360個(gè)工作日之內(nèi)辦不算違約。但是一般情況下來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)商在房屋買賣合同中關(guān)于產(chǎn)權(quán)這個(gè)條款里當(dāng)然都會(huì)通過(guò)技術(shù)表現(xiàn)，我說(shuō)兩年或者是720個(gè)工作日，但是不寫是我來(lái)給你辦，寫我們共同來(lái)辦，只要共同來(lái)辦，這個(gè)責(zé)任就往往會(huì)由單一責(zé)任轉(zhuǎn)變?yōu)榛旌县?zé)任，只要混合責(zé)任就會(huì)有一個(gè)問(wèn)題，業(yè)主一旦拿不到房產(chǎn)證，無(wú)法判斷到底是開(kāi)發(fā)商的責(zé)任還是業(yè)主的責(zé)任，甚至還有沒(méi)有其他行政機(jī)關(guān)的責(zé)任，所以房屋買賣合同的標(biāo)準(zhǔn)條款在產(chǎn)權(quán)證辦理這個(gè)問(wèn)題上寫得非常籠統(tǒng)。所以目前存在的問(wèn)題，除了法律法規(guī)不健全以外，還有一個(gè)問(wèn)題就是雙方的房屋買賣合同在產(chǎn)權(quán)證辦理?xiàng)l款里寫得非常粗糙，實(shí)際上真正關(guān)于房產(chǎn)證，一般大概都用30多條才能描述清楚，確定雙方明確的責(zé)任。業(yè)主必須在這個(gè)條款上花巨大的時(shí)間精力才能把對(duì)方的權(quán)力、對(duì)方的業(yè)務(wù)表述清楚，才能明確保障我們能夠快速拿到產(chǎn)權(quán)證。

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