陜西房價維穩出新政 房價連漲調控壓力大
2012-10-26 來源：0352房網 編輯：加文
陜西省出臺的限制房企利潤政策，盡管惹出了巨大的爭議，但行政調控收緊的勢頭仍在微妙進行。
10月23日，陜西省住建廳稱，他們在出臺文件前曾對市縣21個典型商品住房項目實際發生的成本、稅費等各種費用進行了測算，縣城的利潤率在10%以下，市區的利潤率略高于10%，所以最終確定房企的合理利潤應在10%左右。
也就是說，陜西省此次出臺的限利令背后的真實意圖是，壓制房價未來上漲的可能。
陜西房價維穩信號
陜西限利政策披露后，輿論一直在質疑其實際操作難度。陜西省住建廳回應稱，陜西此次政策的落實辦法是，每半年或者一年在媒體上公布一次各城市區域合理的銷售價格區間，從而讓“群眾明明白白消費”。而合理銷售價格區間的測算辦法，則是依據房地產開發項目成本構成以及利潤測算標準，對已建成或銷售后期的典型項目進行成本測算。
陜西省住建廳相關人士解釋，此次陜西限利令也是對國家發改委公布的《商品房銷售明碼標價規定的通知》(發改委【2011】548號)文件中的“一房一價”進行具體細化和落實。其中，商品房成本需要測算的內容包括土地成本、開發成本、管理費用、銷售費用、財務費用、銷售稅金等項目，并考慮土地、物價上漲等因素，加上10%的利潤率確定銷售價格區間。陜西省住建廳還表示，將進一步細化并完善落實措施。
國泰君安分析師李品科分析稱，陜西此次限利政策實質為成本聯動型限價政策。他預計政策精確實施難度較大。一方面是因在預售制的大環境下，各項開發成本如人力成本和原材料價格處于動態變化過程，精確測算有一定難度;另一方面則因操作上開發商可通過將開發業務向上游延伸，進入建筑等行業來降低二級開發利潤率。
北京中原地產總監張大偉則將陜西此次公布限利令看成一種信號。據中原地產統計顯示，自從8月份國務院督查組回京后，中央部委及各地已經超過15次釋放政策再收緊的信號。可以看到，從目前整體調控政策執行情況來看，政策調控力度不減，各地的限購及限貸的基本原則依然執行，使得金九銀十各地成交量相比7-8月均出現了下行。他表示，目前整體政策以維持現有政策力度為主，少數城市出臺的限利令等政策更多是對市場的威懾，實際可執行度不高，更多體現在心理影響層面。
房價連漲背后的調控壓力
除了陜西，不少城市對于房價的行政管控近期均有所加強。
北京一位高端樓盤開發商表示，近期北京市建委已明顯放慢高端商品房網簽周期，同期的普通商品房網簽周期則在加快。“這說明，政府在有意識通過行政之手控制網簽以及房價。”
另據知情人士透露，北京市對限購政策監管也透出從嚴信號。前不久，房山區某兩個品牌開發商旗下樓盤就因違反限購政策非法銷售而被一度停止網簽。北京此前還宣布要加強限購審核，京籍居民購房須持二代身份證。
珠海近日宣布，土地閑置未滿1年的，按土地價款總額的20%收取閑置費，閑置滿一年的，由政府無償收回;上海市房管局再度表態，上海決不會放松政策，要繼續加大執行檢查力度，但也不會有新的政策調整;杭州規定，商品住宅地塊溢價率達到49%時，將鎖定底價，從零開始競投配建安置用房或保障性住房面積;廣州市國土房管局通過官方微博證實，將對中心城區個別異常高價的住宅項目暫時采取限售措施，主要包括限制預售規模、控制交易節奏等。
各地一系列收緊措施的背后，緣于房價持續上漲的壓力。
據國家統計局數據顯示：9月70個城市的平均新建商品住宅指數依然呈現上漲的趨勢，這也是平均第四個月上漲，房價環比下調的城市也已連續4個月不足70個城市中的一半。
北京房地產協會秘書長陳志表示，現在說樓市已經反轉還過早。他認為，從整體經濟走勢以及國家調控態度來看，未來樓市的走向將呈L形，甚至底下的邊將會持續很長時間。未來的商品住宅將逐漸需要滿足剛需人群住房的產品，而不是投資品。
上一篇：一級開發成本水漲船高 房企因謹慎投資
下一篇：港股形成IPO“窗口期” 內地房企排隊赴港上市
