香港房地產依舊火爆 短期內仍將難以降溫
2012-10-17 來源：0352房網 編輯：果果
目前，香港房價已超越歷史最高位，反映香港房價水平的中原城市領先指數已創下了歷史新高。另外，國際房地產服務公司戴德梁行發布的香港住宅第三季度數據顯示，當季成交額同比大幅增長31%。
分析人士認為，低息及穩固的經濟基調將使香港房市的“高燒”短期內難以消退，房價年內仍會于高位徘徊，不排除有進一步上升的空間。而持續攀升的房價或會促使香港特區政府陸續出臺更多的樓市調控新政。
供應不足是主因
中原地產研究部數據顯示，反映整體香港市場樓價的中原城市領先指數CCL由7月1日的105.46點，已上升至最新公布的111.11點歷史新高，14周累計上升5.36%。此外，反映大型屋苑樓價的中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass也由7月1日的103.13點，上升至最新的109.21點歷史新高，14周累計上升5.89%。大型屋苑樓價CCL Mass升幅(5.89%)明顯高于CCL升幅(5.36%)，這顯示香港市民的對于改善型住房需求強勁，這對中小型住宅樓價也有推波助瀾的作用。
戴德梁行數據則顯示，按照反映住宅及其他各類物業成交市況的物業臨時買賣合約數字計算，第三季度香港物業成交總額為28706宗，按季度跌8%，比去年同期升31%。另外，中小型住宅價格在本季度內急升，升幅遠超豪宅。
戴德梁行香港董事總經理陶汝鴻表示，第三季度市況回應了香港政府的各項追求長遠穩定樓市的措施，另一刺激成交上升的原因是美國推出第三輪量化寬松政策(QE3)后，更多買家認為置業可以抗衡通脹，因此對物業興趣濃厚。
香港中原地產亞太區住宅部總裁陳永杰則認為，美推行QE3滿一個月，但香港物業市場未見出現“瘋狂”現象，以中原地產每周六日統計之十大屋苑成交量分析，8月份前沒有推出QE3前，十大屋苑成交量為44宗(8月11-12日)，而到了9月推出QE3時，成交量為32宗(9月15-16日)，上周末(10月13日、14日)，十大屋苑成交量跌至25宗，這反映市場未因QE3而出現“盲搶樓”之情況，市場仍比較理性，顯然，香港樓價持續攀升的原因仍在于供應問題。
恒基地產主席李兆基本周在公開場合表示，目前香港房價高企，主要因為在過往幾年至今供應較少，一年只有約一萬個單位，在建筑成本高企下，加上未來兩至三年內，供應未能推出，所以房價很難大跌，預料將于高位持續徘徊。
中原地產指出，全球主要央行推行量化寬松措施，刺激香港房價反復上升，不斷上試歷史新高，估計第四季CCL可望升至115點水平。
調控風險不可低估
事實上，新一屆特首梁振英上任后，港府已連續推出系列針對房市的調控政策，包括7月16日出臺的“白表準入居屋第二市場”、8月30日推出的“梁十招“、9月6日推出的”港人港地政策”、9月14日再次收緊樓市按揭等。
不過，從前述數據來看，香港房市“高燒”顯然并沒有退去。里昂證券近日報告指出，市場低估了政府壓抑房市的決心，自7月中旬開始，二手房市場反彈，導致小型住宅樓價上升，因此，調控措施便顯得沒有發揮效用，港府必須再出“重手”才有效。
值得注意的是，近日，香港暫停14年的長遠房屋策略研究再次重啟。過去，香港曾推行過兩個長期房屋政策，包括1973年的十年建屋計劃和1987年的長遠房屋策略。香港運輸及房屋局局長張炳良出席會議后表示，長遠房屋策略督導委員會是集中探討社會住宅需求，討論不同階層的市民對房屋的急切情況而作出評估，亦會預測公營及私營房屋的需求，并且檢視土地規劃的安排，并作出意見。
鑒于目前的情況，分析人士預計調控香港房市的系列政策仍會繼續出臺。里昂證券估計，在明年1月份梁振英宣布首份施政報告前，部分調控政策將會出臺，包括延長特別印花稅、再收緊第二次置業按揭，并如新加坡般，向非本地居民征稅。
展望下一季度香港房價，戴德梁行認為：“香港住宅物業需求仍將堅挺，但買家也應留意制衡市場的一些因素，警惕風險。”
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