上海市知名樓盤地價微利套現致使房價難以定奪
2011-11-19 來源：中國青年報 編輯：宋羽欣
受到樓市降價效應以及成交量慘淡的波及，日益凸顯的定價問題，正讓昔日“風光無限”的地王們成為一個又一個“燙手山芋”。而隨著樓市調控進入高度敏感期，或許將有更多的新入市項目像新城公館那樣面臨定價難和銷售難的尷尬。
11月18日，一份來自21世紀不動產上海區域市場中心統計的數據顯示，2009~2010年間，上海市包含住宅屬性在內的土地，其出讓溢價率超過100%的合計多達80幅，其中逾半地塊已接近入市開盤大限。
高溢價地塊微利套現
2009年12月，上海新城萬嘉房地產有限公司以9.536億元拿下了嘉定區南翔鎮寶翔路以西、吾尚塘以南地塊，樓板價高達13199元/平方米，一舉刷新了南翔樓板價的最高紀錄。如今，其項目新城公館已上市。據該項目售樓處人員提供的信息，該樓盤的成交均價在19000元/平方米。
打著“僅優惠3天”的標語、以近乎成本價拋售100套房源的嘉定南翔新城公館項目，最終還是經過兩個星期“艱苦卓絕”的努力，于近日才將上述100套房源清盤。一位不愿透露姓名的業內人士認為，按照綜合建筑成本、財務成本以及房屋裝修成本粗略估算，新城公館此次可謂成本價拋盤。
無獨有偶，龍湖地產于2010年年初高價奪得的龍興路R19-2號地塊，其項目還在此前因定價問題屢遭前期業主質疑。資料顯示，龍興路R19-2號地塊由龍湖地產在2010年2月26日以15.75億元取得，當時溢價率高達173%，折合樓面地價為10750元/平方米。2011年開始，上述地塊被命名為龍湖好望山城入市。
根據網上房地產的數據，龍湖好望山城于9月30日曾拿到過一張預售證，推出170套房源，最高報價和最低報價分別為31300元/平方米及23000元/平方米。而機構數據顯示，過去30天，龍湖好望山城成交126套房源，成交均價15725元/平方米。市場分析人士指出，就龍湖拿地的價格來看，該批房源以15000元/平方米出售，也幾乎只是微利套現。
多個項目恐難回本
21世紀不動產上海區域市場中心統計顯示，2009~2010年間成交的溢價率超過100%的80幅宅地中，臨近兩年開發周期，即將推出產品的地塊為46幅，且八成以上位于上海市外圍區域。
盡管近期部分郊區項目以“成本價”銷售的項目均取得了不錯的銷售業績，但在成交量持續低位徘徊、房價松動跡象逐步放大的局面下，幾十個已經在售或可能即將入市的項目，可能還將面臨更嚴峻的形勢。甚至有市場分析人士擔憂，那些曾經高溢價的土地碰上史上最嚴厲的調控，很有可能陷入“賣越多虧越多”的怪圈當中。
網上房地產數據顯示，截至11月10日上午，嘉定區的新房可售面積約為117.32萬平方米，約占全市可售面積的12.8%。以上海近年來樓盤集中供應的嘉定區域為例，該板塊內周邊同質可替的供應較多，區域競爭極其激烈。
從各月份供銷情況來看，嘉定主城區前10個月的供應主要集中于4、5月份，該兩月的供應面積皆在20萬平方米以上，合計約占總供應的四成。其中除了1月、6月、7月三個月呈現供不應求的情況外，剩余的各月間嘉定主城區皆為供大于求的窘境，年初至10月累計供銷比約為1.47：1。
值得注意的是，2009~2010年間樓市價格上漲迅速的情況下，嘉定區域內的土地成交高溢價情況頻頻出現，2009年溢價率前十的住宅用地中6幅位于嘉定區域。目前樓市價格面臨向下壓力，這些高溢價成交的土地其可盈利空間無疑將受到擠壓、沖擊。
據悉，目前嘉定在售項目中，有9個都是在2009~2010年間所獲得的土地。這9個項目，至今總銷售額僅為總土地出讓金的71.2%。其中更是有3個項目，其銷售額還不足自身土地出讓金的一半，個別項目目前的銷售額只占地價的16%。
地價松動在所難免
值得一提的是，隨著銷售回款速度放緩，標桿房企購地已越發謹慎。中原集團研究中心高級經理劉淵預計，受地方財政壓力及土地供應目標尚未實現的影響，預計大部分城市會出現地價松動的現象。
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