保障房體系未完善透明致多家房企參建難上加難(2)

2011-06-30 來(lái)源：未知編輯：狄海霞

　　許朝輝認(rèn)為，目前不少央企、地方國(guó)企對(duì)于在民企看來(lái)存在不確定性風(fēng)險(xiǎn)的保障房項(xiàng)目，依然投入，除了企業(yè)性質(zhì)所需承擔(dān)的地方保障責(zé)任外，這些企業(yè)客觀上擁有與地方政府“討價(jià)還價(jià)”的途徑和資格，這是其他企業(yè)所不具備的。

　　并非所有地方國(guó)企都愿意參與保障房。一位上海國(guó)資上市企業(yè)房地產(chǎn)相關(guān)投資部門的人士就告訴本報(bào)記者，“如果沒(méi)有政府明確要求，我們一般不做保障房項(xiàng)目，除非是集團(tuán)母公司為了通過(guò)開發(fā)保障房項(xiàng)目盤活手頭的存量工業(yè)等非商品住宅用地。要去公開市場(chǎng)上拿土地做保障房項(xiàng)目，幾乎沒(méi)有國(guó)企會(huì)很愿意。”

　　據(jù)國(guó)家審計(jì)署最新公布的審計(jì)報(bào)告，8個(gè)省區(qū)16個(gè)城市中，有10個(gè)城市2010年廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地計(jì)劃未全面落實(shí)，實(shí)際少供地7335畝。4個(gè)城市保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房建設(shè)用地未按規(guī)定達(dá)到住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。因管理辦法不完善、配套設(shè)施不健全、部門協(xié)調(diào)不力等，有4407套廉租住房被違規(guī)租售或另作他用，有4247套廉租住房分給了不符合條件的家庭，還有4428套保障性住房長(zhǎng)期空置。一些地方保障性住房資金管理也不夠嚴(yán)格，此次審計(jì)共發(fā)現(xiàn)少提取廉租住房保障資金21.49億元，多申報(bào)和挪用等問(wèn)題金額0.9億元。

　　這些問(wèn)題讓許多企業(yè)望而卻步。不同性質(zhì)的房企，不能、不愿或不敢參與相應(yīng)特點(diǎn)的保障房項(xiàng)目背后的關(guān)鍵原因，就在于保障房體系本身還有太多需要進(jìn)一步完善的地方。

　　“地方政府手里能夠自主支配的，是土地。而地方政府的管理者們也明白，只有給開發(fā)商點(diǎn)"好處"，才能讓開發(fā)商來(lái)參建保障房。而這"好處"并非保障房自身杯水車薪的盈利，最實(shí)惠的也還是土地。”張宏偉直言。

　　資金瓶頸依然是目前保障房工程面對(duì)的第一大難題。據(jù)用益信托工作室最新報(bào)告測(cè)算，目前保障房資金主要通過(guò)三個(gè)途徑解決，一是中央財(cái)政撥款約占總投資的10%;二是住房公積金貸款約為10%;三是各地政府土地出讓金中劃撥10%～20%，由此結(jié)合相關(guān)官方披露的數(shù)據(jù)測(cè)算，除政府資金外，保障房建設(shè)還存在著8000億的巨額資金缺口。

　　有關(guān)部門一周之內(nèi)兩次從政策方面為保障房建設(shè)開辟融資渠道，張宏偉則認(rèn)為，盡管政策上為保障性住房在融資渠道上敞開了大門，但這兩種渠道的融資規(guī)模，尚不能證實(shí)可以支撐保障性住房這么龐大的工程。“地方發(fā)債支持保障房建設(shè)不像商品房那樣有利可圖，同時(shí)由于資金監(jiān)管等體制上尚不完善，會(huì)帶來(lái)一系列問(wèn)題。”

　　中房信分析師崔琳指出，未來(lái)保障房的政策走向直接取決于2011年保障房完成情況，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，保障房政策的成敗與否，則更多的在于后期的持有及運(yùn)營(yíng)，前期建設(shè)和投入力度越大，后期持有風(fēng)險(xiǎn)也越大。“首先體現(xiàn)在分配機(jī)制上，保障房對(duì)現(xiàn)有公共政策帶來(lái)極大的考驗(yàn)。其次，就目前來(lái)看，保障房后期管理上往往以政府為主導(dǎo)，而非走市場(chǎng)化運(yùn)作路徑。政府對(duì)保障房的持續(xù)運(yùn)營(yíng)和維護(hù)能力，是個(gè)考驗(yàn)。”

　　大部分房企缺席保障房的現(xiàn)狀，絕不僅僅是社會(huì)責(zé)任層面的問(wèn)題。據(jù)本報(bào)記者了解，原因恰恰在企業(yè)主動(dòng)意愿之外不愿被提及的一些方面。

　　保障房工程規(guī)模龐大，除了政府相關(guān)的投入以外，需要更多社會(huì)、市場(chǎng)的廣泛參與和推動(dòng)，這也是目前推動(dòng)保障房工程的一個(gè)共識(shí)。但在實(shí)際操作中，多數(shù)地方的保障房項(xiàng)目主要開發(fā)企業(yè)，依然是本地國(guó)資背景的房企，包括一些政府機(jī)構(gòu)旗下的相關(guān)開發(fā)企業(yè)，市場(chǎng)化的開發(fā)商尤其是民營(yíng)企業(yè)，參與的比例相當(dāng)小。

（責(zé)任編輯：0352房網(wǎng)）