“商改住”項(xiàng)目拿不到房產(chǎn)證

　　今后，商業(yè)、辦公類項(xiàng)目將不得每戶單獨(dú)設(shè)衛(wèi)生間;若開發(fā)商自己打隔斷，分成多個(gè)房屋當(dāng)作住宅出售，將不能辦理房產(chǎn)證。昨天，市住建委等五部門聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)部門聯(lián)動(dòng)，完善商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的通知》，嚴(yán)禁“商改住”等違規(guī)行為，《通知》從下月1日起執(zhí)行。

　　政策

　　商業(yè)樓只能設(shè)公共衛(wèi)生間

　　在設(shè)計(jì)方面，通知要求，嚴(yán)格按照規(guī)劃，商業(yè)、辦公類項(xiàng)目應(yīng)采取公共走廊、公共衛(wèi)生間式布局，不得采用單元式或住宅套型式設(shè)計(jì)。

　　規(guī)范商業(yè)、辦公類項(xiàng)目的銷售行為。開發(fā)商不得采取返本銷售或者售后包租等方式銷售商業(yè)、辦公類項(xiàng)目。

　　售后包租是不少商業(yè)項(xiàng)目的銷售手段，開發(fā)商用高額返回租金吸引投資者。

　　解讀

　　將有效打擊“商改住”行為

　　北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書長陳志說，此項(xiàng)要求意味著，商業(yè)、辦公類項(xiàng)目不得像住宅那樣，每戶設(shè)衛(wèi)生間。“這個(gè)措施非常有效，試想一下，誰愿意買的住宅里沒有自己的衛(wèi)生間?”

　　他認(rèn)為，商改住改變了原先的規(guī)劃用途，會(huì)對(duì)購房者帶來危害。陳志說，一般商業(yè)、辦公類項(xiàng)目的土地使用年限只有40年或50年，水電等也按照商業(yè)價(jià)格等。

　　去年，市住建委曾先后出臺(tái)文件，禁止酒店項(xiàng)目和非住宅項(xiàng)目分割銷售，陳志表示，這次其實(shí)是將房地產(chǎn)調(diào)控政策和禁止“商改住”政策的細(xì)化。這與目前以“不限購”為噱頭的“商改住”苗頭有所抬頭有關(guān)。“商改住”的生存空間將越來越小，再也不能“打擦邊球”。

　　針對(duì)售后包租，市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今后新商業(yè)項(xiàng)目只能直接購買或者統(tǒng)一經(jīng)營。

　　政策

　　禁止擅自分割測(cè)繪房屋

　　房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)應(yīng)按照相關(guān)機(jī)構(gòu)審定的圖紙對(duì)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目進(jìn)行測(cè)繪，禁止擅自進(jìn)行房屋分割測(cè)繪。主管部門根據(jù)已備案的測(cè)繪成果辦理預(yù)售許可或現(xiàn)售備案手續(xù)。

　　同時(shí)，嚴(yán)格登記管理。商業(yè)、辦公類項(xiàng)目要以界限固定、可獨(dú)立使用、并有明確唯一編號(hào)的房屋作為登記基本單元。禁止以虛擬、劃線分割的形式對(duì)房屋單元進(jìn)行分割和登記。

　　解讀

　　擅自分割拿不到預(yù)售證

　　這兩方面是聯(lián)系在一起的。首先，測(cè)繪的時(shí)候，就不能把原本面積較大的商業(yè)或辦公類項(xiàng)目，分割成小的戶型。擅自分割是拿不到預(yù)售證的。而后，在領(lǐng)取房產(chǎn)證的環(huán)節(jié)時(shí)，要以原先的商業(yè)、辦公類的界限和面積來登記基本單元。陳志說，商業(yè)和辦公類的房屋一般面積較大，而開發(fā)商如果想改成住宅，就必須要打隔斷進(jìn)行分割，那么這樣分割后的“住宅”，將來是無法領(lǐng)取房產(chǎn)證的。私自分割的“住宅”不能辦理房產(chǎn)證，這些都將有效地打擊“商改住”等違規(guī)行為。“如果老百姓能想明白了，連房產(chǎn)證都辦不了，誰還敢去買‘商改住’”?

　　市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人說，此次發(fā)布的《通知》明確，在房屋登記時(shí)要以界限固定，也就是說，商鋪的界限必須要有實(shí)體的墻，不能隨便劃一個(gè)區(qū)域就作為一個(gè)商鋪賣。否則是辦理不了房產(chǎn)證的。

　　LOFT項(xiàng)目已停止審批

　　此外，五部門還表示，規(guī)劃部門加強(qiáng)審查和規(guī)劃竣工驗(yàn)收，對(duì)擅自內(nèi)部加層、增加建筑面積的不予規(guī)劃驗(yàn)收。“擅自內(nèi)部加層”這一要求，針對(duì)的就是人們熟知的“LOFT”。

　　這種戶型一般面積很小、但層高通常在5米左右。雖然銷售時(shí)開發(fā)商只按一層的建筑面積計(jì)算，但購房人可以在房內(nèi)再搭出一層樓。

　　市規(guī)劃委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，北京所有LOFT項(xiàng)目從去年10月就已經(jīng)停止審批。今后，只有部分有特殊需求的公司或個(gè)人可以申請(qǐng)建設(shè)LOFT。

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