房地產(chǎn)央企在博弈編年史
2011-05-09 來源：0352房網(wǎng) 編輯：編輯小馮
地方增長(zhǎng)聯(lián)盟支持了過去十年中中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的驚人增長(zhǎng)。2003年以來，中央政府一直在為經(jīng)濟(jì)過熱而擔(dān)心，并在2006年和2007年采取了一些強(qiáng)硬的調(diào)控措施。在2008年第二季度，經(jīng)濟(jì)開始出現(xiàn)降溫的趨勢(shì)。但隨后，由美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)的全球經(jīng)濟(jì)衰退，卻帶來了1998年房改以來房地產(chǎn)價(jià)格首次停止增長(zhǎng)。之后，中央政府開始了近10年來最大的干預(yù)措施，之后刺激和調(diào)整措施實(shí)施，為我們討論中央—地方博弈提供了很好的案例。
2008年秋到2009年12月
中央地方利益一致化導(dǎo)致過度刺激
2008年國(guó)際金融危機(jī)發(fā)生后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)遭受的沖擊尤為嚴(yán)重。這導(dǎo)致了在2008年第一季度到第四季度房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度下滑了10個(gè)百分點(diǎn)，壓力之下，中央政府開始采取各種政策。房地產(chǎn)開發(fā)商和地方政府開始游說國(guó)土資源部和住建部取消在2006年和2007年實(shí)施的各種限制性政策。對(duì)于中央政府來說，最大的挑戰(zhàn)是要保持合理的高增長(zhǎng)率。而過去最重要的增長(zhǎng)引擎——出口，卻看來難以發(fā)揮作用。如果國(guó)內(nèi)消費(fèi)并不能有效緩解疲軟，那么中央政府制定的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)將無法實(shí)現(xiàn)。
2008年10月，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、人民銀行在同一天發(fā)布專門針對(duì)房地產(chǎn)提供稅收和利率優(yōu)惠的通知。顯然，這個(gè)刺激計(jì)劃非常受房地產(chǎn)開發(fā)商歡迎。投資者和既有房產(chǎn)的業(yè)主也支持這種刺激行動(dòng)。
毋庸置疑的是，地方政府是另外一個(gè)重要的受益者，所以，在中央各項(xiàng)政策出臺(tái)之前，一些地方官員已經(jīng)考慮和采用地方的房地產(chǎn)業(yè)刺激計(jì)劃。毫不奇怪，當(dāng)中央政府邁出第一步時(shí)，很多地方政府就以本地房地產(chǎn)受到特別沉重打擊為借口推出了更強(qiáng)的激勵(lì)計(jì)劃。
各地政策雖然本土，但核心思路卻是相同的：地方房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟，需要更強(qiáng)的刺激政策。市場(chǎng)對(duì)這些政策及刺激信號(hào)反應(yīng)迅速，房?jī)r(jià)和地價(jià)在下個(gè)季度就停止下滑，并在2009年第三季度發(fā)生正向逆轉(zhuǎn)。
此時(shí)，一些信息已經(jīng)開始顯示，房地產(chǎn)業(yè)被刺激過度了，房?jī)r(jià)迅速接近或甚至超過經(jīng)濟(jì)危機(jī)前的最高水平。
2009年12月到2010年9月
中央地方利益分化和房地產(chǎn)調(diào)控
進(jìn)入2009年末，房?jī)r(jià)開始失控，中央政府對(duì)房地產(chǎn)泡沫帶來社會(huì)和政治后果開始憂慮。中央政府發(fā)現(xiàn)，有必要采取一些降低和穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策。值得注意的是，中央政府在表態(tài)中，并沒有說房?jī)r(jià)應(yīng)該降低，而只是應(yīng)該抑制過快增長(zhǎng)，這顯然反映了中央在此時(shí)基本上還希望在房?jī)r(jià)增長(zhǎng)和社會(huì)公平之間取得平衡。
第一輪的價(jià)格調(diào)[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]整開始于2009年12月中旬及2010年1月初。房地產(chǎn)交易營(yíng)業(yè)稅的豁免期限再次提高到5年。二套房首付增加到40%，并需支付更高貸款利率。此外，還有一些針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的措施。銀行也被要求緊縮針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸審批，政府還提高了預(yù)售許可規(guī)定。地方政府還被要求提供更多的保障性住房。省級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)被要求負(fù)起抑制高房?jī)r(jià)的責(zé)任。
相比之前的房?jī)r(jià)調(diào)控政策，這些新政策確實(shí)要更進(jìn)一步。然而，基本無視這些政策措施出臺(tái)，市場(chǎng)的反應(yīng)是進(jìn)一步上漲。2010年一季度，土地價(jià)格爆炸性地增長(zhǎng)了21%，房?jī)r(jià)也相應(yīng)地增長(zhǎng)了10.6%。壓力之下，中央政府于2010年4月中旬推出了更加嚴(yán)厲的政策，國(guó)務(wù)院發(fā)出了“堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知”(國(guó)發(fā)[2010]10號(hào))，表明了中央政府在抑制房?jī)r(jià)上的明確態(tài)度。文件指出：“住房問題關(guān)系國(guó)計(jì)民生，既是經(jīng)濟(jì)問題，更是影響社會(huì)穩(wěn)定的重要民生問題。房?jī)r(jià)過高、上漲過快，加大了居民通過市場(chǎng)解決住房問題的難度，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)，不利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展。各地區(qū)、各有關(guān)部門必須充分認(rèn)識(shí)房?jī)r(jià)過快上漲的危害性，認(rèn)真落實(shí)中央確定的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，采取堅(jiān)決的措施，遏制房?jī)r(jià)過快上漲，促進(jìn)民生改善和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。”顯然，在高層領(lǐng)導(dǎo)看來，房?jī)r(jià)已成為政治問題。但即便如此，政府也沒有表示希望房?jī)r(jià)下降，而只希望遏制過快上漲。
這一次，政府采取了更多的措施。對(duì)于90平方米以上住房的首次購(gòu)買者，首付增加到了30%，二套房購(gòu)買者首付達(dá)到50%，貸款利率是基準(zhǔn)利率的110%。對(duì)三套房購(gòu)買者，首付和貸款利率更高，在某些熱點(diǎn)市場(chǎng)，甚至還禁止發(fā)放第三套住房貸款。如果購(gòu)房者不是本地居民，他們必須有一年以上的繳稅或繳納社保的證明，才能獲得銀行貸款。這些措施意在進(jìn)一步阻止房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資和投機(jī)。除了16家主營(yíng)房地產(chǎn)的中央直屬國(guó)有企業(yè)，78家央企被要求退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。
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