摘要：1月以來，北京土地市場已累計(jì)成交209億元。截至1月底，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)網(wǎng)站上掛牌的尚未成交經(jīng)營性用地為14宗，合計(jì)起價(jià)起拍價(jià)達(dá)350億元左右。預(yù)計(jì)本周北京將出現(xiàn)一次土地出讓潮。值得注意的是，從供應(yīng)量土地類型來看，春節(jié)前供應(yīng)地塊以共有產(chǎn)權(quán)房為主。據(jù)北京市相關(guān)單位此前披露信息顯示，年內(nèi)北京仍將加大共有產(chǎn)權(quán)住宅供應(yīng)。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，2019年有望迎來共有產(chǎn)權(quán)房集中入市的一年，包括即將入市、啟動(dòng)網(wǎng)上申購以及正在開發(fā)的共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目，未來北京潛在供應(yīng)量將達(dá)到4萬套規(guī)模。一些共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目在地段上也相對不錯(cuò)。隨著共有產(chǎn)權(quán)房在量與質(zhì)上的全面提升，原本在去年已陷入銷售困境的限競房無疑將面臨純商品住宅和共有產(chǎn)權(quán)住房的兩面夾擊。在自身供應(yīng)量巨大的情況下，限競房若要突圍必然在產(chǎn)品、價(jià)格、營銷上頗下一番功夫。

　　共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目崛起

　　1月28日，北京分別位于懷柔區(qū)和通州區(qū)的兩宗地塊完成出讓。其中，懷柔區(qū)雁棲鎮(zhèn)地塊被懷柔科學(xué)城以7.92億元的底價(jià)競得，通州區(qū)馬駒橋地塊則被北投以14.35億元的底價(jià)收入囊中。

　　據(jù)了解，兩宗地塊均為共有產(chǎn)權(quán)地塊。懷柔區(qū)雁棲鎮(zhèn)地塊銷售為2.56萬元/平方米；通州區(qū)馬駒橋地塊售價(jià)為2.55萬元/平方米。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，從供應(yīng)節(jié)奏上來看，當(dāng)前北京的土地供應(yīng)潮會(huì)持續(xù)，春節(jié)掛牌土地有望累計(jì)到500億元的規(guī)模。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上來看，春節(jié)前將是共有產(chǎn)權(quán)房土地為主。按照目前的共有產(chǎn)權(quán)土地供應(yīng)情況來看，目前共有產(chǎn)權(quán)房樓盤正在逐漸形成規(guī)模，預(yù)計(jì)入市產(chǎn)品體量最高可能會(huì)達(dá)到4萬套。

　　從北京土地供應(yīng)規(guī)劃上看，2019年北京土地出讓規(guī)模有望增大，“保障性”味道漸濃，而且未來北京土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)將逐漸發(fā)生變化。不久前北京兩會(huì)上，北京市市長陳吉寧作政府工作報(bào)告時(shí)表示：2019年北京將完成1200公頃住宅供地、建設(shè)籌集租賃住房5萬套（間）、政策性產(chǎn)權(quán)住房6萬套、完成棚戶區(qū)改造1.15萬戶。

　　“今年還要繼續(xù)加大商品住房供應(yīng)，特別是共有產(chǎn)權(quán)住房。”對于今年房地產(chǎn)市場調(diào)控的計(jì)劃，北京市住建委主任徐賤云近日透露，年底前力爭實(shí)現(xiàn)已出讓土地的53個(gè)項(xiàng)目全面開工、啟動(dòng)網(wǎng)上申購共有產(chǎn)權(quán)住房1.8萬套以上。

　　有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，2019年有望迎來共有產(chǎn)權(quán)房集中入市的一年，包括即將入市、啟動(dòng)網(wǎng)上申購以及正在開發(fā)的共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目，未來北京潛在供應(yīng)量或?qū)�對現(xiàn)有的樓市格局帶來沖擊。

　　新的競爭對手

　　“共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目以往并沒有太入開發(fā)商的法眼”，由于只擁有部分產(chǎn)權(quán)而且位置較為偏遠(yuǎn)，屬于保障型產(chǎn)品，對限競房不構(gòu)成威脅。但現(xiàn)實(shí)是，因?yàn)槿ツ昃蘖抗��?yīng)、產(chǎn)品同質(zhì)化明顯等因素影響，北京限競房在去年陷入銷售停滯，而共有產(chǎn)權(quán)房已逐漸形成氣候。

　　在“70后”、“90后”政策下，中小戶型產(chǎn)品成為限競房的產(chǎn)品主流。而這部分產(chǎn)品對應(yīng)的消費(fèi)人群恰恰是剛需客群。但剛需客戶購買力有限，對他們而言，限競房價(jià)格一番難以染指。而具有購買力和購買需求的改善型客戶的目標(biāo)則是限競房占30%的稀缺大戶型產(chǎn)品。這也是導(dǎo)致以小戶型為主的限競房去化陷入困境的主要原因之一。為此，共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目供應(yīng)的增多很可能爭奪當(dāng)前市場上的剛需客戶。

　　首先從供應(yīng)數(shù)量上來看，按照目前共有產(chǎn)權(quán)土地供應(yīng)計(jì)劃以及前期出讓土地情況來看，年內(nèi)北京入市共有產(chǎn)權(quán)房至少將超過2萬套，潛在總供應(yīng)套數(shù)可能達(dá)到4萬套。而年內(nèi)，北京限競房項(xiàng)目供應(yīng)5萬套左右，從供應(yīng)體量上看，共有產(chǎn)權(quán)房與限競房首次幾乎形成相持局面。而且在一些區(qū)域內(nèi)，共有產(chǎn)權(quán)房與限競房等新增供應(yīng)幾乎達(dá)到了1：1的比例。

　　值得注意的是，這些即將入市的共有產(chǎn)權(quán)房當(dāng)中，亦有不少位于海淀、東壩等位置較好的項(xiàng)目。同區(qū)域內(nèi)，交通生活等配套資源類似的情況下，共有產(chǎn)權(quán)房一般低于限競房單價(jià)至少1萬元。雖然不是百分百產(chǎn)權(quán)，但巨大的價(jià)格優(yōu)勢讓購房門檻更底，必然使很多剛需客戶動(dòng)心。

　　限競房如何突圍

　　一面是自身海量供應(yīng)，一面是對手夾擊，2019年北京限競房日子會(huì)很難過。

　　2018年是北京限競房項(xiàng)目供應(yīng)占據(jù)樓市主流的一年，然而與供應(yīng)井噴相比，低迷的成交凸顯限競房的尷尬與失落。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，2018年北京限競房網(wǎng)簽率不到三成，中高端樓盤仍舊是北京樓市的成交主角。一方面，改善型需求在市場下行期間購買力更為堅(jiān)挺，其對應(yīng)改善型需求的中高端樓盤必然受益。同時(shí)，在市場轉(zhuǎn)冷的背景下，購房者對地段、配套、產(chǎn)品力與價(jià)格等方面呈現(xiàn)出均好性的產(chǎn)品需求更迫切。此外，中高端樓盤在價(jià)格上同樣受“限價(jià)”影響，甚至與周邊二手房形成 價(jià)格倒掛的局面，超值性也是購房者愿意買單的重要原因。

　　由此，2019年，一面是中高端項(xiàng)目強(qiáng)勢，一面是共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的崛起，2019年限競房將面臨雙面夾擊的窘境。

　　合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅分析，限競房若要在未來項(xiàng)目競爭中突圍，在營銷上“搶跑”與“差異”最為關(guān)鍵，但身處市場迷局中能夠做出準(zhǔn)確判斷，執(zhí)行堅(jiān)決，考驗(yàn)的是對大勢的前瞻預(yù)見、對客戶的獨(dú)到理解、對市場的精準(zhǔn)把控。

　　預(yù)計(jì)2019年是限競房與中高端項(xiàng)目在成交占比上角力的一年。限競房或?qū)⒗^續(xù)在價(jià)格上做文章，但更多還應(yīng)對產(chǎn)品定位以及對區(qū)域判斷有更精準(zhǔn)的把握。

　　事實(shí)上，了解到，目前相關(guān)媒體已有新規(guī)劃的限競房項(xiàng)目一改此前高低配的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，導(dǎo)致的要么是剛需小戶型，要么是中高端大戶型的設(shè)計(jì)。而選擇推出市場上鮮有的面積為100平方米左右的四居產(chǎn)品作為主力，改變了此前產(chǎn)品過度同質(zhì)化導(dǎo)致的惡性競爭。差異化定位或?qū)⒂兄�于�?xiàng)目的快速去化。