摘要：國(guó)土局的交易大廳曾一度沸沸揚(yáng)揚(yáng)，交易室內(nèi)，各家開(kāi)發(fā)商代表頻頻舉牌，甚至不乏相互間慪氣競(jìng)價(jià)的場(chǎng)景。而在交易室外，唯一的出口也早已被圍得水泄不通，媒體記者們通過(guò)監(jiān)控器等待著一個(gè)又一個(gè)地王的誕生。但在今年，這樣的熱鬧場(chǎng)面已經(jīng)少之又少了，參加土地拍賣的開(kāi)發(fā)商代表幾乎都懷揣著明確的價(jià)格紅線，一旦競(jìng)價(jià)超過(guò)了紅線就絕對(duì)不再舉牌。正是在這樣的氛圍下，今年的土地成交熱度大降，舉牌競(jìng)價(jià)超過(guò)20輪的地塊就已經(jīng)算是競(jìng)爭(zhēng)非常激烈的了，而絕大多數(shù)的土地都是在溢價(jià)率不足20%的狀況下成交的。根據(jù)北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至今年11月底，北京成交住宅地塊的平均樓面價(jià)為2.39萬(wàn)元/平方米，環(huán)比下降了4%，平均溢價(jià)率為16%，環(huán)比下降10%，這也是5年來(lái)，北京土地的成交價(jià)格首次出現(xiàn)下降。

　　12月賣地61.75億元 全部為低溢價(jià)成交

　　在11月份單日成交12宗土地，收入超300億元之后，土地供應(yīng)熱度不減。12月份市國(guó)土局繼續(xù)加推土地，截止到12月12日，新推出的4宗住宅用地全部位于順義區(qū)，并且無(wú)一例外地都沒(méi)有經(jīng)歷激烈的競(jìng)價(jià)，皆為低溢價(jià)成交，合計(jì)收金61.75億元。不僅如此，12月北京土地市場(chǎng)還將有7宗土地掛牌出讓。

　　最近加推的4宗地全部位于順義區(qū)，其中12月5日出讓的兩宗土地，都是順義新城第13街區(qū)的住宅用地，一塊規(guī)劃建筑面積為42028平方米，起始價(jià)7.6億元，另一塊規(guī)劃面積為104180平方米，起始價(jià)19億元。兩宗土地限價(jià)一樣，均價(jià)售價(jià)均不超過(guò)43467元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過(guò)45640元/平方米，并且都執(zhí)行“70/90”政策。

　　沒(méi)有懸念，這兩宗土地最終均是低溢價(jià)成交，分別被華潤(rùn)和新城以8.85億元和23.3億元拿下。值得一提的是，此次新城在北京拿地，尚屬首次。

　　一周之后，12月11日，北京市土地交易市場(chǎng)又成交了2宗普通商品住宅用地，依舊采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的交易方式。這兩宗土地都位于順義區(qū)。一宗是順義新城牛欄山組團(tuán)，另一宗是順義區(qū)高麗營(yíng)鎮(zhèn)地塊。最終僅經(jīng)過(guò)了數(shù)輪競(jìng)價(jià)，牛欄山地塊就被合景泰富以9.2億元競(jìng)得，溢價(jià)率為30% ，成交樓面地價(jià)為23880元/平方米。高麗營(yíng)鎮(zhèn)地塊則被 龍湖+首開(kāi)+萬(wàn)科+東方華美聯(lián)合體以20.4億元競(jìng)得，溢價(jià)率僅為7% ，成交樓面地價(jià)為31390元/平方米。

　　不難看出，四宗新成交的住宅用地全部是低溢價(jià)率成交，最高溢價(jià)30%，最低溢價(jià)僅7%。

　　相關(guān)媒體梳理今年土地成交發(fā)現(xiàn)，今年北京經(jīng)營(yíng)性用地成交最高溢價(jià)率出現(xiàn)在今年1月份，京投發(fā)展在密云獲得的地塊，溢價(jià)率達(dá)50%，之后土地交易逐漸冷清，溢價(jià)率走低，即便競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的豐臺(tái)白盆窯地塊，經(jīng)過(guò)了64輪激烈爭(zhēng)奪，但最終的溢價(jià)率僅為25%。

　　地價(jià)平均2.39萬(wàn)元/平方米 5年來(lái)首降

　　這種低溢價(jià)率已經(jīng)成為了今年土地交易的慣有模式，甚至直接導(dǎo)致全年的土地成交價(jià)格出現(xiàn)下調(diào)。

　　北京中原的數(shù)據(jù)顯示，今年截至11月底，在住宅用地方面，北京住宅用地累計(jì)成交46宗，成交面積549萬(wàn)平方米，環(huán)比下降43%；平均樓面價(jià)為2.39萬(wàn)元/平方米，環(huán)比下降4%，值得注意的是，這也是5年來(lái)北京土地市場(chǎng)出現(xiàn)年度樓面地價(jià)環(huán)比下跌。總成交金額1311億，環(huán)比上年下降45%。平均溢價(jià)率為16%，環(huán)比下降10%。

　　很顯然無(wú)論是整體的土地價(jià)格還是溢價(jià)率都明顯下調(diào)，樓市的冷風(fēng)已經(jīng)不僅僅局限于住宅交易中，土地市場(chǎng)同樣感同身受。

　　根據(jù)北京中原的統(tǒng)計(jì)，在今年北京土地市場(chǎng)成交的46宗住宅用地中，限競(jìng)房用地成交達(dá)35宗，成交面積421.54萬(wàn)平方米（其中，25宗住宅用地執(zhí)行70/90政策），占比76%。截至今年11月底，北京土地市場(chǎng)限競(jìng)房供應(yīng)30宗，供應(yīng)面積354.18萬(wàn)平方米，其中有5宗地塊已入市。

　　另外，除了限競(jìng)房，在今年的住宅成交用地中，共有產(chǎn)權(quán)用地成交10宗，成交面積114.94萬(wàn)平方米，不限價(jià)住宅用地1宗，成交面積12.6萬(wàn)平方米。而五六環(huán)之間住宅用地成交15宗，成交面積188.45萬(wàn)平方米，成交量最多。

　　郊區(qū)拉低宅地樓面平均價(jià)

　　至于土地價(jià)格的下調(diào)，根據(jù)我愛(ài)我家研究院的分析，除了市場(chǎng)自身的調(diào)節(jié)外，也與土地供應(yīng)多位于郊區(qū)有很大關(guān)系。數(shù)據(jù)顯示，11月居住類用地樓面價(jià)23390元/平方米，微低于前11個(gè)月居住類用地平均樓面價(jià)23879元/平方米，亦低于10月居住類用地樓面價(jià)31852元/平方米。11月重點(diǎn)成交的12宗居住類用地除2宗位于豐臺(tái)外，其他10宗均位于郊區(qū)，尤其2宗位于遠(yuǎn)郊密云、延慶兩區(qū)，成交樓面價(jià)僅6000+元/平方米，拉低整體市場(chǎng)均價(jià)。

　　溢價(jià)率方面，11月北京居住類用地成交溢價(jià)率為15.89%，相比10月13.41%上升2.48個(gè)百分點(diǎn)。但總體來(lái)說(shuō)，溢價(jià)率仍然不高。在成交的15宗地中，有3宗地直接以起始價(jià)成交。

　　綜合來(lái)看，我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院分析認(rèn)為：2018年，房企在京拿地更加理性和謹(jǐn)慎，成交土地溢價(jià)率相對(duì)不高，多塊土地以零溢價(jià)成交，甚至還出現(xiàn)了土地流拍的現(xiàn)象。

　　供地計(jì)劃依舊沒(méi)有完成

　　土地遇冷也影響了供地節(jié)奏，從供應(yīng)計(jì)劃完成率來(lái)看，北京近5年中僅2015年、2017年完成了計(jì)劃供應(yīng)。2018年1-11月累計(jì)供應(yīng)住宅用地占全年計(jì)劃供應(yīng)量的70%。

　　截止到2018年11月底，供應(yīng)土地59宗，比去年同期減少45.37%；其中居住類供應(yīng)38宗，同比下降47.95%。成交土地65宗，比去年同期減少33.67%；其中居住類成交46宗，同比下降29.23%。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，總體來(lái)看，今年土地市場(chǎng)明顯降溫，一方面跟供應(yīng)量減少有關(guān)，另一方面今年相比往年明顯增多的流拍也直接影響土地成交量。

　　根據(jù)6月22日發(fā)布的《北京市2018年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，今年北京市建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)總量為4300公頃，其中國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)4100公頃，集體土地租賃住房用地供應(yīng)200公頃，與2017年基本持平。國(guó)有建設(shè)用地計(jì)劃總量的4100公頃中，住宅用地計(jì)劃1000公頃，其中商品住宅650公頃，保障性安居工程用地350公頃。今年前11月的供應(yīng)土地建設(shè)用地面積僅363.69公頃，其中居住類為238.57公頃，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到北京全年土地供應(yīng)總指標(biāo)。與去年全年965.81公頃、居住類688.6公頃的供地規(guī)模相比，也相距甚遠(yuǎn)。預(yù)期12月仍將延續(xù)10月、11月的供地趨勢(shì)，繼續(xù)加大供應(yīng)量。

　　房企拿地積極性方面，中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，今年1-11月，國(guó)企在京拿地29宗，成交面積376萬(wàn)平方米，為市場(chǎng)拿地主力。

　　土地成交面積TOP10房企累計(jì)拿地35宗，成交面積505萬(wàn)平方米，占年度市場(chǎng)71%。民企拿地12宗，成交面積140.79萬(wàn)平方米，成交額164億元，拿地的最高金額為32.85億元。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，近兩年來(lái)，北京土地大量供應(yīng)，逐漸形成了新房房源，增加了新房的供應(yīng)量，特別是限競(jìng)房的供應(yīng)量。在當(dāng)下北京市場(chǎng)處于調(diào)整中，不論是二手住宅、新建住宅的成交量均有所下調(diào)。部分購(gòu)房者開(kāi)始陷入觀望。后期大量限競(jìng)房扎堆入市的區(qū)域，將會(huì)出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象，此類區(qū)域的限競(jìng)房去化難度將會(huì)逐漸加大。

　　我愛(ài)我家集團(tuán)研究院分析則指出，從近期溢價(jià)率表現(xiàn)和成交情況來(lái)看，政府在拍地價(jià)格甚至拍地條件上似乎也在嘗試作出相應(yīng)調(diào)整，以適應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)，也更貼合開(kāi)發(fā)商的接受度，這可以一定程度上減少流拍的發(fā)生。在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策下，政府一方面正通過(guò)加大土地供應(yīng)的方式來(lái)緩解短缺的市場(chǎng)和高企的房?jī)r(jià)，另一方面也在招拍掛市場(chǎng)等微觀層面上適時(shí)調(diào)整，以更好地達(dá)成調(diào)控目的和滿足市場(chǎng)多元化需求。